El patio de luces: de quién es, quién paga su reparación y por qué el del bajo no puede cerrar la puerta

El patio interior es la parte del edificio que reúne las dos peores condiciones a la vez: es donde el agua y la humedad hacen más daño, y es donde nadie mira. Una fachada a la calle se ve desde la acera y alguien acaba diciendo algo. Un patio de luces solo lo ven los vecinos que dan a él, y lo ven todos los días hasta que deja de llamarles la atención.

Y cuando por fin se plantea la obra, aparecen siempre las dos mismas preguntas: de quién es el patio, y qué pasa si el vecino del bajo, que lo usa como si fuera suyo, no quiere que entre nadie. Las dos tienen respuesta en la ley, y las dos son más claras de lo que parece.

De quién es: común, incluso cuando lo usa uno solo

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal, y en esa lista están, literalmente, los patios. Pero lo importante es la coletilla con la que cierra la enumeración:

«…el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo».

Ahí está todo. El uso puede ser privativo; el elemento sigue siendo común. Que el patio solo se pise desde el bajo, que tenga una puerta que da a su cocina y que lleve cuarenta años con sus macetas no lo convierte en suyo: le da el uso, no la propiedad.

La consecuencia práctica es la que interesa a una junta: la reparación del patio es gasto general de la comunidad, como la fachada o la cubierta, y se reparte por cuota de participación, no entre los vecinos que dan a él. La regla general de qué es común y qué es privativo la desarrollamos en balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga el vecino.

El vecino del bajo: no puede cerrar la puerta

Esta es la que bloquea más obras de patio, y la Ley de Propiedad Horizontal la resuelve en su artículo noveno con tres apartados seguidos.

El apartado a) obliga a cada propietario a respetar los elementos comunes «ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local». Es decir: la ley ya prevé que haya elementos comunes dentro de una vivienda.

El apartado c) es el decisivo. Cada propietario está obligado a «consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble» y a permitir las servidumbres imprescindibles para las obras. Y el d) añade, por si quedaba duda, la obligación de permitir la entrada a esos efectos.

Pero el mismo apartado c) termina con la mitad que conviene leer en voz alta en la junta, porque es la que desbloquea la conversación: ese vecino tiene «derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

Dicho en claro, y en los dos sentidos:

• No puede negar el acceso a las reparaciones que el edificio necesita. No es una concesión suya ni algo que se le pida por favor.
• No tiene que poner de su bolsillo las macetas rotas, el toldo que hubo que retirar ni el suelo que se manchó. Eso lo paga la comunidad.

Plantearlo así, con el artículo delante y el resarcimiento incluido desde el principio, convierte una pelea en un acuerdo. Negarlo o pasarlo por alto es lo que acaba en abogados por una obra de tres días.

Qué falla en un patio de Madrid, y por qué antes que en la calle

En los bloques de los años cincuenta a setenta, el patio se construyó como la parte de atrás: acabados más pobres, menos vuelo, menos cuidado. Y encima tiene en contra la física.

No le da el sol y no se ventila. Un paramento que no seca acumula humedad, y la humedad disgrega el revoco y oxida lo que haya detrás. Es la razón de que en el mismo edificio el patio esté peor que la fachada principal aunque tengan la misma edad.

Todo lo que gotea, gotea ahí. Las bajantes de pluviales y de fecales suelen ir vistas por el patio, y en los edificios de esa época son de fundición o de fibrocemento. Una fuga pequeña y continua en una bajante hace más daño en un año que una tormenta: moja siempre el mismo punto. Quién paga ese arreglo lo contamos en ¿quién paga la bajante rota?, y si el material es fibrocemento hay una regla que no se puede saltar: uralita en bajantes y cubiertas.

Es el sitio favorito de las palomas. Patio cerrado, sin viento y con repisas: condiciones ideales. Y los excrementos no son solo suciedad, son un agente que ataca el mortero. Lo que funciona y lo que no, en palomas en el patio o la cornisa.

