Rehabilitación de patios interiores en Madrid
Los patios interiores son la parte del edificio que nadie mira hasta que la cocina del tercero se llena de manchas. En los bloques de Madrid de los años 60 y 70, el patio de luces tiene enfoscados que se caen, bajantes viejas que fugan por las juntas, encuentros de ventana abiertos y, a menudo, una colonia de palomas.
Y tiene un problema añadido: en la mayoría no cabe un andamio, o montarlo cuesta más que la propia reparación. Con técnicas de cuerda bajamos por el patio desde la cubierta, reparamos paño a paño y pintamos. Sin entrar en las viviendas y sin montar nada en el fondo del patio.
Si la mancha aparece por dentro, antes de picar conviene saber si es filtración, capilaridad o condensación: está explicado en la guía sobre humedad en la pared.
Rehabilitamos patios de luces, patios de manzana y patios de ventilación en comunidades de toda la Comunidad de Madrid.
Y si antes de la obra lo que hay es una discusión sobre de quién es el patio o si el vecino del bajo tiene que dejar entrar, está resuelto en la ley: lo contamos en el patio de luces: de quién es y quién paga su reparación.
Muchos patios de los años sesenta a ochenta están acabados en gresite, y cuando empieza a soltarse no se ve: se oye. El reconocimiento a golpeo es lo que decide si basta con reponer piezas o hay que picar el paño entero, y entre una cosa y otra hay diez veces de diferencia en el presupuesto. Está contado en el gresite y la plaqueta que se despegan.
Imagen de archivo. Se sustituirá por fotos de obras propias.
Cuándo hace falta este servicio
Si reconoces alguno de estos síntomas en tu edificio, es el momento de mirarlo.
- Manchas de humedad en cocinas y baños que dan al patio
- Trozos de enfoscado o de pintura que caen al fondo del patio
- Bajantes viejas, de fibrocemento o de PVC, con fugas en las juntas
- Olor a humedad, verdín en los paños de sombra y dinteles rotos
- Hace muchos años que nadie lo pinta porque «ahí no cabe un andamio»
- Palomas anidando en los alféizares y en los huecos de las bajantes
Cómo lo hacemos
Paso a paso, tal como ocurre en tu edificio. Aquí es donde entra la cuerda.
Inspección bajando por el patio
Fotografiamos cada paño y cada bajante. En un patio se ve todo desde la cuerda; desde la ventana de la cocina, casi nada.
Presupuesto por partidas
Saneado, reparación de revestimientos, cambio de bajantes, sellados y pintura van separados, para que la comunidad pueda decidir qué hace ahora y qué deja para más adelante.
Protección del patio y de las ventanas
Se cubre el fondo del patio, se protegen ventanas y rejas y se avisa a los vecinos de las horas de trabajo. No entramos en las viviendas.
Reparación
Picado de lo suelto, reposición de enfoscados, sellado de encuentros con ventanas y bajantes, sustitución de tramos de bajante que fugan.
Pintura y limpieza final
Pintura transpirable en dos manos y limpieza del patio al terminar. Fotos finales de cada paño para la comunidad.
Qué incluye el presupuesto
Y qué no, que es lo que evita las derramas sorpresa.
Incluido
- Inspección con informe fotográfico paño por paño
- Protección del fondo del patio, ventanas y rejas
- Saneado y reposición de revestimientos sueltos
- Sellado de encuentros de ventanas y bajantes
- Pintura en dos manos y limpieza final
- Retirada de residuos
No incluido (se avisa antes)
- Trabajos dentro de las viviendas (reparar el techo de una cocina, por ejemplo)
- Sustitución completa de bajantes, salvo que se contrate como partida (lo hacemos, ver bajantes)
- Retirada de bajantes de fibrocemento: no lo tocamos sin inscripción en el RERA; se coordina con una empresa habilitada
- Instalación de sistemas antiaves (se puede añadir en la misma obra)
Presupuesto por escrito, nunca un precio cerrado a ciegas
El presupuesto definitivo se entrega tras la inspección, por partidas medidas y con validez de 30 días.
