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Servicios 16
- Rehabilitación de fachadasSaneado de ladrillo, cantos de forjado y revestimientos, sin ocupar la calle.
- Impermeabilización de cubiertasGoteras en el último piso. Localizamos por dónde entra el agua y lo cerramos.
- Pintura de fachadasPintura y revestimientos de fachadas y medianeras, con el saneado hecho antes.
- Rehabilitación de patios interioresPatios de luces: revestimientos, bajantes, humedades y pintura, desde arriba.
- Reparación de tejadosTejas, limahoyas, chimeneas y aleros: la cubierta inclinada, reparada punto por punto.
- Chimeneas y conductos en cubiertaSombreretes, remates, cuerpo y encuentro con la cubierta: la chimenea, reparada desde la cuerda.
- Sustitución de bajantesBajantes rotas o con fugas. Se cambian sin andamio ni entrar en las casas.
- Sellado de juntas de dilataciónEntra agua «solo cuando llueve con viento». Casi siempre es una junta abierta.
- Reparación de cornisas y alerosCornisas y aleros que sueltan trozos. Saneado urgente y reconstrucción.
- Limpieza de canalonesCanalones y sumideros atascados. Limpieza con informe de estado.
- Limpieza de fachadasContaminación, verdín y pintadas. Limpieza a presión controlada e hidrofugado.
- Sistemas antiavesPalomas en cornisas, patios y aleros. Redes, pinchos y cable, con limpieza previa.
- Líneas de vidaInstalación conforme a UNE-EN 795, con certificado, y revisión periódica documentada.
- Limpieza de cristales en alturaCristales, muros cortina y lucernarios donde no llega nadie.
- Contrato de mantenimiento anualDos visitas al año, informe fotográfico y cuota fija. Sin derramas sorpresa.
- Cubiertas de nave industrialChapa, canalón interior y lucernarios. Sin plataforma y sin parar la nave.
Guías y artículos 77
- Guía para presidentes de comunidadQué hacer cuando algo pasa en la fachada, cómo pedir presupuesto y cómo llevarlo a la junta.
- Calculadora de la ITEAño de construcción → cuándo tocó la primera inspección, cuándo la siguiente y si este año hay que moverse.
- Calendario de mantenimientoQué revisar cada mes en la fachada, la cubierta y los patios, y cuándo toca junta o ayudas.
- Qué son los trabajos verticalesCómo se repara un edificio con cuerdas, sin ocupar la calle ni montar andamio.
- Limpieza de cristales en altura: cómo se llega a lo que no se alcanza y qué marca el precioEl problema de un cristal alto nunca es el cristal: es el acceso. Las cuatro formas de llegar y qué límite tiene cada una, por qué el agua purificada se seca sin dejar marca, cuántas veces al año tiene sentido en Madrid y por qué un cristal que se ensucia a las tres semanas no es culpa de quien lo limpió.
- ¿Quién paga el arreglo de la fachada de un edificio? La regla y los seis casos que se discutenLa respuesta corta es que la fachada es un elemento común y la paga toda la comunidad según su cuota, aunque tú vivas en el bajo y no la uses. La larga es que hay seis situaciones en las que eso cambia, y conocerlas es lo que evita que una junta se bloquee seis meses.
- Te han nombrado presidente de la comunidad: qué pedir, qué mirar y qué no tienes que hacerEl cargo es obligatorio, dura un año y lo normal es que nadie te explique nada. Lo que sí puedes hacer es pedir relevo al juez dentro del primer mes, y lo que conviene es saber qué siete documentos reclamar, qué firmar y qué no, y las ocho cosas del edificio que se miran en una tarde antes de que te caiga una urgencia encima.
- Camión cesta, plataforma o cuerda: qué conviene en cada trabajo, y cuándo no nos toca a nosotrosEntre el andamio y la cuerda hay una tercera vía que casi nadie compara: la plataforma elevadora. Tiene trabajos en los que gana con claridad, y conviene decirlo. Qué necesita cada medio para poder entrar, qué cuesta de verdad más allá del alquiler y la tabla para decidir sin que te la cuenten.
- Gotea el techo del garaje: la cubierta que nadie mira y la única cuya gotera es estructuralEncima del garaje hay un patio, un jardín o unas plazas, y debajo un forjado que casi nunca se trata como lo que es: una cubierta. Por qué las estalactitas blancas del techo no son un problema de limpieza, por qué las jardineras son el peor enemigo de una lámina y por qué esta reparación se encarece tanto si se deja correr.
- Antes de comprar el piso, mira el edificio: la derrama que no viene en el anuncioSe visitan los metros, la cocina y la orientación, y casi nunca el edificio que los sostiene. Pero una fachada al final de su vida son miles de euros por vivienda, y hay un detalle legal que casi nadie conoce: el piso que compras responde con él mismo de lo que debían los anteriores dueños del año en curso y de los tres anteriores.
- Una operadora quiere poner antenas en vuestra cubierta: qué mayoría hace falta y qué os puede costarAlquilar la cubierta a una operadora de telefonía no es lo mismo que instalar la antena del propio edificio, y la diferencia está en la mayoría: tres quintos en vez de un tercio. Qué mirar en el contrato, por qué cada anclaje es una perforación de la lámina y cuál es el documento que evita que dentro de dos años nadie sepa quién provocó la gotera.
- La barandilla oxidada que revienta el antepecho: la avería que no puede esperar a la próxima juntaEl hierro de una barandilla empotrada se oxida dentro del hormigón, y el óxido hace de cuña hasta partir la pieza que la sujeta. El problema no es el aspecto: es que una barandilla es lo que impide que alguien se caiga. Las señales en orden, la comprobación que puedes hacer tú sin riesgo y por qué pintarla encima es lo peor que se puede hacer.
- Cubierta de teja: por dónde se cuela el agua en un tejado que se ve bienEn un tejado de teja casi nunca falla la teja: fallan los encuentros, los solapes y lo que hay debajo. Por qué la mayoría de las goteras están en una chimenea o en una limahoya y no en mitad del faldón, cómo saber si tu cubierta tiene impermeabilización bajo la teja o si la teja es la impermeabilización, y por qué subirse a pisarla es la peor idea.
- El seguro de la comunidad y la fachada: por qué rechazan el parte y qué plazos tenéisSe cae un trozo de cornisa, se da el parte y la aseguradora dice que no. No suele ser un abuso: es la frontera entre un daño súbito y accidental y el deterioro de cuarenta años, que ninguna póliza cubre. Qué se suele cubrir y qué no, los cuatro plazos que fija la Ley de Contrato de Seguro y el documento que decide la peritación.
- Impermeabilizar una terraza o un balcón: por dónde entra el agua y las tres salidas realesEl suelo de tu terraza es el techo del vecino de abajo, y en casi todos los edificios anteriores al Código Técnico ese suelo no tiene ninguna impermeabilización: solo baldosa y la junta entre ellas. Por dónde entra el agua de verdad, por qué el encuentro con la fachada es el punto que más falla y la limitación de altura que decide qué solución es posible.
- «Esto no estaba previsto»: modificados, precios contradictorios y lo que dice el Código CivilLa obra empieza, el contratista pica y aparece algo que no estaba en el presupuesto. A partir de ahí, lo que decide quién paga no es la discusión: son cinco artículos del Código Civil que casi ninguna junta conoce, empezando por uno que dice que el precio no sube sin tu autorización y otro que convierte un pago en una aprobación.
- ¿Se puede trabajar con lluvia? El calendario real de una obra de fachada en MadridUna comunidad aprueba la obra en noviembre y en marzo sigue sin acabar, y nadie se lo había advertido. Qué para una obra de verdad y qué no, por qué lo que manda no es la temperatura del aire sino la del muro, qué sí se puede hacer en invierno y cómo debería repartirse en el contrato el riesgo de los días perdidos.
- Aplacado de piedra y fachada ventilada: los anclajes que no se ven y por qué una placa cae enteraEn una fachada de placas colgadas, la piedra casi nunca falla: falla el anclaje metálico que la sujeta, que no se ve desde ningún sitio. Por qué este desprendimiento es mucho más peligroso que el del gresite, las pocas señales que sí se ven desde abajo y hasta dónde puede llegar honestamente una inspección.
- Se está cayendo el gresite de la fachada o del patio: por qué se despega y qué se puede salvarEl mosaico vitrificado y la plaqueta cerámica de los edificios de los sesenta a los ochenta se despegan por un motivo distinto al del hormigón: fallan por adherencia, y casi sin avisar. Cómo se detecta antes de que caiga, por qué pintar encima es tirar el dinero y cuándo basta reponer piezas en vez de picarlo todo.
- Ladrillo cara vista: el salitre blanco, las juntas que se vacían y por qué no se pintaEn una fachada de ladrillo visto el ladrillo casi nunca es el problema: el problema es la junta, que es el 15 % de la superficie y el 100 % de la avería. Qué significa el polvo blanco, cuál es el error de rejuntado que destroza el ladrillo, para qué sirve de verdad un hidrofugante y por qué pintar es una decisión sin marcha atrás.
- La medianera: de quién es esa pared, quién la mantiene y qué pasa si derriban el edificio de al ladoLa pared que separa tu edificio del de al lado tiene reglas propias en el Código Civil, distintas de las de la fachada. Cuándo se presume medianera y los siete signos que dicen lo contrario, quién paga su reparación, la renuncia que libera del gasto y su límite, y qué te debe el vecino que derriba su edificio y deja tu medianera a la intemperie.
- Mortero monocapa: por qué se fisura siempre por las mismas líneas y por qué un parche se notaEl monocapa es acabado e impermeabilización a la vez, y esa es su virtud y su problema: una fisura no atraviesa una capa, las atraviesa todas. Qué son de verdad las juntas de despiece, por dónde aparecen las fisuras y cuál es la decisión incómoda que tiene que tomar la junta cuando hay que repararlo.
- La nave es de alquiler y la cubierta gotea: quién paga, el propietario o el inquilinoEn el alquiler de una nave la ley no es lo primero que se mira: lo primero es el contrato. Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando el contrato no lo regula, por qué una gotera de cubierta suele ser conservación y no desgaste, y qué puede hacer el inquilino si el propietario no responde.
- Qué papeles se exigen para entrar a trabajar en una nave: la coordinación de actividades empresarialesAntes de que nadie suba a la cubierta de una nave hay que intercambiar documentación, y la obligación va en las dos direcciones. Qué tiene que entregar la empresa que entra, qué tiene que entregar la nave que la contrata, y por qué esto detiene más obras que el presupuesto.
- Reparar la cubierta de una nave sin parar la producciónEn una nave, el coste de la obra casi nunca es el coste real: el coste es la hora parada. Por qué una plataforma en un polígono bloquea justo lo que no se puede bloquear, cómo se sectoriza una cubierta, qué trabajos sí obligan a despejar la zona de debajo y qué tiene que preparar la nave antes de que llegue nadie.
- Cambiar las ventanas de toda la comunidad: qué mayoría, qué ayudas y qué pasa con la fachadaEs la intervención energética que más se plantea y la que más veces se hace a medias. Se aprueba por mayoría simple, el que vota en contra no puede desvincularse, y hay una regla que cambia el calendario: si la obra toca más de la cuarta parte de la envolvente térmica, el edificio tiene que volver a certificarse. Y el detalle técnico que decide si entra agua: el perímetro de la ventana, no la ventana.
