Trabajos verticales en Galapagar

Galapagar está en la sierra y tiene ordenanza propia desde 2012, lo que allí significa dos cosas: que la inspección llega antes que en los municipios sin ordenanza, y que existe un padrón anual con un plazo para reclamar si tu edificio aparece por error.

Cómo son los edificios de Galapagar

Casco y manzanas antiguas. Fincas bajas de revoco y cubierta inclinada, calles estrechas donde montar andamio entorpece a todo el mundo. El trabajo aquí es de conservación: tejados y canalones, chimeneas, saneado de revocos y pintura.

Urbanizaciones dispersas, que es lo que más hay. Varias fincas, viales propios, muros de cerramiento y de contención y cubiertas inclinadas. El trabajo se organiza por portales o por fincas, con partidas medidas, y conviene revisar las líneas de vida existentes, con su certificado y su última revisión.

Sierra, y eso se paga en la cubierta. Aquí hiela más que en el sur de la Comunidad, y el ciclo de hielo y deshielo abre lo que ya estaba fisurado. Es donde más rinde revisar la cubierta y los canalones antes del otoño, y donde antes se ven las consecuencias de no hacerlo.

Cornisas y aleros. En cubierta inclinada con vuelo, es la zona que más veces acaba en la acera: material disgregado, goterón roto y nidos de aves. Se resuelve con saneado y reconstrucción de cornisas.

Treinta años, no cincuenta: aquí sí hay ordenanza

Galapagar aprobó en el pleno del 26 de octubre de 2012 su ordenanza municipal reguladora del deber urbanístico de conservación de edificaciones, de la inspección técnica periódica de edificios y construcciones y de la declaración de ruina, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 289, del 4 de diciembre de 2012.

Su artículo 7 es corto y claro: deberán ser objeto de inspección técnica periódica los edificios «que tengan con antigüedad superior a 30 años desde la fecha de la terminación de las obras de nueva planta o de rehabilitación». Y la inspección se repite cada diez años, para comprobar que el edificio cumple las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro.

Treinta, no cincuenta. Es más exigente que el decreto autonómico, y es legal que lo sea: ese decreto fija sus plazos «sin perjuicio de los plazos más restrictivos que puedan disponer las ordenanzas municipales». Por eso un edificio de treinta y cinco años tiene obligación en Galapagar y no la tiene en Boadilla del Monte, que no tiene ordenanza. La calculadora de la ITE da el año a partir de la fecha de construcción.

Y si no consta la fecha, manda el catastro. La ordenanza lo resuelve sin rodeos: cuando la fecha de terminación no conste de manera fehaciente, «se entenderá como fecha de conclusión de las obras la de incorporación del inmueble al Catastro Inmobiliario». Más simple que en Tres Cantos, donde con fechas discrepantes decide el Ayuntamiento, o que en Collado Villalba, donde la calcula por tipología.

El padrón anual, y los treinta días para reclamar

Esta es la parte útil para una comunidad, y casi nadie la aprovecha. El artículo 8 obliga al Ayuntamiento a elaborar cada año un padrón de los edificios que deben inspeccionarse al año siguiente, con estos pasos:

1. Se aprueba dentro del último trimestre del año inmediatamente anterior a aquel en que hay que inspeccionar y presentar las actas.
2. Antes de la aprobación definitiva se abre un período de información pública de treinta días, durante el cual el padrón puede examinarse y se pueden presentar reclamaciones y sugerencias. Se anuncia por edicto en el tablón del Ayuntamiento y en el Boletín de la Comunidad.
3. El acuerdo de aprobación definitiva se publica en el Boletín de la Comunidad a efectos de notificación a los interesados.

Ese último punto es el que conviene entender: la publicación cuenta como haber avisado. No hace falta que llegue una carta a la comunidad para que el plazo empiece a correr. Y el paso 2 es una ventana real: si el edificio aparece con un año de construcción equivocado, hay treinta días para decirlo antes de que el padrón quede firme.

El padrón, además, no incluye las viviendas que componen cada edificio, solo los datos básicos del edificio o la construcción.

Dos cosas más de la ordenanza que conviene tener claras

A quién se lo exigen. Están obligados los propietarios y también las comunidades de propietarios. Si no hay datos registrales o están desfasados, se presume que el titular es quien figura en el catastro. Y en titularidad compartida la obligación «se entenderá solidaria, por lo que podrá ser exigida a cualquiera de los cotitulares»: no se reparte, se le puede pedir a uno solo.

No es solo la inspección. La ordenanza regula también el deber de conservación y la declaración de ruina. Es decir, el mismo texto que obliga a inspeccionar es el que ordena las obras cuando aparecen deficiencias, y el que abre el procedimiento cuando un edificio se deja caer. Merece la pena llegar a la inspección con el edificio mirado, y no al revés.

Si el acta sale desfavorable, la guía de obras de subsanación de la ITE explica qué es obligatorio y en qué plazos, y la de cómo preparar el edificio antes de la ITE qué mirar antes de que llegue el técnico.

Cómo trabajamos en Galapagar

Subimos por cuerda, sin andamio: se ancla en la cubierta y se baja con doble cuerda, así que no hay ocupación de vía pública, ni tasa, ni dos meses de estructura delante de las ventanas.

Primero una inspección de fachada con informe, que cuesta 95 € + IVA y se descuentan de la obra si nos la encargáis. Con eso la junta sabe qué tiene antes de decidir. Después, presupuesto por partidas medidas, para que se pueda comparar con quien quiera.

Para los presidentes que se enfrentan por primera vez a esto está la guía para presidentes de comunidad, y si lo que hay es una gotera o un desprendimiento que no puede esperar a la próxima junta, la página de urgencias en altura.