Una operadora quiere poner antenas en vuestra cubierta: qué mayoría hace falta y qué os puede costar

La carta llega al administrador y parece una buena noticia: una operadora de telefonía —o una empresa intermediaria que gestiona emplazamientos para varias— ofrece a la comunidad una renta anual por instalar antenas en la cubierta. Unos miles de euros al año, sin hacer nada, para un edificio que probablemente tenga una derrama pendiente.

Puede ser una buena operación. Pero se decide mal muy a menudo, y por dos motivos distintos: se vota con la mayoría equivocada y no se mide lo que cuesta de verdad.

Primero, la mayoría: no es la que casi todos creen

Aquí hay dos cosas que se parecen y que la Ley de Propiedad Horizontal trata de forma muy distinta.

Instalar la infraestructura de telecomunicación del propio edificio. Es lo que hace una comunidad para que sus vecinos tengan señal, fibra o una antena colectiva. El artículo 17.1 lo pone fácil a propósito: basta con que lo pida cualquier propietario y lo acuerden un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas. La ley quiere que estas instalaciones no se bloqueen. Lo mismo vale para las energías renovables. Esa vía, con los toldos y los aparatos de aire, está contada en toldos, aire acondicionado y antenas en fachada.

Alquilar la cubierta a un tercero. Esto es otra cosa completamente distinta: no es una instalación para el edificio, es ceder el uso de un elemento común a una empresa a cambio de dinero. Y eso es un arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico, que el artículo 17.3 somete al mismo régimen que la portería y los servicios de interés general: hace falta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

De un tercio a tres quintos hay mucha distancia. Y el error tiene consecuencias: un acuerdo adoptado con una mayoría insuficiente es atacable, y lo normal es que nadie se dé cuenta hasta que alguien se enfada, que suele ser cuando aparece la primera gotera.

Así que la primera pregunta que debe hacerse una junta no es cuánto pagan, sino qué se está votando exactamente. Si la operadora va a usar la cubierta para dar servicio a la ciudad y paga por ello, es un arrendamiento. Tres quintos.

Lo que no viene en la oferta: cada anclaje es un agujero

Esta es la parte técnica, y es la que después cuesta dinero.

Una instalación de telefonía en una cubierta no es una antena: es un conjunto. Mástiles o torretas con sus bases, armarios de equipos, bandejas de cable que cruzan la azotea, una acometida eléctrica y, con frecuencia, bancadas de hormigón para apoyar todo eso.

Y una cubierta plana es una lámina impermeable continua. Todo lo que la atraviesa es un punto de entrada potencial:

• Cada anclaje perfora la lámina. Se resuelve bien con manguitos y refuerzos, y se resuelve mal muy a menudo.
• Las bancadas apoyadas directamente sobre la impermeabilización la aplastan, impiden que el agua corra por debajo y acaban embalsando.
• Las bandejas de cable cruzan pendientes y hacen de presa para las hojas y la suciedad, justo delante de los sumideros.
• El tránsito de mantenimiento. Un equipo que sube cada pocos meses a revisar camina por encima de una lámina que no está pensada para que la pisen.

El resultado típico no aparece el primer invierno: aparece a los dos o tres años, en forma de mancha en el techo del último piso. Y entonces empieza la discusión imposible: la operadora dice que su instalación está bien ejecutada, la comunidad dice que antes no había goteras, y nadie tiene una foto de cómo estaba la cubierta antes.

Es el mismo problema, punto por punto, que con las placas solares, contado en placas solares en la cubierta de la comunidad. Y por dónde se cuelan las goteras cuando la cubierta está perforada, en goteras en el último piso.

El documento que lo cambia todo, y cuesta muy poco

Si de todo este artículo la comunidad se queda con una sola cosa, que sea esta:

Antes de que suba el primer operario, un informe fotográfico fechado del estado de la cubierta.

No es un trámite. Es la prueba de cómo estaba la lámina, los sumideros, los petos y los encuentros el día anterior a la instalación. Con ese documento, si dentro de tres años aparece una filtración debajo de una bancada, la conversación es corta. Sin él, la comunidad pierde esa conversación siempre.

Y conviene repetirlo al terminar la instalación, con fotos de cómo han quedado resueltos los pasos y los anclajes. Son dos visitas y un par de informes, y es la diferencia entre reclamar con pruebas o pagar la reparación de un daño que no provocaste.

Qué mirar en el contrato antes de firmarlo

No es asesoramiento jurídico —un contrato de veinte años merece que lo lea un abogado—, pero estos son los puntos que en la práctica deciden si la operación sale bien:

Dos avisos más, para no dejarlos fuera:

Los ingresos tributan. La renta que cobra la comunidad no es dinero neutro: tiene consecuencias fiscales que se atribuyen a los propietarios. Es una conversación para el administrador y, si la cifra es relevante, para un asesor. No la dejéis para el año siguiente.

Las emisiones están reguladas por normativa estatal, y la operadora debe contar con las autorizaciones y certificaciones correspondientes. La comunidad puede pedirlas y conservarlas con el contrato. Es lo razonable: tener los papeles, en vez de opinar sobre el asunto.

El orden que recomendamos

1. Saber qué se vota. Arrendamiento de elemento común: tres quintos, artículo 17.3.
2. Informe del estado de la cubierta, fotográfico y fechado, antes de nada.
3. Revisión del contrato por un abogado, con los puntos de la tabla encima de la mesa.
4. Un técnico que valore el peso y los anclajes si la instalación es grande.
5. Junta, con la mayoría correcta y con el informe y el contrato ya leídos, no al revés.
6. Segundo informe al terminar la instalación.

El informe de cubierta con fotografías y situación de cada punto cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra si después se contrata una reparación, y el informe se queda la comunidad en cualquier caso. Si al revisarla aparece que la lámina ya está al final de su vida, eso cambia la conversación con la operadora antes de firmar, no después: impermeabilización de cubiertas.