- Vuestra comunidad es la promotora de la obra: qué obligaciones de prevención tieneCuando una comunidad contrata una obra de fachada se convierte en promotora, y eso no es una etiqueta: el Real Decreto 1627/1997 le atribuye obligaciones propias. La más desconocida es que, en cuanto intervienen dos empresas o una empresa y un autónomo, la comunidad tiene que designar un coordinador de seguridad y salud antes de empezar. Qué toca en cada caso, qué se puede exigir a la empresa y un trámite que ya no existe y mucha gente sigue pidiendo.
- A partir de qué hora se puede hacer ruido en Madrid: obras, reformas y mudanzasDepende de qué ruido. Una obra en la fachada o en la calle se puede hacer de lunes a viernes de 7:00 a 22:00, y los sábados y festivos de 9:00 a 22:00. Las obras y mudanzas dentro de una vivienda, de 8:00 a 21:00 entre semana y de 9:30 a 21:00 los sábados, domingos y festivos. Qué dice cada artículo de la ordenanza de Madrid, qué exige además del reloj, cómo se autoriza el trabajo nocturno y qué conviene pactar con los vecinos.
- ¿Qué garantía tiene la obra de fachada? Lo que da la ley y lo que hay que pedir por escritoLa Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad —diez, tres y un año—, pero hay dos cosas que casi nadie sabe: que en la rehabilitación de un edificio con licencia anterior a mayo de 2000 la garantía decenal no es exigible, y que una vez que aparece el daño solo quedan dos años para reclamar. Qué da la ley de verdad, qué no da, y la cláusula gratis que una comunidad puede meter en el contrato.
- Por qué se cae el canto de forjado: la carbonatación explicada sin tecnicismos«Canto de forjado con la armadura oxidada» es la frase que aparece en casi todas las actas de inspección de los edificios de Madrid de los años sesenta y setenta, y casi nunca se explica. Lo que ocurre ahí dentro tiene cuatro pasos, empieza por el aire y acaba con un trozo de hormigón en la acera. Entenderlo cambia las preguntas que una comunidad hace al presupuestar la reparación, y deja claro por qué pintar encima no sirve de nada.
- Cerrar o acristalar una terraza: qué mayoría hace falta y qué pasa si ya está cerradaNo hace falta unanimidad, que es lo que casi todo el mundo cree, pero tampoco basta con avisar: la Ley de Propiedad Horizontal mete el cerramiento de terrazas entre las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, y eso son tres quintos de los propietarios. Y además necesita autorización administrativa. Qué dice cada artículo, qué protege al vecino que vota en contra y qué ocurre con los cerramientos que llevan veinte años puestos.
- Ascensor por fuera: qué mayoría hace falta y qué pide el Ayuntamiento de MadridUn ascensor adosado a la fachada se aprueba con mayoría simple, aunque modifique el título constitutivo, y en algunos casos es obligatorio sin votación. Pero el Ayuntamiento de Madrid exige justificar que es la única solución viable, un aval para reponer la acera y hasta cinco informes preceptivos. Las dos mitades del asunto, la de la junta y la del expediente, con los artículos y la ordenanza delante.
- Declaración de ruina en Madrid: cuándo procede, quién la declara y qué obliga a hacer«Esto es ruina» es lo que se dice en una junta cuando el presupuesto parece desproporcionado, pero la ruina legal no es una opinión: es un procedimiento con un cálculo detrás, la mitad del valor de un edificio nuevo equivalente, y la declara el alcalde. Qué dice la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, qué protege al propietario que ha sido diligente, y por qué declararla no suele ser la salida que la gente imagina.
- Toldos, aire acondicionado y antenas en la fachada: con qué mayoría se autorizanLa pregunta no es si hace falta permiso de la comunidad, que hace falta casi siempre, sino con qué mayoría. La Ley de Propiedad Horizontal usa tres umbrales distintos según lo que se quiera instalar, y hay uno que casi nadie conoce: las antenas y las energías renovables se aprueban con un tercio de los propietarios. Y qué pasa con todo eso cuando llega la obra de fachada, que es cuando aparece el problema de verdad.
- ¿Cuánto debería costar rehabilitar la fachada? Los precios de referencia de la Comunidad de MadridLa Comunidad de Madrid publica gratis una base de precios de la construcción y un método oficial de costes de referencia, con una fórmula, coeficientes y cifras por metro cuadrado. Casi ninguna comunidad de propietarios sabe que existe, y es la única forma de saber si un presupuesto está dentro de lo razonable antes de firmar. Qué dicen esos números, qué no incluyen y por qué un presupuesto real está legítimamente por encima.
- La comunidad no quiere hacer la obra: qué puede hacer un propietario soloEl vecino que ve la grieta, la humedad o el cascote suelto, y una junta que vota no o lo deja para el año que viene. La ley le da tres palancas, y la tercera es más potente de lo que casi nadie imagina: una orden de ejecución municipal queda anotada en el Registro de la Propiedad como garantía real. Qué dice cada norma, con los plazos, y por qué conviene tener un informe técnico antes de usar cualquiera de las tres.
- El patio de luces: de quién es, quién paga su reparación y por qué el del bajo no puede cerrar la puertaEl patio es la parte del edificio donde todo falla antes y donde nadie mira. El Código Civil lo incluye entre los elementos comunes incluso cuando su uso es privativo de un vecino, y la Ley de Propiedad Horizontal obliga a ese vecino a permitir la entrada para las reparaciones que el edificio necesite, con derecho a que la comunidad le resarza los daños.
- ITE, IEE y certificado energético: tres papeles distintos, y uno puede valer por otroSon tres documentos de tres normas distintas, con plazos y caducidades distintas, y en las juntas se usan como si fueran sinónimos. Qué es cada uno, cada cuánto caduca, quién está obligado, y el artículo que permite que el informe de evaluación del edificio surta los efectos de la inspección técnica municipal cuando cubre todo lo que esa ordenanza pide.
- El libro del edificio: desde cuándo es obligatorio en Madrid y cómo conseguir una copiaEn la Comunidad de Madrid el libro del edificio es obligatorio desde antes que en el resto de España, y hay un sitio donde por ley tiene que haber un ejemplar: el Ayuntamiento del municipio. Qué lleva dentro, por qué no es el libro de actas, qué pasa si el edificio es anterior a 1999 y quién tiene que actualizarlo cuando se hace una obra en los elementos comunes.
- Un vecino no paga la derrama de la obra: qué puede hacer la comunidadLa comunidad aprueba la obra de fachada y aparece el problema de siempre: uno no paga. La Ley de Propiedad Horizontal da cuatro palancas que casi nadie usa: el deudor pierde el voto y su cuota no cuenta para las mayorías, la derrama extraordinaria se reclama igual que las cuotas, la deuda va pegada al piso cuando se vende, y las obras necesarias de conservación no necesitan acuerdo de junta.
- Gas radón en comunidades de Madrid: qué municipios están en la lista y cuándo hay que medirloEl Código Técnico clasifica los municipios según su potencial de radón y fija un nivel de referencia de 300 bequerelios por metro cúbico. En la Comunidad de Madrid la lista incluye municipios de la sierra y también del corredor del Henares y del sur, pero no la capital. Y hay un municipio, Collado Villalba, que obliga a medirlo en el informe de evaluación del edificio.
- Placas solares en la cubierta de la comunidad: lo que hay que mirar antes de que taladren la láminaAntes de que una empresa de placas taladre la lámina de la cubierta hay cuatro cosas que conviene mirar: en qué estado está la impermeabilización, cómo se anclan los soportes según el Código Técnico, quién asume una gotera posterior y con qué sistema de seguridad se va a subir a mantenerlas cada año.
- Chalé o adosado en Madrid: la ITE también va contigo, y en la urbanización no todo es comúnEn una vivienda unifamiliar no hay comunidad que reparta el coste ni administrador que avise, pero la inspección técnica llega igual a los treinta años. Qué mira el acta, qué es tuyo y qué es de la urbanización según la Ley de Propiedad Horizontal, y por qué la medianera del adosado es el punto que más discusiones genera.
- Goteras en una nave industrial: el canalón interior, los tornillos y el lucernario que no se pisaLa cubierta de una nave falla por sitios que un tejado de vivienda no tiene: un canalón que desagua hacia dentro, miles de tornillos con arandela de goma y unos lucernarios que envejecen hasta no aguantar a nadie. Por dónde entra el agua en una cubierta de chapa, qué se ve desde dentro antes de que sea caro y qué dice la ley sobre pisar una superficie frágil.
- Entornos de rehabilitación programada en Madrid: los cuatro barrios, calle a calle, y qué pagan las ayudasPuerto Chico, las colonias de Carabanchel, Orcasitas y el Poblado Dirigido de Fuencarral son los cuatro Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada de Madrid capital. Qué es un ERRP, qué calles entran según el callejero de la EMVS, qué exige y qué paga el programa de la Comunidad de Madrid y qué parte de la obra se hace sin andamio.
- Cómo saber si a tu edificio le toca la ITE en Madrid: las dos reglas que conviven y dónde mirar tu direcciónEn el municipio de Madrid conviven dos padrones: el de la ITE, a los treinta años y cada diez, y el del Informe de Evaluación, que llama a la vivienda colectiva de más de cincuenta a los cincuenta y cinco. Qué dice cada uno, qué pasa si no se presenta y cómo comprobar en tres minutos, por dirección, cuándo le toca a tu comunidad.
- Colonias históricas de Madrid: qué se puede tocar en la fachada y en la cubiertaMadrid tiene cuarenta y dos colonias históricas con área de planeamiento propia. Dentro de ellas la envolvente del edificio no se modifica, cualquiera que sea el nivel de protección, y toda licencia pasa por la comisión de patrimonio. La lista completa por distritos y qué se puede hacer.
- Plan Transforma Tu Barrio 2026: qué ayudas hay en Orcasitas, San Cristóbal, Fuencarral y Puerto ChicoEl Ayuntamiento de Madrid convocó para 2026, con el 15 de octubre de 2026 como último día para solicitarla, una ayuda solo para cinco barrios: Poblado Dirigido y Meseta de Orcasitas, San Cristóbal de los Ángeles, Poblado Dirigido de Fuencarral-Santa Ana y Puerto Chico. Qué obras cubre, qué porcentaje paga, qué pide y por qué conviene presentar la solicitud cuanto antes.
- Pintadas en la fachada: quién las limpia en Madrid, qué hace el Ayuntamiento y cómo quitarlas sin dañarlaLa Ordenanza 12/2022 obliga a la propiedad a mantener la fachada sin pintadas, y el Ayuntamiento las limpia por programa: cada mes en Centro y al menos cada dos meses en el resto de distritos, en dos horas si son ofensivas. Qué cubre ese servicio, qué no, y cómo se limpia un revoco o un ladrillo sin estropearlo.
- Local en la planta baja de un edificio catalogado de Madrid: qué puede cambiar en la fachada y qué noCada cambio de negocio en un bajo toca la fachada: huecos, carpinterías, cierres, rejillas, rótulos y toldos. En un edificio protegido de Madrid, los criterios de la Comisión de Patrimonio fijan qué se admite sin dictamen, y la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad voz sobre lo que se ve desde la calle.
- Cubierta de teja en un edificio catalogado de Madrid: qué se repara sin Patrimonio y con qué materialesLos criterios de la Comisión de Patrimonio de Madrid dicen qué obras de cubierta no cuentan como alteración: retejar con teja original o teja árabe curva, no tocar pares ni correas, instalaciones fuera de la vista, placas y ventanas embebidas en el faldón. Qué queda exento según el nivel de protección y cómo se traduce en un presupuesto.
- Balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino cuando hay que reparar la fachadaEl Código Civil hace comunes las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, aunque su uso sea privativo. Qué repara la comunidad, qué repara cada propietario, cuándo la obra es obligatoria sin votación y cómo se reparte el gasto, con los artículos exactos.
- SATE en Madrid: cuándo lo permite la Comisión de Patrimonio y qué alternativas hay en una fachada protegidaEl Ayuntamiento de Madrid publicó en 2026 un criterio específico para el aislamiento por el exterior (SATE). Qué espesor admite, qué acabados, en qué edificios catalogados está descartado, qué exige a cambio (retirar aparatos y cables, cambiar carpinterías) y qué soluciones de aislamiento acepta cuando el SATE no cabe.
- Fachada de un edificio catalogado en Madrid: qué se puede hacer, qué licencia toca y cuándo entra la CPPHANCómo saber en dos minutos si tu edificio está catalogado y con qué nivel, qué obras de fachada van por licencia o por declaración responsable, qué materiales exige el Ayuntamiento para no pasar por la Comisión de Patrimonio y qué cambia si la obra se hace con cuerdas.
- Poner un andamio en una calle de Madrid: la autorización, la tasa y lo que nadie te cuentaEn Madrid capital un andamio en la acera necesita autorización municipal y paga una tasa por metro ocupado, día y categoría de calle. Qué pide el Ayuntamiento, qué se paga y por qué en el centro casi siempre sale mejor trabajar desde la cuerda.
- Cómo se aprueba en junta una obra de fachada: qué se vota y qué noLas obras necesarias de conservación no se votan: la ley las hace obligatorias y no exigen acuerdo previo. Lo que decide la junta es cómo se pagan y cuándo. Mayorías por tipo de obra, voto de los ausentes, orden del día y los fallos que tumban un acuerdo.
- Qué pasa el día que empieza la obra en tu fachada (guía para vecinos)Va a haber gente colgada de cuerdas delante de tu ventana. Qué van a hacer, cuánto ruido hay, si pueden verte, si tienes que estar en casa y qué se espera de ti. Escrito para el vecino, no para el presidente.
- Cómo preparar el edificio antes de la ITE (y llegar sin sorpresas)La inspección técnica no se aprueba ni se suspende, pero sí se puede llegar a ella con el edificio en condiciones y con las deficiencias pequeñas ya resueltas. Qué mira el técnico, qué se puede arreglar antes y qué documentación conviene tener preparada.
- Humedad en la pared: cómo saber si es filtración, capilaridad o condensaciónLa misma mancha puede tener tres orígenes distintos, y cada uno se repara de una manera y lo paga alguien distinto. Las señales que las diferencian, dos pruebas que puedes hacer tú y lo que no hay que hacer nunca.
- El fondo de reserva de la comunidad: para qué sirve, cuánto debe tener y qué puede pagarToda comunidad está obligada a tener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Para qué se puede usar, por qué casi nunca llega para una obra de fachada y qué dice la ley sobre pagar con él un contrato de mantenimiento.
- Cómo leer un presupuesto de rehabilitación de fachada, partida por partidaTres presupuestos con tres precios distintos y ninguna forma de compararlos. Qué significa cada partida, qué unidades se miden, qué suele faltar y cuándo la obra lleva el IVA reducido del 10 % en una comunidad de propietarios.
- Se ha caído un trozo de fachada: qué hacer en las primeras horas y quién respondeUn vecino manda la foto de un trozo de cornisa en la acera. Esto es lo que tiene que hacer el presidente en las primeras horas, en qué orden, y qué dicen el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién responde y quién paga.
- Limpieza de canalones antes del otoño: cuándo hacerla y qué pasa si noEn Madrid las hojas y las primeras lluvias fuertes llegan a la vez. Cuándo limpiar los canalones, cómo saber si ya están tapados, qué daños causa dejarlo y qué debe incluir la limpieza para que sirva de algo.
- Palomas en el patio o la cornisa: qué funciona, qué no y por dónde empezarPinchos, redes, cable tensado, geles, ultrasonidos, siluetas de rapaces: qué sistemas antiaves funcionan de verdad en un edificio de Madrid, cuáles son un gasto inútil y qué hay que hacer antes de instalar nada.
- Goteras en el último piso: por dónde entra el agua en una cubierta planaSumideros, encuentros con el peto, solapes de la tela asfáltica, bancadas de aire acondicionado, claraboyas: los siete puntos por donde entra el agua en una azotea, por qué la mancha nunca está donde entra y cómo se localiza sin levantar toda la cubierta.
- Uralita en bajantes y cubiertas: qué puede hacer la comunidad y qué noMuchos edificios de Madrid de los años 60 y 70 tienen bajantes, depósitos o placas de fibrocemento con amianto. Cuándo es un riesgo, qué está prohibido hacer, quién puede retirarlo, cómo se sustituye una bajante de uralita y qué hacemos nosotros en esa obra.
- Pintar la fachada sin andamio: cuándo, con qué pintura y qué revisar antesLa pintura es lo último que se hace en una fachada, no lo primero. Qué hay que sanear antes, en qué época conviene pintar en Madrid, qué tipo de pintura va con cada muro, qué pasa con el color y cómo se presupuesta por metros sin montar andamio.
- Contrato de mantenimiento anual de fachadas y cubiertas: qué incluye, qué no y cómo se presupuestaPara administradores y presidentes que quieren dejar de reaccionar a las goteras: qué debe incluir un contrato de mantenimiento anual del exterior del edificio, qué queda fuera, cómo se calcula la cuota y qué pedir por escrito antes de firmarlo.
- Diez preguntas para elegir empresa de trabajos verticales (y qué respuesta esperar)Antes de dejar que alguien se cuelgue de la cubierta de tu comunidad: las diez preguntas que separan a una empresa seria de una que solo tiene cuerdas, con la respuesta que deberías oír en cada una.
- Cómo saber si las grietas de tu fachada son peligrosas (y cuáles pueden esperar)No todas las grietas de una fachada son iguales: unas son fisuras del revestimiento y otras avisan de un problema estructural. Cinco tipos habituales en los edificios de Madrid, qué mirar en cada uno y cuándo hay que actuar.
- ITE desfavorable en Madrid: qué obras son obligatorias, en qué plazo y cómo organizarlas sin bloquear la juntaGuía para presidentes y administradores: qué significa un informe de ITE desfavorable, qué deficiencias suelen salir en los edificios de Madrid, qué plazos hay y cómo convertir el informe en obras aprobables por fases.
- Líneas de vida en comunidades de propietarios: cuándo son obligatorias y cada cuánto hay que revisarlasSi a la cubierta de tu edificio suben antenistas, técnicos de aire acondicionado o instaladores, alguien es responsable de que no se caigan. Qué dice la normativa, qué documentación debe tener el sistema y qué pasa si nadie lo revisa.
- Plan Rehabilita Madrid 2026: qué obras de fachada y cubierta cubre y cómo encajarlas en la derramaLas líneas del Plan Rehabilita que pagan parte de las obras de conservación y embellecimiento de un edificio, qué necesita la solicitud y cómo planificar la derrama sabiendo que la ayuda se cobra después.
- Por qué entra agua por la fachada aunque el tejado esté bienJuntas de dilatación, encuentros de ventanas, cantos de forjado, ladrillo que absorbe agua: los seis puntos por donde entra el agua en una fachada de Madrid cuando la cubierta no tiene culpa, y cómo se detecta cada uno.
- ¿Quién paga la reparación de una bajante rota en una comunidad de vecinos?Bajante general o derivación privativa, seguro de la comunidad, obras urgentes sin junta y cómo evitar la discusión: lo que conviene saber antes de que gotee el techo del vecino de abajo.
- Andamio o trabajos verticales: qué paga de verdad tu comunidad con cada opciónUn andamio no cuesta solo el alquiler. Desglosamos todo lo que paga una comunidad de Madrid con andamio y con cuerda, y cuándo compensa cada opción.
- Qué documentación debes exigir a una empresa de trabajos en altura antes de contratarlaLista de comprobación para administradores de fincas y presidentes: los papeles que una empresa de trabajos verticales tiene que enseñarte antes de subir a tu edificio.
Páginas 20
- InicioReparación, pintura y mantenimiento de edificios sin andamios en Madrid.
- Todos los serviciosLos trece servicios agrupados por urgencia, obra y mantenimiento.
- Urgencias en alturaDesprendimientos, goteras y elementos sueltos que no pueden esperar a una junta.
- Inspección de fachada con informeSubimos, miramos de cerca y entregamos informe con fotos antes de presupuestar.
- Para administradores de fincasDocumentación al día, informes iguales para todas las fincas y un solo interlocutor.
- Herramientas gratis para tu comunidadLas ocho herramientas de la web, ordenadas por el momento en que hacen falta.
- Modelo de aviso a los vecinosEscribe el aviso de obras para el portal a partir del día, la hora y la zona.
- Modelo de petición de presupuestoEscribe el texto para pedir presupuesto a varias empresas con las mismas condiciones.
- Calculadora de derramaReparte el importe de una obra entre las viviendas y calcula la cuota mensual.
- Preguntas frecuentesTodas las preguntas que nos hacen, con buscador y filtro por servicio.
- Glosario de fachadas y cubiertasLos términos que salen en una ITE, un presupuesto o un acta, explicados.
- Fachadas de edificios catalogadosReparación de fachadas protegidas sin andamio, con los materiales de los criterios de la Comisión de Patrimonio.
- Obras de subsanación de ITELa ITE ha salido desfavorable: cada deficiencia numerada, presupuestada y documentada.
- Ayudas a la rehabilitaciónConvocatorias públicas para obras de fachada y cubierta, y qué papeles piden.
- La empresaQuiénes somos, cómo trabajamos y qué documentación entregamos.
- Obras realizadasObras propias con fotos de antes y después.
- Guías para comunidadesArtículos sobre fachadas, cubiertas, juntas y derramas.
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- Carpeta de documentaciónLo que entregamos antes de subir y al terminar la obra.
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- Trabajos verticales en Alcalá de HenaresFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Alcalá de Henares: casco histórico, El Val, Reyes Católicos, Juan de Austria y La Garena.
- Trabajos verticales en Torrejón de ArdozFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Torrejón de Ardoz: Las Fronteras, Parque Cataluña, Las Veredillas, Fresnos y Soto del Henares.
- Trabajos verticales en CosladaFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Coslada: Ciudad 70, Valleaguado, El Puerto y La Cañada. Torres donde la plataforma no llega.
- Trabajos verticales en San Fernando de HenaresFachadas, cubiertas, patios, bajantes y líneas de vida sin andamio en San Fernando de Henares: casco antiguo, Parque Roma, Montserrat y polígonos.
- Trabajos verticales en AlcobendasFachadas, cubiertas, cristales y líneas de vida sin andamio en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes: centro, Valdelasfuentes y Arroyo de la Vega.
- Trabajos verticales en el distrito Centro de MadridFachadas, cornisas, patios y cubiertas sin andamio en el distrito Centro: Sol, Malasaña, Chueca, Lavapiés, Austrias, Embajadores y Universidad.
- Trabajos verticales en el distrito de Salamanca (Madrid)Fachadas señoriales, cornisas, miradores y patios sin andamio en el distrito de Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana, Guindalera y Fuente del Berro.
- Trabajos verticales en Chamberí (Madrid)Fachadas de ladrillo y revoco, cornisas, patios y cubiertas sin andamio en Chamberí: Almagro, Trafalgar, Arapiles, Gaztambide, Ríos Rosas y Vallehermoso.