Qué hace variar el precio
- Los metros cuadrados de paño y el número de plantas
- El estado de los revestimientos y cuánto hay que picar y reponer
- Cuántas bajantes recorren el patio y en qué estado están
- Si el patio es cerrado, abierto o de dimensiones muy reducidas
- El acceso a la cubierta para anclar
Pide tu inspección de fachada
Nombre, teléfono, municipio y qué pasa. Con una foto, mejor. La inspección con informe cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra, y el informe se queda la comunidad aunque no nos contrate.
Pide tu inspección de fachada
Cuéntanos qué pasa en el edificio. Si puedes, adjunta una foto: con ella ya sabemos por dónde empezar.
Servicios relacionados
- Sustitución de bajantesVer servicioBajantes rotas o con fugas. Se cambian sin andamio ni entrar en las casas.
- Sistemas antiavesVer servicioPalomas en cornisas, patios y aleros. Redes, pinchos y cable, con limpieza previa.
- Pintura de fachadasVer servicioPintura y revestimientos de fachadas y medianeras, con el saneado hecho antes.
- Sellado de juntas de dilataciónVer servicioEntra agua «solo cuando llueve con viento». Casi siempre es una junta abierta.
Guías relacionadas
- El patio de luces: de quién es, quién paga su reparación y por qué el del bajo no puede cerrar la puertaLeerEl patio es la parte del edificio donde todo falla antes y donde nadie mira. El Código Civil lo incluye entre los elementos comunes incluso cuando su uso es privativo de un vecino, y la Ley de Propiedad Horizontal obliga a ese vecino a permitir la entrada para las reparaciones que el edificio necesite, con derecho a que la comunidad le resarza los daños.
Términos de esta página
- Acceso por cuerdaGlosarioTécnica de trabajo en altura en la que el técnico se posiciona colgado de dos cuerdas ancladas de forma independiente: una de trabajo y otra de seguridad.
- BajanteGlosarioTubería vertical que baja el agua desde la cubierta (pluviales) o desde baños y cocinas (fecales).
- Patio de lucesGlosarioPatio interior estrecho que da luz y ventilación a cocinas y baños.
- Presupuesto cerrado por partidasGlosarioPresupuesto en el que cada trabajo va medido (metros cuadrados, metros lineales o unidades) con su precio unitario.
- GresiteGlosarioMosaico de piezas vitrificadas de dos o tres centímetros, pegadas en malla, muy usado entre los años sesenta y ochenta en bandas de fachada y en patios.
- Reconocimiento a golpeoGlosarioRecorrer un paño golpeándolo suavemente para distinguir por el sonido lo que está adherido de lo que está hueco, y marcarlo sobre un alzado.
Dónde hacemos este trabajo
Preguntas frecuentes
Nos dijeron que en nuestro patio no cabe un andamio. ¿Y ahora?
Justo por eso existen los trabajos verticales. En un patio de luces estrecho, la cuerda es la única forma razonable de llegar a todos los paños. Anclamos en la cubierta y bajamos por el patio; no hace falta montar nada en el fondo.
¿Tenéis que entrar en las viviendas?
No. Solo necesitamos acceso a la cubierta. Si hay que revisar una fuga concreta desde dentro de una cocina, lo hacemos con permiso del vecino y en una visita corta.
¿Cambiáis las bajantes en la misma obra?
Sí, y es lo más práctico: ya estamos en el patio con las protecciones puestas. Las bajantes de fibrocemento son la excepción: su retirada solo la puede hacer una empresa inscrita en el RERA, y coordinamos el trabajo con ella.
¿Podemos hacer solo lo urgente y el resto más adelante?
Sí. El presupuesto va por partidas para eso: saneado y sellados ahora, para que deje de entrar agua y no caiga nada, y pintura cuando la comunidad lo apruebe.
¿Ensucia mucho la obra?
Se protege el fondo del patio y se limpia cada día. El picado hace polvo y ruido durante ratos cortos; se avisa a los vecinos de las horas.
¿Cuánto se tarda?
Un patio de un bloque de viviendas se rehabilita en días de trabajo, no en semanas, porque no hay estructura que montar. La duración va en el presupuesto.