Y la humedad que aparece dentro de las casas suele venir de ahí. Antes de picar una pared, merece la pena saber si es filtración, capilaridad o condensación, porque cada una se arregla en un sitio distinto: humedad en la pared.

A eso se suma lo que el tiempo ha ido colgando: cableado antiguo grapado al paramento, tendederos oxidados, aparatos de aire acondicionado sujetos a un revoco que ya no agarra, y alféizares sin goterón que escurren el agua por la pared en vez de soltarla.

Y en muchos patios de esa época el acabado es gresite, que se usaba porque no hay que repintarlo. Cuando empieza a soltarse, el aviso no se ve: se oye. Cómo detectarlo y cuándo basta con reponer piezas en vez de picarlo todo, en el gresite y la plaqueta que se despegan.

Por qué ahí no cabe un andamio

Esta es la parte puramente práctica, y es la razón por la que las obras de patio se posponen años.

Un patio de luces mide lo que mide: tres por cuatro metros, a veces menos. Montar un andamio tubular ahí significa meter el material por el portal y por la escalera o por la vivienda del bajo, armarlo sin espacio para maniobrar, tapar la poca luz que entra a las cocinas y los baños durante semanas, y dejar a los vecinos del patio mirando a una estructura metálica a un metro de la ventana. En muchos patios, simplemente no se puede.

Por cuerda el planteamiento es el contrario: se ancla arriba, en la cubierta, y se baja. No hay que meter nada por la casa de nadie, no se ocupa el patio, no se tapa la luz, y el patio sigue usándose mientras se trabaja. Y como no hay ocupación de vía pública, tampoco hay autorización municipal ni tasa que pedir, que es un trámite y un coste de los que se hablan poco: lo desglosamos en poner un andamio en una calle de Madrid.

Hay una excepción honesta que conviene decir: si el patio no tiene acceso desde la cubierta o no hay dónde anclar en condiciones, hay que resolver el anclaje antes, y eso se mira en la visita. No es un «siempre se puede».

El informe del edificio mira ahí, aunque nadie lo espere

Conviene saberlo antes de que llegue el técnico. El informe de evaluación del edificio incluye una inspección visual de la estructura, la fachada y la cubierta, y de las redes comunes de saneamiento y abastecimiento. Las bajantes del patio son exactamente esas redes comunes. Y el paramento del patio es fachada, aunque no dé a la calle.

Es decir: el patio no es un sitio que se pueda dejar para más adelante con la esperanza de que no lo vean. Es uno de los que más deficiencias aporta a un acta. Qué documento es cada cosa y cada cuánto caduca está en ITE, IEE y certificado energético, y qué pasa si el resultado es desfavorable, en ITE desfavorable en Madrid.

Cómo se presupuesta un patio sin sorpresas

Un patio parece barato porque es pequeño, y luego da sustos. Lo que evita el susto es medirlo antes y separar las partidas, porque en un patio conviven trabajos muy distintos:

1. Saneado de lo que suena a hueco, que no se sabe cuánto es hasta que se golpea paramento por paramento.
2. Bajantes: reparar, sustituir tramos o sustituirlas completas, que es una decisión de coste muy distinta.
3. Alféizares y repisas, con goterón, que es lo que impide que el agua vuelva a la pared.
4. Revoco y pintura, con un sistema transpirable, porque un patio que no ventila no perdona una pintura que sella.
5. Orden de las instalaciones: cableado, tendederos y aparatos. Es la partida que más cambia el aspecto final y la que más se olvida en los presupuestos.
6. Antiaves, si hay palomas, antes de pintar y no después.

Por eso insistimos en lo mismo que en la fachada: primero mirar, después presupuestar. Una inspección con informe recorre el patio a un palmo, deja por escrito qué está hueco y qué no, con fotos, y ordena las prioridades. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis. Cómo leer después ese presupuesto partida por partida está en cómo leer un presupuesto de fachada.

Y si lo que tenéis es un patio concreto con un problema concreto, la página de rehabilitación de patios interiores explica cómo trabajamos y qué incluye cada tipo de actuación.