- Trabajos verticales en el distrito de Retiro (Madrid)Fachadas, cubiertas planas, patios y bajantes sin andamio en el distrito de Retiro: Ibiza, Jerónimos, Niño Jesús, Pacífico, Adelfas y Estrella.
- Trabajos verticales en Arganzuela (Madrid)Cubiertas planas, patios, bajantes y fachadas sin andamio en Arganzuela: Legazpi, Delicias, Palos de Moguer, Acacias, Imperial, Chopera y Atocha.
- Trabajos verticales en Chamartín (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y cristales en altura sin andamio en Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla y El Viso.
- Trabajos verticales en Tetuán (Madrid)Fachadas, cornisas, patios y bajantes sin andamio en Tetuán: Cuatro Caminos, Bellas Vistas, Castillejos, Almenara, Valdeacederas y Berruguete.
- Trabajos verticales en Moncloa-Aravaca (Madrid)Fachadas, cornisas, cubiertas inclinadas, canalones y patios sin andamio en Moncloa-Aravaca: Argüelles, Valdezarza, Ciudad Universitaria, Aravaca y El Plantío.
- Trabajos verticales en Ciudad Lineal (Madrid)Fachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Ciudad Lineal: Ventas, Pueblo Nuevo, Quintana, Concepción, San Pascual, Colina y Costillares.
- Trabajos verticales en Latina (Madrid)Fachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Latina: Aluche, Las Águilas, Lucero, Los Cármenes, Puerta del Ángel y Campamento.
- Trabajos verticales en Carabanchel (Madrid)Fachadas, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Carabanchel: Vista Alegre, Opañel, Comillas, San Isidro, Puerta Bonita, Abrantes, Buenavista y el PAU.
- Trabajos verticales en Usera (Madrid)Fachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Usera: Moscardó, Almendrales, Zofío, Pradolongo, San Fermín, Orcasitas y Orcasur.
- Trabajos verticales en Puente de Vallecas (Madrid)Fachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Puente de Vallecas: San Diego, Numancia, Portazgo, Palomeras y Entrevías.
- Trabajos verticales en Hortaleza (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y cristales en altura sin andamio en Hortaleza: Pinar del Rey, Canillas, Apóstol Santiago, Piovera, Sanchinarro y Las Cárcavas.
- Trabajos verticales en San Blas-Canillejas (Madrid)Fachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en San Blas-Canillejas: Simancas, Hellín, Amposta, Arcos, Rejas, Canillejas y Gran San Blas.
- Trabajos verticales en Moratalaz (Madrid)Fachadas de ladrillo, cubiertas, juntas y bajantes sin andamio en Moratalaz: Pavones, Horcajo, Marroquina, Media Legua, Fontarrón y Vinateros.
- Trabajos verticales en Fuencarral-El Pardo (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y cristales sin andamio en Fuencarral-El Pardo: Barrio del Pilar, Peñagrande, Mirasierra, Montecarmelo, Las Tablas y El Pardo.
- Trabajos verticales en Villaverde (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Villaverde: Villaverde Alto y Bajo, San Cristóbal, Los Rosales, Butarque y El Espinillo.
- Trabajos verticales en Villa de Vallecas (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y cristales sin andamio en Villa de Vallecas: Ensanche de Vallecas, Santa Eugenia y el casco histórico.
- Trabajos verticales en Vicálvaro (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Vicálvaro: casco histórico, Ambroz, Valdebernardo, Valderribas y El Cañaveral.
- Trabajos verticales en Barajas (Madrid)Fachadas, cubiertas, patios y cristales sin andamio en Barajas: Alameda de Osuna, Timón, Corralejos y el casco histórico.
- Trabajos verticales en ValdemoroFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Valdemoro: casco antiguo, La Estación, El Restón y las urbanizaciones nuevas.
- Trabajos verticales en Colmenar ViejoFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Colmenar Viejo: casco, ensanches y urbanizaciones. Obras de subsanación de la ITE.
- Trabajos verticales en Arganda del ReyFachadas, cubiertas, patios y naves sin andamio en Arganda del Rey: casco, La Poveda y polígonos. Obras de subsanación de la ITE.
- Trabajos verticales en AranjuezFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Aranjuez: casco histórico Patrimonio Mundial, ensanches y urbanizaciones. Obras de la ITE.
- Trabajos verticales en CiempozuelosFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Ciempozuelos, y qué dice su ordenanza propia del Informe de Evaluación de Edificios.
- Trabajos verticales en Tres CantosFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Tres Cantos, y el plazo de un mes que fija su ordenanza de inspección técnica.
- Trabajos verticales en Collado VillalbaFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Collado Villalba, y el único municipio de la Comunidad que exige medir el gas radón en su informe.
- Trabajos verticales en Boadilla del MonteFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Boadilla del Monte, donde no rige la regla de los treinta años sino el decreto autonómico.
- Trabajos verticales en GalapagarFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Galapagar, y el padrón anual que su ordenanza obliga a publicar con treinta días para reclamar.
- Trabajos verticales en Villaviciosa de OdónFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Villaviciosa de Odón, donde no hay ordenanza de ITE y rige el decreto autonómico, no los treinta años.
- Trabajos verticales en NavalcarneroFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Navalcarnero, el único municipio donde trabajamos que está en el área 2 de precios de la Comunidad.
- Trabajos verticales en Paracuellos de JaramaFachadas, cubiertas y patios sin andamio en Paracuellos de Jarama, donde el listado de edificios obligados a inspección se limitó al casco antiguo.
- Trabajos verticales en ParlaFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Parla: casco, bloques de los 70 y 80, Parla Este y adosados. Nuestra base está aquí.
- Trabajos verticales en GetafeFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Getafe: Centro, Juan de la Cierva, Las Margaritas, La Alhóndiga, El Bercial y Sector III.
- Trabajos verticales en LeganésFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Leganés: San Nicasio, Zarzaquemada, El Carrascal, Leganés Norte y La Fortuna.
- Trabajos verticales en FuenlabradaFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Fuenlabrada: Centro, El Arroyo, La Avanzada, El Naranjo, La Serna y Loranca.
- Trabajos verticales en MóstolesFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Móstoles: Centro, Estoril, Villafontana, Los Rosales, El Soto, Parque Coimbra y Móstoles Sur.
- Trabajos verticales en AlcorcónFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en Alcorcón: Centro, Parque Lisboa, Parque Ondarreta, San José de Valderas y Torres Bellas.
- Trabajos verticales en PintoFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Pinto: Centro, La Cristina, Buenos Aires, El Prado, Parque Europa, La Tenería y las casas bajas.
- Trabajos verticales en Pozuelo de AlarcónFachadas, cubiertas, cristales y patios sin andamio en Pozuelo de Alarcón: pueblo, Estación, Avenida de Europa, Somosaguas, Húmera, Montealina y Monteclaro.
- Trabajos verticales en Las Rozas de MadridFachadas, cubiertas, cristales y canalones sin andamio en Las Rozas: casco, Las Matas, El Cantizal, La Marazuela, Monterrozas y el parque empresarial.
- Trabajos verticales en MajadahondaFachadas, cubiertas, cristales y canalones sin andamio en Majadahonda: casco, Las Norias, Huerta Vieja, Roza Martín, El Carril y Monte del Pilar.
- Trabajos verticales en San Sebastián de los ReyesFachadas de ladrillo, patios, cubiertas y bajantes sin andamio en San Sebastián de los Reyes: centro, Rosa Luxemburgo, Dehesa Vieja y Tempranales.
- Trabajos verticales en Rivas-VaciamadridFachadas, cubiertas, patios y bajantes sin andamio en Rivas-Vaciamadrid: Covibar, Rivas Oeste, Rivas Urbanizaciones, La Luna, Cristo de Rivas y el casco.
Preguntas frecuentes 106
- ¿Qué trabajos se pueden hacer sin andamio?Prácticamente todos los de fachada, cubierta y patio que no exigen mover grandes volúmenes de material: reparación y pintura de fachadas, impermeabilización de cubiertas, sustitución de bajantes, limpieza de canalones, sellado de juntas, cornisas, sistemas antiaves, líneas de vida y limpieza de cristales. Cuando una zona concreta exige andamio o plataforma, lo decimos en la inspección, antes de presupuestar.
- ¿Cómo sé qué servicio necesito?No hace falta saberlo. Usa el buscador de síntomas de esta página o llámanos y cuéntanos qué se ve: una mancha, una grieta, un trozo caído, un canalón que rebosa. La inspección con informe fotográfico dice qué tiene el edificio y qué es prioritario.
- ¿Trabajáis solo para comunidades de propietarios?Trabajamos sobre todo para comunidades de propietarios y administradores de fincas, que es donde el andamio más duele en la derrama. Si tienes un chalet, un local o una nave con un problema en altura, cuéntanoslo: si se puede resolver con cuerda, te lo decimos en la primera llamada.
- ¿Qué incluye siempre un servicio?Inspección previa con informe fotográfico, presupuesto cerrado por partidas medidas, protección de la zona de trabajo, informe final con fotos de cada zona terminada y garantía por escrito. La documentación (seguro de responsabilidad civil y formación de los técnicos) se entrega antes de empezar, sin que nadie la pida.
- ¿Cuánto tardáis en empezar?Depende del servicio. Una urgencia se atiende con prioridad sobre el resto de la agenda. Una obra de rehabilitación se programa cuando la comunidad aprueba el presupuesto, y en el informe de inspección incluimos la duración estimada de cada trabajo para que la junta decida con datos.
- ¿Trabajáis en edificios catalogados o protegidos?Sí, y es donde más sentido tiene la cuerda: no se ancla nada a la fachada protegida, se accede desde la cubierta y no hay estructura apoyada en cornisas ni balcones. La reparación se hace con los materiales que fijan los criterios de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid (revoco artesanal, cornisa sin prefabricado, canalones de cinc o cobre, teja cerámica curva), que es lo que permite repararla sin pasar por dictamen. El título habilitante y, si hace falta, el dictamen los tramita la comunidad con su técnico o administrador; nosotros aportamos la inspección de cerca y las fotos de detalle que pide el expediente.
- ¿Hacéis retirada de amianto (uralita)?No. La retirada de fibrocemento con amianto solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA. Si tu cubierta lo tiene, coordinamos con una empresa inscrita y nos ocupamos del resto de la obra.
- ¿Cómo sé si lo que tiene mi fachada es grave?Si ya se han caído trozos, hay ladrillos que se mueven al tocarlos o grietas que crecen, hay que actuar. Lo primero es que no caiga nada a la calle: para eso hacemos un saneado preventivo el mismo día o al siguiente. Después, con el informe en la mano, la comunidad decide la reparación con calma.
- ¿Se puede rehabilitar una fachada sin andamio de verdad?Sí, es lo habitual en trabajos de reparación y saneado. Anclamos en cubierta, bajamos con doble cuerda y trabajamos justo frente a la zona dañada. Solo cuando la obra es muy extensa o la cubierta no permite anclar valoramos otras soluciones, y te lo decimos en la inspección, no a mitad de obra.
- ¿Cuánto tarda una obra de fachada?Depende de la superficie y de lo que haya que reparar. Al no haber montaje ni desmontaje de estructura, un saneado con reparación de cantos de forjado en un bloque de viviendas se resuelve en días, no en semanas. La duración estimada va escrita en el presupuesto.
- ¿Hace falta proyecto o licencia?Las reparaciones de conservación normalmente no necesitan proyecto. Si hay elementos estructurales afectados, la comunidad necesitará un técnico que dirija la obra, y trabajamos con él. La licencia de ocupación de vía pública no hace falta si no se instala nada en la acera, que es precisamente lo que evitamos.
