Trabajos verticales en Navalcarnero

Navalcarnero tiene dos municipios dentro: un casco antiguo de calles estrechas y manzana cerrada, y todo lo que creció alrededor en las últimas décadas. Y tiene además una particularidad que no comparte con ningún otro de los municipios en los que trabajamos, y que afecta directamente a lo que cuesta una obra.

El dato que no comparte con el resto: está en el área 2 de precios

Esto no lo decimos nosotros, lo publica la Comunidad de Madrid. Su base de precios de la construcción no es una, son tres: reparte los 179 municipios de la región en las zonas CM1, CM2 y CM3 y elabora una base distinta para cada una, porque cambian la mano de obra, la disponibilidad de materiales y el acceso a infraestructuras.

Navalcarnero está en la zona CM2. Y en el método oficial de costes de referencia, esas mismas áreas son el coeficiente de situación geográfica:

Dicho en claro: un 8 % de diferencia reconocida oficialmente frente a la capital, para la misma obra. La lectura práctica es la que más sirve en una junta: si alguien trae el presupuesto que le hicieron a un conocido en Madrid capital o en Alcorcón, no es directamente comparable con el de aquí, y no porque nadie esté inflando nada.

Qué más dice ese método —la fórmula completa, el coeficiente de rehabilitación energética y, sobre todo, lo que el coste de referencia no incluye— está explicado en cuánto debería costar rehabilitar la fachada.

Cómo son los edificios de Navalcarnero

El casco antiguo. Manzana cerrada, fincas bajas, revoco y cubierta inclinada, y calles donde montar un andamio es un problema para los vecinos y para los comercios de abajo. Conservación: tejados, canalones, chimeneas, saneado de revocos y pintura.

Los bloques de los años setenta a noventa. Ladrillo cara vista, cuatro a seis alturas, y el cuadro clásico: cantos de forjado con la armadura oxidada, juntas de dilatación que ya no sellan y bajantes vistas en patio. Está explicado en por qué se cae el canto de forjado y, para las bajantes, en ¿quién paga la bajante rota?.

Los desarrollos recientes. Promociones más nuevas, con fachadas de mortero monocapa y cubierta plana o inclinada según el bloque. Aquí el problema típico no es la armadura, es el sellado: juntas de monocapa fisuradas, encuentros de carpintería y petos de cubierta. Se resuelve con sellado de juntas e impermeabilización.

Patios interiores. En los bloques con patio de luces es donde todo falla antes, porque no le da el sol y no se ventila. De quién es el patio y quién paga su reparación —incluido el caso del vecino del bajo que lo usa como suyo— está en el patio de luces.

Cincuenta años, no treinta: aquí no hay ordenanza

Comprobado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid: en Navalcarnero no hemos localizado ninguna ordenanza de inspección técnica de edificios. Y eso importa, porque la regla de los treinta años que se da por sentada en media Comunidad la imponen precisamente las ordenanzas municipales.

Lo que rige aquí es el decreto autonómico, que llama a la vivienda residencial colectiva con más de cincuenta años desde la terminación de la obra nueva o de una rehabilitación con reestructuración general. Un edificio de treinta y cinco años tiene obligación en Collado Villalba o en Galapagar, y no la tiene aquí.

Y la segunda vía, que en los municipios sin ordenanza suele llegar antes que la edad: el informe también es exigible a quien quiera acogerse a ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, antes de formalizar la petición. Qué hay abierto lo mantenemos en ayudas a la rehabilitación en Madrid.

El cuadro completo de las dos reglas que conviven está en cómo saber si a tu edificio le toca la ITE, y el año concreto lo da la calculadora de la ITE.

Cómo trabajamos en Navalcarnero

Subimos por cuerda, sin andamio: se ancla en la cubierta y se baja con doble cuerda. No hay ocupación de vía pública, ni tasa, ni dos meses de estructura delante de las ventanas. En el casco, con calles estrechas y comercios en los bajos, es la diferencia entre hacer la obra y aplazarla otro año; lo que cuesta cada opción, con las tasas municipales de andamio, está en andamio o trabajos verticales.

Primero una inspección de fachada con informe, que cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis: recorremos fachada, patios y cubierta a un palmo y dejamos por escrito qué hay y en qué orden conviene arreglarlo. Después, presupuesto por partidas medidas, para que se pueda comparar.

Para los presidentes que se enfrentan por primera vez a esto está la guía para presidentes de comunidad, y si hay una gotera o un desprendimiento que no puede esperar, la página de urgencias en altura.