Placas solares en la cubierta de la comunidad: lo que hay que mirar antes de que taladren la lámina

Cada vez llegan más comunidades con la misma historia: han pedido presupuesto para poner placas solares en la cubierta, la empresa instaladora ha estado media hora arriba y el presupuesto no dice una palabra de la impermeabilización. Y la cubierta es, justamente, lo que esas placas van a perforar.

No es un argumento contra las placas. Es que una instalación fotovoltaica en una cubierta plana de comunidad apoya decenas de soportes sobre una lámina que ya tiene sus años, y el día que aparezca una gotera en el último piso habrá dos empresas señalándose. Estas son las cuatro cosas que conviene resolver antes de firmar, y ninguna cuesta dinero: son preguntas.

1. En qué estado está la lámina que van a pisar

Una cubierta plana de comunidad tiene una lámina impermeable con una vida útil que depende del material, del acabado y del sol que le dé. Si está en su último tramo de vida, poner encima una instalación que hay que desmontar para repararla es el peor momento posible: cuando toque rehacer la impermeabilización, habrá que levantar las placas, y eso lo paga la comunidad.

La pregunta que hay que hacerse antes del presupuesto es sencilla: ¿cuántos años tiene la lámina y en qué estado están sus puntos singulares, es decir, los encuentros con petos, los sumideros, las juntas y los remates? El Código Técnico, en la tabla 6.1 de su documento de protección frente a la humedad, pide comprobar el estado de conservación de la protección de la cubierta y de sus puntos singulares cada tres años, y limpiar sumideros, canalones y rebosaderos una vez al año, además de después de cada tormenta importante. Si esa revisión no se ha hecho nunca, hacerla antes de la instalación es lo barato.

Si la lámina está al final de su vida, el orden correcto es el contrario al habitual: primero se rehace la impermeabilización, después se montan las placas. Lo contamos en impermeabilización de cubiertas y, si lo que ya hay son manchas en el último piso, en goteras en el último piso.

2. Cómo se anclan los soportes, según el Código Técnico

Aquí hay una regla concreta que casi nunca aparece en los presupuestos y que conviene citar en la junta. El documento de protección frente a la humedad del Código Técnico dice, en su apartado 2.4.4.1.7, que los anclajes de elementos en una cubierta deben hacerse de una de estas dos formas: sobre un paramento vertical por encima del remate de la impermeabilización, o sobre la parte horizontal de la cubierta resolviéndolos como un elemento pasante, o bien sobre una bancada apoyada en la propia cubierta.

Y cuando la solución elegida perfora la lámina, el apartado anterior, el 2.4.4.1.6, fija cómo: los elementos pasantes deben situarse separados 50 centímetros como mínimo de los encuentros con los paramentos verticales y de los elementos que sobresalgan de la cubierta, y debe disponerse una protección, prefabricada o hecha en obra, que ascienda 20 centímetros como mínimo por encima de la protección de la cubierta.

Traducido a lo que se pregunta en una junta: si la instalación va anclada con tornillos, ¿a qué distancia quedan de los petos y de los remates?, ¿qué pieza de protección se pone en cada perforación?, y ¿quién la ejecuta, el instalador o un impermeabilizador? Muchos sistemas modernos evitan el problema con lastre en lugar de anclaje, apoyando los soportes sobre bancadas sin perforar nada; si ese es el caso, conviene que el presupuesto lo diga por escrito, porque cambia el riesgo.

3. Quién responde de una gotera posterior

La cubierta es elemento común, y la Ley de Propiedad Horizontal pone su conservación a cargo de la comunidad. Eso significa que, si aparece una filtración un año después de la instalación, el vecino afectado reclamará a la comunidad, y la comunidad tendrá que averiguar si el agua entra por la lámina vieja o por una de las perforaciones nuevas. Esa discusión se gana o se pierde antes de empezar, con dos papeles:

• Un informe fotográfico del estado de la cubierta antes de la instalación, con los puntos singulares y los sumideros. Cuesta poco y deja constancia de cómo estaba.
• La garantía de la instalación por escrito, diciendo expresamente qué cubre en materia de estanquidad y durante cuánto tiempo.

Si la comunidad tiene contratado el mantenimiento de la cubierta, el informe de la última visita ya sirve como estado anterior.

4. Con qué se va a subir a limpiarlas cada año

Una instalación fotovoltaica no se deja y se olvida: hay que limpiarla y revisarla periódicamente, y eso significa gente subiendo a la cubierta varias veces al año durante los próximos veinticinco. Si la cubierta no tiene protección de borde ni puntos de anclaje, cada una de esas visitas es un trabajo en altura sin resolver.

El Real Decreto 1215/1997 exige que los trabajos temporales en altura se hagan con los equipos adecuados y con medidas de protección colectiva cuando sea posible, y sitúa las técnicas de acceso por cuerda como la opción que se usa cuando no cabe otra, con condiciones propias. La forma limpia de resolverlo es dejar instalada una línea de vida antes de que la cubierta se llene de placas, porque después hay menos sitio y más obstáculos. Y conviene que el anclaje de esa línea siga la misma regla del apartado 2.4.4.1.7: o sobre paramento por encima del remate, o resuelto como elemento pasante.

Y la parte que sí sale gratis: la ayuda

Las placas suelen entrar en la línea de eficiencia energética de las ayudas municipales de rehabilitación, y lo interesante para una comunidad es que la obra de cubierta que la acompaña puede entrar también. Conviene mirar las bases del año antes de encargar nada: lo resumimos en ayudas a la rehabilitación en Madrid y, para los barrios con convocatoria propia, en la guía del Plan Transforma Tu Barrio.

Y una cosa que conviene saber antes de contar votos: la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables, comunes o privativos, se acuerda con un tercio de los propietarios y un tercio de las cuotas, a petición de cualquier propietario. No hace falta mayoría ni unanimidad. Los tres umbrales de la ley, con lo que cubre cada uno, están en con qué mayoría se autorizan toldos, aire acondicionado y antenas.

Resumen para llevar a la junta

1. ¿Qué edad tiene la lámina y cuándo se revisaron por última vez los puntos singulares y los sumideros?
2. ¿La instalación perfora o va lastrada? Si perfora, ¿a qué distancia de petos y remates, y con qué protección en cada paso?
3. ¿Hay informe fotográfico del estado previo y garantía escrita de estanquidad?
4. ¿Cómo se va a subir a mantenerlas, y hay línea de vida antes de que se llene la cubierta?

Nosotros no instalamos placas. Hacemos lo de antes y lo de después: revisar la cubierta y dejarla en condiciones, resolver los encuentros y los pasos, y dejar instalada la línea de vida para que el mantenimiento se pueda hacer con seguridad. Si tu comunidad está en ese punto, subimos, miramos y lo decimos por escrito.

Lo mismo, punto por punto, vale para las antenas de telefonía cuando una operadora alquila la cubierta: los mismos anclajes, las mismas bancadas y el mismo tránsito de mantenimiento, pero con un contrato de veinte años detrás. Qué mayoría hace falta y qué mirar antes de firmar, en antenas de telefonía en la cubierta.