- ¿Qué molestias hay para los vecinos?Se avisa con antelación de la zona y las horas de trabajo. No se tapan ventanas ni se ocupa la calle. Al terminar cada zona se limpia. El ruido se limita al horario de obra y a las tareas de picado, que son cortas.
- ¿Qué cambia si el edificio está catalogado?Que la reparación tiene que hacerse con los mismos materiales y acabados que el original: revoco artesanal, cornisa reconstruida sin piezas prefabricadas, bandejas de balcón con el mismo sistema, canalones vistos de cinc, acero galvanizado o cobre. Si se respeta eso, la obra entra en los criterios generales de la Comisión de Patrimonio y no necesita su dictamen; si se cambia el color, las carpinterías o los huecos, sí. El nivel de protección se consulta en el Geoportal municipal y decide si el trámite va por licencia o por declaración responsable. Trabajar con cuerdas ayuda: no se ancla nada a la fachada protegida ni se tapa durante meses.
- ¿Se puede pedir una ayuda para esta obra?Si el edificio está en el municipio de Madrid, la línea de conservación del Plan Rehabilita cubre actuaciones en fachada, siempre que la obra incluya mejoras de ahorro energético (los edificios protegidos quedan eximidos de ese requisito). Te preparamos el presupuesto con el detalle que pide la memoria de la subvención. Mira la página de ayudas a la rehabilitación para las fechas de cada convocatoria.
- La mancha está en el techo del salón. ¿La gotera está justo encima?Casi nunca. El agua entra por un punto, corre por debajo de la lámina o por el forjado y aparece donde puede, a veces a varios metros. Por eso lo primero es localizar la entrada real y no parchear encima de la mancha.
- ¿Hay que levantar toda la cubierta?No siempre. Muchas goteras se resuelven reparando encuentros, sumideros y juntas. Solo cuando el sistema entero está agotado compensa renovarlo, y en ese caso te lo enseñamos con fotos para que la junta decida con datos.
- ¿Cuánto dura una impermeabilización nueva?Depende del sistema y, sobre todo, del mantenimiento: una cubierta con los sumideros limpios y los encuentros revisados cada año dura mucho más que una abandonada. Por eso ofrecemos la revisión anual dentro del contrato de mantenimiento.
- ¿Podéis hacerlo en invierno?Sí, siempre que el soporte esté seco y no llueva durante la aplicación. En Madrid hay muchas ventanas de tiempo seco en invierno. Planificamos la obra con la previsión y, si hay que parar por lluvia, se reanuda sin coste.
- ¿Quién paga, la comunidad o el vecino del ático?La cubierta es un elemento común y su reparación corresponde a la comunidad, aunque haya terrazas de uso privativo. Los matices los conoce tu administrador. Nuestro informe fotográfico y el presupuesto desglosado sirven para la junta y para el parte al seguro.
- ¿Trabajáis con el seguro de la comunidad?Sí. Entregamos informe con fotos, localización de la causa y presupuesto por partidas, que es lo que pide el perito. Si el seguro cubre parte, la comunidad solo asume el resto.
- ¿Cada cuánto hay que pintar una fachada?No hay un plazo fijo: depende de la orientación, de la pintura anterior y de si el soporte estaba bien preparado. Las señales de que toca son la pintura en escamas, las fisuras que se ven desde la calle y las manchas que no se van con la lluvia.
- ¿Se puede pintar solo una parte, por ejemplo la medianera?Sí. Las medianeras vistas son el caso más habitual: se pintan y protegen sin tocar el resto. Si se pinta una zona de la fachada principal, igualamos el color con el existente y lo comprobamos con una muestra.
- ¿Qué pintura usáis?La que pide el soporte. En ladrillo y revoco, pintura transpirable para que la humedad interior salga. Donde hay microfisuras, pintura elastómera que las puentea. La marca y la ficha técnica van en el presupuesto, no la escondemos.
- ¿Hay que pedir permiso al ayuntamiento para pintar?Para pintar del mismo color normalmente no. Si el edificio está en un casco histórico o tiene algún grado de protección, el ayuntamiento puede exigir autorización de color. En el municipio de Madrid, además, la línea de embellecimiento del Plan Rehabilita puede subvencionar parte.
- ¿Cuánto se tarda?Al no montar andamio, una fachada de un bloque de viviendas se pinta en días. La duración estimada se escribe en el presupuesto, junto con lo que puede retrasarla, que es casi siempre la lluvia.
- ¿Y si llueve a mitad de obra?No se pinta con lluvia ni con el soporte mojado. Se para y se retoma cuando seca, sin coste extra. Por eso planificamos con la previsión y evitamos las semanas de más lluvia.
- Nos dijeron que en nuestro patio no cabe un andamio. ¿Y ahora?Justo por eso existen los trabajos verticales. En un patio de luces estrecho, la cuerda es la única forma razonable de llegar a todos los paños. Anclamos en la cubierta y bajamos por el patio; no hace falta montar nada en el fondo.
- ¿Tenéis que entrar en las viviendas?No. Solo necesitamos acceso a la cubierta. Si hay que revisar una fuga concreta desde dentro de una cocina, lo hacemos con permiso del vecino y en una visita corta.
- ¿Cambiáis las bajantes en la misma obra?Sí, y es lo más práctico: ya estamos en el patio con las protecciones puestas. Las bajantes de fibrocemento son la excepción: su retirada solo la puede hacer una empresa inscrita en el RERA, y coordinamos el trabajo con ella.
- ¿Podemos hacer solo lo urgente y el resto más adelante?Sí. El presupuesto va por partidas para eso: saneado y sellados ahora, para que deje de entrar agua y no caiga nada, y pintura cuando la comunidad lo apruebe.
- ¿Ensucia mucho la obra?Se protege el fondo del patio y se limpia cada día. El picado hace polvo y ruido durante ratos cortos; se avisa a los vecinos de las horas.
- ¿Cuánto se tarda?Un patio de un bloque de viviendas se rehabilita en días de trabajo, no en semanas, porque no hay estructura que montar. La duración va en el presupuesto.
- La mancha está en mitad del salón. ¿Cómo sabéis por dónde entra el agua?Porque el agua no cae recta. Entra por un punto del faldón, corre por el rastrel o por encima del forjado y sale donde encuentra salida, que puede estar a varios metros. Por eso la inspección se hace recorriendo la cubierta y mirando encuentros, limahoyas y chimeneas, no solo la vertical de la mancha.
- ¿Hace falta andamio para reparar un tejado?Casi nunca. A un tejado se llega desde la propia cubierta con anclajes y cuerda, que es más rápido y no ocupa la calle ni el jardín. El andamio tiene sentido cuando hay que rehacer el faldón entero o intervenir a la vez en fachada y cubierta.
- Nuestras tejas son antiguas y no se fabrican. ¿Qué hacéis?Primero, recuperar las sanas: en muchas cubiertas se reaprovechan las tejas buenas de una zona poco vista para reponer la parte visible. Si hay que comprar pieza nueva, se busca la más parecida en forma y color y se dice en el presupuesto cuál es, sin sorpresas al terminar.
- El edificio está en un casco histórico. ¿Cambia algo?Sí. En ámbitos protegidos, el material y la forma de la cubierta están regulados, y a veces la obra necesita informe de la comisión de patrimonio. Lo contamos en la guía sobre [la cubierta de teja en un edificio catalogado](/blog/cubierta-de-teja-edificio-catalogado-madrid-criterios-cpphan/).
- ¿Cuándo hay que cambiar el tejado entero en vez de repararlo?Cuando el problema no son las piezas sino el soporte: rastreles podridos, tablero hundido o un faldón que ha perdido la pendiente. Se nota porque las reparaciones duran poco y aparecen filtraciones nuevas cada temporada. En ese caso lo decimos, aunque la reparación sea lo que nos habíais pedido.
- ¿Trabajáis también en chalés y viviendas unifamiliares?Sí. En vivienda unifamiliar es donde más se nota la ventaja: no hay que montar nada en el jardín ni meter maquinaria por la parcela. Se accede desde la propia cubierta, se repara y se recoge el mismo día. Lo que sí conviene saber es que la inspección técnica obliga también a una vivienda unifamiliar: está contado en la guía sobre [chalés y adosados](/blog/chale-o-adosado-madrid-ite-y-quien-paga-que-en-la-urbanizacion/).
- ¿Qué altura tiene que tener la chimenea?En Madrid lo fija el anexo I de la Ordenanza de Calidad del Aire y Sostenibilidad para los conductos de evacuación de instalaciones de combustión: en cubiertas planas o de menos de 20 grados de inclinación, la desembocadura debe sobrepasar al menos en un metro la altura del edificio propio y la de cualquier otro situado en un radio de 15 metros (para potencias de hasta 700 kW); en cubiertas de 20 grados o más, según los gráficos de la ordenanza; y si en la cubierta hay un torreón de ascensor u otro obstáculo, el conducto debe alejarse el doble de su altura o superarlo en un metro. Nosotros no elevamos chimeneas: si la tuya no cumple, te lo decimos y lo resuelve el instalador.
- ¿Y las salidas de ventilación de cocinas y baños?El Código Técnico (DB-HS 3, apartado 3.2.1) sitúa las bocas de expulsión en la cubierta, a 3 metros como mínimo de cualquier entrada de ventilación, puerta o ventana y de los sitios donde suele haber personas, como terrazas o balcones; y en ventilación híbrida, al menos a un metro por encima de la cubierta. Cuando un conducto de ventilación termina en un remate roto o tumbado, lo reparamos igual que una chimenea.
- ¿Cada cuánto hay que limpiar los conductos?La tabla de mantenimiento del DB-HS 3 del Código Técnico prevé limpiar los conductos de extracción y las aberturas una vez al año, comprobar la estanquidad aparente de los conductos cada cinco y limpiar los aspiradores una vez al año. La limpieza interior la hace la empresa de mantenimiento; nosotros nos ocupamos de lo que se ve desde fuera: remates, cuerpo y encuentro.
- El sombrerete es de uralita. ¿Lo cambiáis?No lo retiramos nosotros. El fibrocemento con amianto solo puede retirarlo una empresa inscrita en el RERA; lo coordinamos y, cuando está fuera, colocamos el remate nuevo. Lo contamos en [uralita en bajantes y cubiertas: qué puede hacer la comunidad](/blog/uralita-en-bajantes-y-cubiertas-que-puede-hacer-la-comunidad/).
- ¿Hace falta andamio para arreglar una chimenea?Casi nunca. La chimenea está en el punto más alto de la cubierta, así que un andamio tendría que llegar hasta la cumbrera desde la calle; desde la cuerda se llega en minutos y se trabaja con anclajes en la propia cubierta.
- Tenemos una chimenea que ya no se usa. ¿Se puede quitar?Nosotros no la retiramos. Lo que hacemos es dejarla estanca, con la coronación rehecha, el encuentro sellado y un sombrerete que cierre el paso al agua, que es lo que evita la mancha en el último piso. Retirarla entera es una obra de albañilería que se presupuesta aparte.
- ¿Quién paga la bajante rota, la comunidad o el vecino?Las bajantes generales son un elemento común, así que la reparación suele corresponder a la comunidad. Las derivaciones particulares dentro de cada vivienda son del propietario. Tu administrador te lo confirma para tu caso; nosotros entregamos el informe con fotos para que quede claro qué tramo era.
