Trabajos verticales en Tres Cantos

Tres Cantos no es un casco antiguo con añadidos: es una ciudad proyectada, con manzanas ordenadas, urbanizaciones con zonas comunes, garajes bajo rasante y muros de contención. Eso cambia qué hay que mirar en un edificio y, sobre todo, cambia el alcance de la inspección técnica, porque su ordenanza es de las más amplias de la Comunidad.

El municipio existe como tal desde el Decreto 15/1991, de 21 de marzo, que segregó parte del término de Colmenar Viejo para crear el municipio de Tres Cantos. Su parque construido es, por tanto, más joven que el del centro de Madrid, y la conversación aquí no es si al edificio le toca la inspección, sino qué fase del municipio ha pasado ya los treinta años.

Cómo son los edificios de Tres Cantos

Bloques de las primeras fases. Fachada de ladrillo, cubierta plana con instalaciones y patios interiores. Son los que ya están dentro del calendario de la inspección, y lo que suele aparecer en el acta es el canto de forjado, el peto de cubierta y las juntas, no un problema de estructura.

Urbanizaciones con zonas comunes. Varios portales, piscina, garaje bajo rasante y muros. Aquí el trabajo se organiza por portales y por partidas medidas, para que la comunidad vea avanzar la obra sin tener toda la finca en obras a la vez. Y conviene revisar la línea de vida de la cubierta, con su certificado y su última revisión.

Cubiertas llenas de instalaciones. Climatización, antenas y, cada vez más, placas solares. Cada anclaje es una perforación en la impermeabilización: es el sitio por donde aparecen las goteras dos años después. Lo explicamos en la guía de placas solares en la cubierta de una comunidad, y se resuelve con impermeabilización y sellado de juntas.

Los crecimientos más recientes. Todavía no les toca la inspección, y es donde más barato sale adelantarse: revisar sellados y cubierta antes de que entre agua cuesta una fracción de lo que cuesta después.

El plazo más corto de la Comunidad: un mes para entregarla

Tres Cantos tiene ordenanza propia de Inspección Técnica de Edificios, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 237, del 6 de octubre de 2015, tras aprobarse inicialmente en el pleno del 25 de septiembre de 2014.

Lo primero es lo de siempre: quedan sujetos los edificios con más de treinta años desde la terminación total de la construcción de nueva planta o de obras de reestructuración total. La primera inspección se hace dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple los treinta.

Y aquí viene el dato que conviene apuntar antes de encargar nada: una vez hecha, el acta se presenta «en el plazo máximo de un mes desde la fecha de firma». Es el plazo más corto de todos los municipios que tenemos estudiados. En Ciempozuelos son tres meses; en Valdemoro y en Arganda del Rey el planteamiento es otro. Aquí el técnico firma un día y la comunidad tiene cuatro semanas para registrarla.

Las renovaciones no se cuentan desde la última entrega. La ordenanza dice que las sucesivas se presentan «en el año del cumplimiento del período decenal, contado desde la fecha del vencimiento de cada obligación, con independencia de la fecha de presentación de la anterior acta». Es decir: si una comunidad entregó tarde, la siguiente cita no se mueve. Es justo lo contrario de lo que ocurre en Arganda del Rey, donde el reloj arranca con el registro de entrada.

La calculadora de la ITE da el año a partir de la fecha de construcción, y la guía cómo saber si a tu edificio le toca la inspección explica el resto de la Comunidad.

Qué entra en la inspección aquí: bastante más que la fachada

Esta es la particularidad que más afecta al presupuesto, y se pasa por alto. La ordenanza dice que se inspecciona el edificio «desde la cimentación hasta la cubierta», con independencia de su régimen de propiedad, y que alcanza a todas las construcciones vinculadas a él: garajes, muros de cerramiento y de contención y otras edificaciones.

En una urbanización de Tres Cantos eso no es un detalle. Un muro de contención con armaduras a la vista, una rampa de garaje con la impermeabilización agotada o un cerramiento perimetral con desprendimientos entran en el mismo acta que la fachada. Conviene que estén mirados antes de que llegue el técnico, no después.

Y si no se presenta: las cifras están publicadas

Pocas ordenanzas dicen cuánto cuesta no cumplir. Esta sí, en su artículo 17:

• Infracciones leves: multa de 300 a 750 euros.
• Graves: 751 euros, o entre el 15 y el 25 % del valor de las obras necesarias para subsanar las deficiencias, sin pasar de 1.500 euros.
• Muy graves: 1.501 euros, o entre el 26 y el 30 % de ese valor, sin pasar de 3.000 euros.

Y añade una graduación que merece la pena conocer: la sanción se impone en su grado mínimo si se subsana durante la instrucción del expediente, antes de la resolución, y en su grado máximo si la infracción persiste. Traducido: empezar la obra mientras el expediente está en marcha sale más barato que esperar a que se resuelva.

Un apunte más de la ordenanza, en su disposición adicional primera: la relación anual de obligados se completa con los edificios que deben tener el Informe de Evaluación de la Ley 8/2013, exigible a la vivienda colectiva de más de cincuenta años, y ese informe queda integrado en el acta de inspección, complementado con la accesibilidad y la certificación energética.

Cómo saber si a tu edificio le toca este año

El Ayuntamiento aprueba cada año la relación de edificios obligados, mediante resolución, y la publica en su sede electrónica. No es una facultad: la ordenanza dice «aprobará». Así que la lista existe y se puede consultar, que es más de lo que ofrecen otros municipios.

Si aparece tu edificio, lo barato es llegar al acta con la fachada y la cubierta saneadas, no al revés: una deficiencia anotada obliga a subsanarla en plazo, y entonces se trabaja con prisa y sin margen para comparar presupuestos. La guía cómo preparar el edificio antes de la ITE lo cuenta punto por punto, y si el acta ya ha salido desfavorable, la de obras de subsanación explica qué es obligatorio y en qué plazos.

Cómo trabajamos en Tres Cantos

Subimos por cuerda, sin andamio: se ancla en la cubierta y se baja con doble cuerda, así que no hay ocupación de vía pública, ni tasa, ni dos meses de estructura delante de las ventanas.

Primero una inspección de fachada con informe, que cuesta 95 € + IVA y se descuentan de la obra si nos la encargáis. Después, presupuesto por partidas medidas, para que la junta pueda compararlo con quien quiera. Para los presidentes que se enfrentan por primera vez a esto está la guía para presidentes de comunidad, y si lo que hay es una gotera o un desprendimiento que no puede esperar a la próxima junta, la página de urgencias en altura.