- ¿Tenéis que entrar en las viviendas?No, si la bajante va por fachada o por el patio, que es lo habitual. Solo hace falta acceso a la cubierta. Las conexiones de cada planta se hacen desde fuera.
- La bajante es de uralita. ¿La quitáis?No. El fibrocemento contiene amianto y su retirada solo la puede hacer una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado. Coordinamos con una empresa habilitada la retirada y nosotros instalamos la bajante nueva justo después.
- ¿Cuánto se tarda?Un tramo se cambia normalmente en el día. Una bajante completa de varias plantas, en uno o dos días de trabajo según la altura y las acometidas. La duración va en el presupuesto.
- ¿Se puede cambiar solo el tramo que falla?Sí, si el resto está bien. Pero si la bajante tiene más de treinta años y ya ha fallado en un punto, te decimos honestamente si compensa cambiarla entera para no volver dentro de seis meses.
- ¿PVC o zinc?PVC en casi todos los casos: no se corroe, es ligero y se repara fácil. Zinc o fundición cuando la fachada está protegida o la comunidad quiere mantener la estética original.
- ¿Por qué entra agua solo cuando llueve con viento?Porque el agua no cae vertical: el viento la empuja contra la fachada y la mete por cualquier junta abierta. Con lluvia normal esa junta no recibe agua. Es la pista más clara de que el problema está en un sellado, no en la cubierta.
- ¿No se puede sellar por dentro?No. El agua entra por fuera y hay que cortarla por fuera. Tapar por dentro esconde la mancha un tiempo y el agua sigue entrando en el muro.
- ¿Cuánto dura un sellado nuevo?Depende del producto, de la orientación y de que la junta esté bien preparada. Un sellado con fondo de junta e imprimación aguanta muchos años; uno hecho encima del viejo, muy pocos. Por eso el proceso importa más que la marca.
- ¿Se hace en un día?Un edificio de viviendas con sus juntas verticales y los encuentros de ventanas se resuelve normalmente en una o dos jornadas. Necesitamos tiempo seco: con el soporte mojado no se sella.
- ¿Sirve para el seguro de la comunidad?Sí. El informe con fotos de las juntas abiertas y el presupuesto por tramos es lo que pide el perito para valorar la causa.
- ¿Podéis venir rápido si está entrando agua ahora?Sí. Es uno de los trabajos que tratamos como urgencia: se puede hacer un sellado provisional para cortar la entrada y después el trabajo definitivo con tiempo seco.
- Nos ha llegado un requerimiento del ayuntamiento. ¿Qué hacemos?Los requerimientos por riesgo de desprendimiento dan un plazo corto para asegurar la zona. Hacemos el saneado preventivo de urgencia, entregamos el acta con fotos y después la comunidad decide la reparación definitiva con calma. El acta sirve para responder al ayuntamiento.
- ¿Quién responde si cae un trozo y hiere a alguien?La comunidad de propietarios, como responsable de la conservación del edificio. Por eso lo urgente no es la reparación bonita, sino que no quede nada suelto. El saneado preventivo se hace el mismo día o al siguiente.
- ¿La moldura queda igual que la original?Sí. Sacamos un molde de un tramo sano y reproducimos el perfil con mortero de reparación. En fachadas protegidas lo documentamos para el técnico municipal.
- ¿Hay que cortar la acera?Durante el saneado se acota el paso con conos o vallas ligeras solo mientras se trabaja. No se instala nada fijo. Si hiciera falta ocupar la acera más tiempo, se tramita la autorización y se avisa antes.
- ¿Cuánto tarda?El saneado urgente, horas. La reconstrucción, días según los metros y si hay molduras. Todo va en el presupuesto con su duración estimada.
- ¿Sirve el informe para el seguro de la comunidad?Sí. El acta inicial, las fotos del proceso y el informe final son la documentación que pide el perito.
- ¿Cuándo hay que limpiar los canalones?La visita clave es en otoño, después de la caída de la hoja y antes de las lluvias fuertes. Si el edificio tiene árboles cerca o palomas, conviene una segunda en primavera.
- ¿Cada cuánto?Como mínimo una vez al año. Dos si hay árboles altos pegados al edificio. Es la partida de mantenimiento más barata que existe comparada con lo que evita: una cubierta encharcada acaba en gotera.
- El canalón está desbordando ahora mismo. ¿Podéis venir?Sí, se atiende como urgencia. Un canalón que desborda está mandando el agua a la fachada y a las ventanas.
- ¿Incluye las bajantes?La comprobación con agua sí. Si una bajante está atascada, se desatasca con agua a presión en la misma visita cuando es posible.
- ¿Hacéis contrato anual?Sí. La limpieza de canalones y sumideros es la base del contrato de mantenimiento anual de edificio: dos visitas al año con informe.
- ¿Y si el canalón está roto?Lo fotografiamos, lo medimos y te mandamos el presupuesto de reparación o sustitución del tramo. No se arregla nada sin avisar antes.
- ¿La limpieza puede dañar el ladrillo o la piedra?Si se hace con presión excesiva, ácidos o chorro de arena, sí. Por eso hacemos una prueba en zona discreta y ajustamos el método al material. Bien hecha, la limpieza quita la suciedad y deja el soporte intacto.
- ¿Cuánto dura limpia la fachada?Depende de la orientación y del tráfico de la calle. Con hidrofugado dura bastante más, porque la fachada deja de absorber agua y la suciedad no se fija.
- ¿Quitáis pintadas?Sí, con productos específicos para cada soporte. Sobre ladrillo y piedra hay que ir con cuidado para no dejar una «sombra»; por eso lo probamos primero.
- ¿Ensucia a los vecinos?Se avisa para cerrar ventanas y se protegen las carpinterías. El agua que cae se recoge y se limpia la acera al terminar cada zona.
- ¿Es mejor limpiar o pintar?Si la fachada es de ladrillo visto o piedra, limpiar. Si es de revoco pintado y está en buen estado, limpiar suele bastar; si tiene fisuras o la pintura está agotada, conviene pintar. Te lo decimos en la inspección.
- ¿Cuánto se tarda?Una fachada de un bloque de viviendas se limpia en días. La duración va en el presupuesto.
- ¿Los pinchos hacen daño a las palomas?No. Los pinchos de acero inoxidable disuaden: impiden que se posen, pero no las hieren. Las redes cierran el acceso a un hueco. Ningún sistema que instalamos daña a las aves.
- ¿Se ven desde la calle?Muy poco. Los pinchos son finos y se colocan en el fondo de la cornisa; las redes son de hilo fino y del color del soporte. A nivel de calle prácticamente no se aprecian.
- ¿Es mejor red, pinchos o cable?Depende de la zona. Pinchos para cornisas y alféizares estrechos, red para patios y huecos grandes, cable tensado para líneas largas donde se quiere el mínimo impacto visual. Muchas veces se combinan.
- ¿Cuánto duran?Los materiales son de intemperie: acero inoxidable y polietileno con protección solar. Lo que hace que duren es la revisión anual, que comprueba fijaciones y tensado.
- ¿Limpiáis lo que hay?Sí, es parte del trabajo. Instalar un sistema sobre una cornisa llena de excrementos no tiene sentido; se limpia y desinfecta primero.
- ¿Hace falta algún permiso?En edificios normales, no. En edificios protegidos el ayuntamiento puede exigir autorización para instalar elementos en fachada; se consulta antes.
- ¿Y si lo que anida no son palomas, sino vencejos o golondrinas?Cambia todo. El vencejo común, la golondrina común y el avión común están en el Listado de Especies Silvestres en Régimen de Protección Especial del Real Decreto 139/2011, y la Ley 42/2007 prohíbe en su artículo 57 destruir o deteriorar sus nidos y sus lugares de reproducción, en todas las fases del ciclo biológico. La paloma bravía no está en ese listado. Por eso la inspección empieza identificando qué ave es: si hay nidos protegidos, se planifica el trabajo sin tocarlos y se te dice antes de empezar.
- ¿Es obligatorio tener línea de vida en la comunidad?La normativa de prevención obliga a que cualquier trabajo en altura se haga con protección contra caídas. Si a tu cubierta suben antenistas, técnicos de climatización o instaladores, necesitan un anclaje seguro, y quien encarga el trabajo es responsable de que exista. Un técnico o la ITE pueden señalarlo expresamente.
- ¿Cada cuánto se revisa?El intervalo habitual es de un año, que es lo que fija el plan de mantenimiento de la instalación y la práctica del sector. La norma de equipos de trabajo no pone un plazo concreto: exige comprobaciones periódicas por personal competente y, además, comprobaciones adicionales cada vez que ocurre algo excepcional, como una caída en la que el sistema haya trabajado, un temporal fuerte o una temporada larga sin uso. Los resultados se documentan y se conservan mientras dure el equipo. Sin esas comprobaciones al día, una empresa seria no usará el sistema.
- ¿Qué documentación me dais?Certificado de instalación, memoria técnica con planos y materiales, plan de mantenimiento, instrucciones de uso y placa identificativa en la cubierta. Con cada revisión anual, un informe y una etiqueta con la fecha.
- ¿Se puede instalar en cualquier cubierta?En casi todas: cubiertas planas, inclinadas, de teja, de chapa. Lo que cambia es el tipo de anclaje y la estructura a la que se fija. Si la estructura no admite anclaje directo, hace falta un refuerzo que se diseña con un técnico.
- ¿Qué diferencia hay entre línea de vida y puntos de anclaje?Un punto de anclaje protege una zona concreta; una línea de vida permite moverse a lo largo de un recorrido sin desengancharse. En cubiertas pequeñas suelen bastar puntos; en recorridos largos, la línea.
- ¿Cuánto tarda la instalación?La mayoría de las cubiertas de comunidades se instalan en una jornada, incluida la documentación. Se entrega todo el mismo día o en los días siguientes.
- ¿Podéis limpiar cristales donde no llega una plataforma?Sí, es justo donde más sentido tiene la cuerda: patios interiores, calles estrechas, lucernarios y fachadas donde una plataforma elevadora no puede aparcar o no cabe.
- ¿Cada cuánto conviene limpiar?En oficinas y locales, varias veces al año. En comunidades, según la zona y la contaminación: una o dos veces al año suele bastar. Se fija en el contrato.
- ¿Dejan marcas?No. Se limpia con agua desmineralizada y útiles profesionales, sin productos que dejen velo ni dañen las juntas.
- ¿Hay que cortar la calle?No. Se trabaja desde la cubierta y no se instala nada en la acera. Se acota solo la zona inmediata de paso mientras se trabaja.
- ¿Hacéis también la fachada opaca?Sí, en la misma visita si se contrata: es habitual limpiar cristales y fachada a la vez para aprovechar el acceso.
- ¿Trabajáis con empresas de limpieza?Sí. Muchas empresas de limpieza subcontratan la parte en altura. Nos coordinamos con ellas y les entregamos la documentación de prevención que necesitan.
- ¿Qué gana la comunidad con un contrato de mantenimiento?Previsibilidad. Una cuota anual conocida en vez de derramas por urgencias. Y un informe fotográfico dos veces al año que permite al administrador explicar en la junta qué se ha hecho y qué viene.
- ¿Y si en una visita encontráis algo grave?Se documenta con fotos, se asegura provisionalmente si hay riesgo y se manda presupuesto aparte. No se hace nada que no esté en el contrato sin aprobación.
- ¿Podemos empezar por una visita suelta?Sí. La visita inicial con informe de estado se puede contratar sola. Si después la comunidad quiere el contrato, esa visita cuenta como la primera.
- ¿Cubre las urgencias?Da atención prioritaria: las comunidades con contrato van primero en la agenda. La reparación de la urgencia se presupuesta aparte salvo que sea un pequeño sellado o fijación incluidos.
- ¿Qué pasa con la línea de vida?Si el edificio tiene línea de vida, su revisión periódica va incluida en la visita de primavera, con informe y etiqueta de revisión. Cuándo es obligatoria y cada cuánto se revisa está explicado en [esta guía](/blog/lineas-de-vida-cuando-son-obligatorias-y-cada-cuanto-se-revisan/).
- Soy administrador de fincas y tengo varias comunidades. ¿Hay condiciones especiales?Sí. Con varios edificios se ajusta la cuota y se unifica el calendario y el formato de los informes. Mira la página para administradores de fincas.
- ¿Hay que parar la nave?No. La cubierta se divide en sectores y se trabaja uno a uno, desde arriba y desde la cuerda, sin plataforma dentro del patio de maniobras y sin ocupar el muelle de carga. Si hay una zona donde no se puede tener actividad debajo, se hace en fin de semana o fuera del turno. Está contado en la guía sobre reparar una cubierta sin parar la producción.
- ¿Por qué por cuerda y no con una plataforma?Porque una plataforma elevadora necesita suelo libre, firme y nivelado junto a la nave, y en un polígono eso suele ser el patio de maniobras o la calle por donde entran los camiones. Y porque desde arriba se puede trabajar sin apoyar el peso en los lucernarios, que es la causa clásica de los accidentes graves en cubiertas industriales.
- La gotera aparece siempre en el mismo sitio. ¿Es ahí donde entra el agua?Casi nunca. En una cubierta de chapa el agua entra por un solape o un tornillo y corre por debajo del perfil hasta que encuentra una junta por donde caer, que puede estar metros más allá. Por eso la inspección empieza desde dentro y se sigue hacia arriba.
- ¿Qué pasa si la cubierta es de fibrocemento?Lo decimos en la inspección y no tocamos nada. El fibrocemento contiene amianto y manipularlo exige una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo autorizado por la autoridad laboral. Nosotros no lo somos, así que ahí nuestro trabajo acaba en el informe, que es lo que necesitas para pedir presupuesto a quien sí puede.
- ¿Qué papeles vais a necesitar para entrar en la nave?Los que te obliga a pedirnos el Real Decreto 171/2004: evaluación de riesgos y planificación preventiva del trabajo contratado, y acreditación de la formación y la información de quien va a subir. Los entregamos antes de empezar, en papel o en la plataforma de coordinación que uséis. Y nosotros te pedimos a ti los riesgos propios del centro por escrito, que es tu obligación en el mismo real decreto.
- La nave es de alquiler. ¿Esto lo paga el propietario o nosotros?Depende en primer lugar de lo que diga el contrato, porque en el alquiler de local la voluntad de las partes va por delante de la ley. Si el contrato no lo regula, la conservación es del arrendador. Lo hemos explicado con los artículos en la guía sobre quién paga la cubierta de una nave de alquiler.
- ¿Dais garantía?Sí, por escrito y por partidas, porque no es lo mismo garantizar un sellado que una sustitución de lucernarios. Se entrega con la factura.
Glosario 77
- Acceso por cuerda (trabajos verticales o descuelgue)Técnica de trabajo en altura en la que el técnico se posiciona colgado de dos cuerdas ancladas de forma independiente: una de trabajo y otra de seguridad. En el sector se le llama también descuelgue, y es el término que usan muchos administradores de fincas y aparejadores. En España la regula el Real Decreto 2177/2004. Sustituye al andamio en la mayoría de reparaciones de fachada, cubierta y patio.
- AleroParte de la cubierta que sobresale de la fachada y conduce el agua hacia el canalón. Cuando se desconcha o se humedece por debajo, suele ser porque el canalón rebosa o el remate está abierto.
- ANETVAAsociación Nacional de Empresas de Trabajos Verticales. Forma y certifica a técnicos de acceso por cuerda y agrupa a las empresas del sector en España.
- Sistema antiavesPinchos, redes o cable tensado que impiden que las palomas se posen o aniden en cornisas, alféizares, patios y cubiertas. Se instala después de limpiar y desinfectar la zona, porque los excrementos corroen la piedra y el metal.
- BajanteTubería vertical que baja el agua desde la cubierta (pluviales) o desde baños y cocinas (fecales). Las de pluviales van por fachada o por patio y son las que se sustituyen desde la cuerda sin entrar en las viviendas.
- CanalónCanal horizontal en el borde de la cubierta que recoge la lluvia y la lleva a las bajantes. Si está atascado, el agua rebosa hacia la fachada y aparecen las manchas bajo el alero.
- Canto de forjadoBorde del forjado de cada planta que asoma en la fachada. Cuando su armadura se oxida, el óxido ocupa más volumen que el acero, revienta el hormigón y caen trozos a la calle. Es la causa más habitual de desprendimientos en edificios de los años 60 y 70.
- Coordinación de actividades empresariales (CAE)Obligación de intercambiar la documentación de prevención de riesgos cuando varias empresas coinciden en un mismo lugar de trabajo. Es lo que un administrador pide antes de que una empresa suba a la cubierta de una comunidad.
- Cuota de participaciónPorcentaje que la escritura de división horizontal asigna a cada vivienda o local. Con él se reparten los gastos comunes, salvo que los estatutos o la junta acuerden otro criterio.
- DerramaCuota extraordinaria que aprueba la junta para pagar un gasto que no cubre el presupuesto ordinario ni el fondo de reserva: una obra de fachada, una cubierta, una bajante. El andamio suele ser la parte de la derrama que más se puede recortar.
- Fibrocemento (uralita)Material con amianto usado en cubiertas, bajantes y depósitos hasta 2002. Su retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA; nosotros coordinamos con una y ejecutamos el resto de la obra.
- HidrofuganteProducto incoloro que se aplica sobre ladrillo, piedra o mortero para que repelan el agua sin tapar el poro: el muro sigue respirando pero deja de absorber lluvia. Se aplica después de limpiar o reparar la fachada.
- IEE (Informe de Evaluación de Edificios)Informe que amplía la ITE con la evaluación de accesibilidad y eficiencia energética. Lo exigen algunas ayudas a la rehabilitación y algunos municipios.
- IRATAAsociación internacional de acceso por cuerda industrial. Certifica a los técnicos en tres niveles y exige renovar la certificación cada tres años y registrar las horas de trabajo.
- ITE (Inspección Técnica de Edificios)Inspección obligatoria del estado de conservación del edificio a partir de cierta antigüedad, con la periodicidad que fija cada ayuntamiento. Si sale desfavorable, la comunidad debe ejecutar las obras que indica el informe en el plazo que marca.
- Junta de dilataciónCorte que atraviesa el edificio para que pueda moverse con los cambios de temperatura sin agrietarse. Va rellena con un sellante elástico que envejece y se despega: por ahí entra el agua «solo cuando llueve con viento».
- LimahoyaEncuentro en ángulo entre dos faldones de cubierta por donde baja el agua concentrada. Es uno de los puntos donde más goteras se localizan, porque acumula hojas y porque su chapa o su lámina se fatiga antes que el resto.
- Línea de vidaDispositivo de anclaje permanente instalado en la cubierta (norma UNE-EN 795) para que quien sube a trabajar pueda asegurarse. Debe revisarse una vez al año por un instalador competente.
- Lucernario (claraboya)Ventana o cúpula en la cubierta que da luz cenital a escaleras y patios. Con los años se ensucia, se amarillea y sus juntas dejan pasar agua; se limpia y se sella desde la cuerda sin plataforma.
- MedianeraPared que separa dos edificios y queda a la vista cuando uno es más bajo o hay un solar al lado. No suele tener ventanas ni acceso, así que se pinta e impermeabiliza desde la cuerda. Si es común a los dos edificios, su reparación se rige por los artículos 571 a 579 del Código Civil y se costea entre los dos propietarios.
- Humedad por capilaridadAgua del terreno que asciende por los poros del muro, como el aceite por una mecha. Se reconoce porque solo aparece en planta baja, forma una franja horizontal a altura constante y deja sales blancas. No es un trabajo de altura: lo resuelve una empresa de tratamiento de muros.
- Humedad por condensaciónVapor de agua generado dentro de la vivienda que se vuelve líquido al tocar una superficie fría. Sale en esquinas, detrás de armarios y en perímetros de ventana, en forma de moho en puntitos, y empeora en invierno. No entra agua de fuera, así que no se arregla desde la fachada.
- EflorescenciaPolvillo o costra blanca que aparece en un muro húmedo cuando el agua se evapora y deja las sales que traía disueltas. Se rasca con la uña. Es la señal más clara de que el agua viene del propio muro y no del aire.
- Humedad por filtraciónAgua de lluvia que entra desde fuera por una junta abierta, un encuentro mal resuelto, la cubierta o el patio. Aparece con la lluvia o uno o dos días después y deja una mancha con cerco. Es la que se repara desde la cuerda, cerrando el punto de entrada.
- Pasivado de armadurasTratamiento que se da al hierro oxidado de un canto de forjado o una cornisa después de cepillarlo, para detener la oxidación antes de reconstruir con mortero. Si esta partida no está en el presupuesto y el edificio tiene desprendimientos en cantos, el problema vuelve en pocos años.
- Partida alzadaPrecio cerrado para un trabajo que no se puede medir por adelantado, como la retirada de escombro o el informe final. Es legítima, pero si medio presupuesto son partidas alzadas vuelve a ser una cifra sin desglose, imposible de comparar con otra.
- Medios auxiliaresTodo lo que hace falta para llegar al sitio y trabajar con seguridad: cuerdas y anclajes, o andamio con su montaje, alquiler y desmontaje. Es la partida que más cambia entre dos presupuestos y la única que no repara nada.
- Fondo de reservaCantidad que toda comunidad está obligada a mantener para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y que la ley fija en un mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario. Pertenece a la comunidad, no a los propietarios uno a uno, y con cargo a él se puede contratar un seguro de daños o un contrato de mantenimiento del edificio.
- Orden de ejecuciónResolución con la que un ayuntamiento obliga a la propiedad de un edificio a reparar en un plazo, y que puede incluir medidas de seguridad inmediatas. En Madrid, si no se cumple, el Ayuntamiento abre expediente de hasta tres multas coercitivas y puede declarar el incumplimiento del deber de conservación.
- Patio de lucesPatio interior estrecho que da luz y ventilación a cocinas y baños. Concentra bajantes, tendederos y humedades, y no admite andamio: se trabaja descolgándose desde la cubierta.
- Peto o antepechoMurete que remata una azotea o una terraza. Su coronación se agrieta con el sol y la helada y deja pasar el agua hacia la fachada; sellar esas grietas evita muchas humedades en el último piso.
- PluvialesAguas de lluvia, frente a las fecales de baños y cocinas. En muchos edificios antiguos las bajantes de pluviales van por la fachada y son las primeras en oxidarse o romperse.
- Presupuesto cerrado por partidasPresupuesto en el que cada trabajo va medido (metros cuadrados, metros lineales o unidades) con su precio unitario. Se puede comparar con otros y, si al final se ejecuta menos de lo medido, se descuenta.
- REA (Registro de Empresas Acreditadas)Registro obligatorio para las empresas que intervienen como contratistas o subcontratistas en obras de construcción (Ley 32/2006). Acredita que la empresa cumple con la organización preventiva y la formación exigidas.
- RERARegistro de Empresas con Riesgo por Amianto. Solo las empresas inscritas pueden retirar fibrocemento con amianto, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral.
- Servicio de prevención ajenoEmpresa acreditada que asume la prevención de riesgos laborales de otra: evaluación de riesgos, planificación, formación y vigilancia de la salud. Su contrato forma parte de la documentación que se entrega a la comunidad.
- Tela asfáltica (lámina bituminosa)Lámina impermeable que cubre las cubiertas planas y las terrazas. Con los años se cuartea, se despega en los solapes y se levanta en los encuentros con petos y sumideros: ahí empiezan las goteras.
- TPC (Tarjeta Profesional de la Construcción)Tarjeta que acredita la formación en prevención de riesgos y la experiencia de un trabajador del sector de la construcción.
- Ocupación de vía públicaLicencia y tasa municipal necesarias para colocar un andamio, una plataforma o un contenedor en la acera. El acceso por cuerda no instala nada en la calle, por lo que normalmente no la necesita.
- GresiteMosaico de piezas vitrificadas de dos o tres centímetros, pegadas en malla, muy usado entre los años sesenta y ochenta en bandas de fachada y en patios. Al no absorber agua, su unión con el muro es solo mecánica, así que con el tiempo se despega sin dar señales a la vista: se detecta golpeando, porque suena a hueco.
- PlaquetaBaldosa cerámica fina adherida a la fachada con mortero, de formato mayor que el gresite. Falla por el mismo motivo que él: no se rompe la pieza, se rompe la adherencia. Cuando una zona suena a hueco, está suelta aunque parezca intacta.
- CriptoflorescenciaLa hermana grave de la eflorescencia. Las sales cristalizan dentro del poro del ladrillo en vez de en la superficie, y al ocupar más volumen revientan la cara de la pieza desde dentro. No se limpia: deja el ladrillo descabezado.
- Rejuntado (llagueado)Rascar la junta de mortero deteriorada de una fachada de ladrillo y rellenarla con mortero nuevo. La regla que decide si sale bien: el mortero nuevo nunca debe ser más duro que el ladrillo, porque entonces el movimiento y la humedad los paga la pieza y no la junta.
- Llaga y tendelLas dos juntas de una fábrica de ladrillo: el tendel es la horizontal y la llaga la vertical. Juntas ocupan en torno al 15 % de la fachada y son por donde entra el agua, porque el mortero es más blando y más poroso que la pieza.
- Ladrillo descabezadoLadrillo que ha perdido su cara exterior, exfoliada en escamas por el hielo o por las sales que cristalizan dentro del poro. Queda el interior poroso a la vista, que absorbe agua y se ensucia enseguida. No se repara: se repone la pieza.
- Piel de cocciónCapa exterior más densa y menos porosa que se forma en el ladrillo al cocerlo, y que es la que le permite resistir el agua. Un chorro de arena o una presión excesiva se la quitan, y entonces el ladrillo absorbe agua para siempre. Es un daño irreversible.
- Reconocimiento a golpeoRecorrer un paño golpeándolo suavemente para distinguir por el sonido lo que está adherido de lo que está hueco, y marcarlo sobre un alzado. En revestimientos pegados es lo que decide si basta reponer piezas o hay que picar entero, que son presupuestos muy distintos.
- AlbardillaPieza de remate que corona un peto, un muro o un antepecho para que el agua no entre por su canto superior. Cuando está rota, mal volada o sin goterón, en lugar de soltar el agua la escurre por la fachada, y ahí empiezan las manchas y el salitre.
- GoterónRanura o resalte en la cara inferior de un vuelo, un alféizar o una albardilla que corta el recorrido del agua y la obliga a caer en vez de seguir pegada al muro. Un alféizar sin goterón deja una mancha vertical bajo la ventana: es el defecto más barato de arreglar y uno de los que más daño hace.
- AplacadoRevestimiento de placas de piedra, porcelánico o composite que no se pegan al muro: se cuelgan de anclajes metálicos. Por eso su fallo no avisa sonando a hueco como un revestimiento pegado, y cuando el anclaje cede la placa cae entera.
- Fachada ventiladaSistema en el que las placas del revestimiento van colgadas de una subestructura metálica separada del muro, dejando una cámara de aire con aislamiento. La cámara tiene que drenar y ventilar: si los remates la taponan, el agua se queda dentro y oxida los anclajes.
- Junta de despieceLas ranuras horizontales y verticales de una fachada de mortero monocapa. No son decoración: parten el paño en trozos para que el revestimiento pueda retraer y dilatar sin romperse. Donde falta una, la fisura aparece sola y en línea recta.
- Mortero monocapaRevestimiento de fachada que se aplica en una sola capa y hace de acabado y de impermeabilización a la vez, con el color en la masa y sin necesidad de pintura. Esa es su virtud y su punto débil: al no haber capas, una fisura llega directa al soporte, y un parche nunca iguala el tono envejecido.
- Entrega vertical (babero)El tramo de impermeabilización que no se queda en el suelo, sino que sube por la pared en el encuentro con la fachada. Es el punto que más falla en terrazas y balcones: un suelo perfectamente impermeabilizado que termina a ras de la pared deja entrar el agua por el rincón.
- Junta perimetralHolgura que se deja entre el solado de una terraza y las paredes de su perímetro para que la baldosa pueda dilatar con el calor. Si no existe, el solado se comprime en verano y se levanta formando una cresta, y cada baldosa levantada es una entrada de agua.
- Impermeabilización líquidaMembrana que se aplica en estado líquido y forma una capa continua sin juntas, normalmente de poliuretano, y que puede colocarse sobre un solado existente sin levantarlo. Resuelve el encuentro con la pared, cambia el aspecto de la terraza y tiene una vida útil que marca el fabricante.
- Mortero sin retracciónMortero formulado para no encoger al fraguar. Es el que se usa al recibir de nuevo un montante de barandilla o un anclaje: un mortero corriente retrae y deja una rendija alrededor de la pieza, y esa rendija vuelve a ser la puerta por la que entra el agua.
- AntepechoPeto o murete bajo que cierra el borde de un balcón, una terraza o una ventana. Cuando la barandilla va empotrada en él, el óxido del montante lo fisura desde dentro y acaba expulsando el trozo que sujeta la barandilla.
- Precio contradictorioPrecio de una unidad de obra que no estaba en el presupuesto y que las dos partes acuerdan durante la ejecución. Se llama contradictorio porque lo proponen y lo aceptan ambas, y para que sirva tiene que pactarse antes de ejecutar, por escrito y con su medición.
- Modificado de obraCambio sobre lo contratado que aumenta o altera el trabajo previsto. En un precio cerrado, el artículo 1.593 del Código Civil solo permite subir el precio si el cambio produce aumento de obra y el propietario lo ha autorizado: sin autorización previa, no hay incremento que reclamar.
- Ajuste o precio alzadoForma de contratar una obra por un precio cerrado para un alcance definido, frente a contratarla por piezas o por medida. En el ajuste alzado el contratista asume la subida de jornales y materiales, y a cambio tiene la seguridad del precio pactado.
- Retención de garantíaPorcentaje del importe de la obra que la propiedad retiene y libera pasado un plazo desde la recepción, para cubrir defectos que aparezcan en ese tiempo. Se pacta en el contrato: si no se escribe, no existe.
- Ficha técnica del productoDocumento del fabricante que fija las condiciones de aplicación de una pintura, un mortero o un sellador: temperatura mínima y máxima del soporte, humedad admisible y tiempo de curado. Es lo que determina de verdad qué día se puede aplicar, por encima de cualquier regla general.
- BancadaBase, normalmente de hormigón, sobre la que se apoyan equipos instalados en una cubierta: antenas, climatización o placas. Apoyada directamente sobre la impermeabilización la aplasta e impide que el agua corra por debajo, y acaba siendo el punto donde se embalsa.
- BaberoPieza de remate, tradicionalmente de plomo, que resuelve el encuentro de un tejado con un elemento vertical: una chimenea, un peto o una medianera. Sube por el paramento, se empotra en una roza de la fábrica y baja sobre las tejas. Es el punto donde está la mayoría de las goteras de un tejado.
- RastrelListón, normalmente de madera, sobre el que se apoyan y fijan las tejas. Cuando el agua lleva años entrando, el rastrel se pudre: las tejas pierden su sujeción, el plano del tejado se hunde y la zona deja de aguantar el peso de una persona.
- LimatesaArista saliente donde se encuentran dos faldones de una cubierta, al contrario que la limahoya, que es el canal entrante. Sus piezas suelen ir recibidas con mortero, y cuando ese mortero se fisura las piezas se descalzan.
- Súbito y accidentalLa fórmula con la que las pólizas delimitan lo que cubren: un acontecimiento imprevisto, frente al deterioro progresivo y la falta de conservación, que quedan excluidos. Es la razón por la que muchas aseguradoras rechazan un desprendimiento de fachada: no ocurrió nada ese día, terminó un proceso de décadas.
- Mora del aseguradorRetraso de la aseguradora en pagar, que el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro penaliza con el interés legal del dinero incrementado en un 50 %, y con un mínimo del 20 % anual pasados dos años desde el siniestro. Lo impone el juez de oficio, sin que haya que pedirlo.
- Afección realEl piso que se compra queda legalmente afecto al pago de lo que debían los titulares anteriores, hasta la parte vencida de la anualidad en que se adquiere y los tres años naturales anteriores. Por eso el certificado de deudas no es un trámite: si se renuncia a él, se compra esa deuda a ciegas.
- Certificado de deudasCertificación sobre el estado de deudas con la comunidad que el vendedor debe aportar al transmitir. La emite quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide, y el comprador puede exonerar de ella, que es justo lo que no conviene hacer.
- Plataforma elevadora (camión cesta)Medio de acceso montado sobre un vehículo con brazo articulado. Necesita suelo firme, nivelado y libre para abrir los estabilizadores, y nada en medio hasta el punto de trabajo. Gana en trabajos cortos a poca altura con la calle despejada, y no entra en patios ni en medianeras.
- Estalactitas de calRegueros y pequeñas formaciones blancas que cuelgan del techo de un garaje cuando el agua atraviesa el forjado y arrastra cal del propio hormigón. No son suciedad: son material que estaba dentro del forjado, y avisan de que el agua está llegando a la armadura.
- DescuelgueLa forma habitual de llamar a los trabajos verticales en el sector de la administración de fincas y de la edificación. Un trabajo de descuelgue es el que se ejecuta suspendido de cuerdas ancladas en la cubierta, y quien lo hace es un técnico de descuelgue. Es exactamente lo mismo que acceso por cuerda.
- Agua purificada (osmotizada o desionizada)Agua a la que se le han retirado las sales y la cal disueltas, mediante ósmosis inversa o desionización. Como no lleva minerales, se seca sin dejar marca en el vidrio, y por eso al limpiar con ella no hace falta pasar la goma ni secar.
- GóndolaPlataforma suspendida instalada de forma permanente en la cubierta de algunos edificios, sobre todo de oficinas, para limpiar y mantener la fachada. Es una máquina de elevación de personas: antes de contar con ella hay que comprobar que tiene las revisiones y la documentación al día, porque muchas llevan años fuera de servicio.
- Pértiga de limpiezaCaña telescópica con cepillo en la punta, alimentada con agua purificada, que permite limpiar cristales desde el suelo. Cubre bien las primeras plantas y pierde precisión según sube; no pasa si hay una marquesina, un voladizo o un árbol en medio.
No encontramos nada con ese texto. Prueba con una palabra más corta («agua», «grieta», «canalón») o cuéntanoslo en contacto: si no está en la web, te lo contestamos igual.