Vuestra comunidad es la promotora de la obra: qué obligaciones de prevención tiene
Cuando una comunidad contrata una obra de fachada se convierte en promotora, y eso no es una etiqueta: el Real Decreto 1627/1997 le atribuye obligaciones propias. La más desconocida es que, en cuanto intervienen dos empresas o una empresa y un autónomo, la comunidad tiene que designar un coordinador de seguridad y salud antes de empezar. Qué toca en cada caso, qué se puede exigir a la empresa y un trámite que ya no existe y mucha gente sigue pidiendo.
Una comunidad de propietarios contrata la obra de fachada pensando que su única obligación es pagarla. Y no es así: al encargarla se convierte en promotora de una obra de construcción, y eso tiene obligaciones propias, con nombre y apellidos en una norma de prevención.
No lo contamos para asustar. Lo contamos porque es exactamente lo que una empresa seria explica antes de empezar y una barata no menciona, y porque la responsabilidad que se queda en la comunidad cuando no se hace es real.
Sí, la comunidad es la promotora
El artículo 2 del Real Decreto 1627/1997 lo define sin rodeos:
«Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra».
Por cuenta de quién se hace la obra de vuestra fachada: de la comunidad. No hace falta más.
¿Y una reparación de fachada es «obra de construcción» a estos efectos? Sí, y el anexo I lo dice con una lista que no deja mucho margen. Entre las obras de construcción enumera: rehabilitación, reparación, mantenimiento, conservación —trabajos de pintura y de limpieza— y saneamiento. Es decir, desde una rehabilitación completa hasta pintar la fachada.
La obligación que casi nadie conoce: el coordinador
Aquí está la pieza central, el artículo 3.2:
Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor, antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
Lee la condición otra vez, porque es más fácil de cumplir de lo que parece: basta con que intervengan dos. Y en una obra de fachada eso pasa continuamente:
- La empresa de trabajos verticales y un electricista que retira el cableado.
- La empresa y una firma inscrita en el RERA para retirar fibrocemento, que es obligatorio que sea distinta.
- La empresa y el instalador de las líneas de vida.
- O dos autónomos contratados por separado para ahorrar.
En todos esos casos la comunidad tiene que designar coordinador, y antes de empezar. Y el apartado 4 del mismo artículo cierra la puerta a delegar y olvidarse: «La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades».
Si solo interviene una empresa con sus propios trabajadores, esa designación no es exigible por este artículo. Es el caso más limpio, y es una razón práctica —no comercial— para no fragmentar una obra pequeña entre varios contratos sueltos: cada contrato más puede añadir una obligación a la comunidad.
El estudio de seguridad y salud, y el estudio básico
El artículo 4 obliga al promotor a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud cuando se dé alguno de estos supuestos:
| Supuesto | Umbral |
|---|---|
| Presupuesto de ejecución por contrata | 75 millones de pesetas (450.759,04 euros) o más |
| Duración y plantilla | Más de 30 días laborables empleando en algún momento a más de 20 trabajadores a la vez |
| Volumen de mano de obra | Más de 500 jornadas sumando los días de trabajo de todos |
| Tipo de obra | Túneles, galerías, conducciones subterráneas y presas |
Para una obra de fachada de una comunidad, lo normal es que no se alcance ninguno. Y entonces aplica el apartado 2: se elabora un estudio básico de seguridad y salud, que según el artículo 6.1 «será elaborado por el técnico competente designado por el promotor». Otra vez la comunidad.
Un matiz importante y honesto, porque se confunde mucho: el artículo 4 habla de «la fase de redacción del proyecto», así que esa obligación va unida a que la obra tenga proyecto. La del coordinador, no: el artículo 3.2 depende solo de cuántas empresas o autónomos intervengan, exista proyecto o no. Si una obra de fachada necesita proyecto técnico es cosa del técnico, y depende de si altera la configuración del edificio; está explicado en obras de fachada en un edificio catalogado.
El plan de seguridad: lo hace la empresa, lo aprueba otro
Esta es la secuencia que conviene conocer para no firmar nada en el orden equivocado:
- Cada contratista elabora su plan de seguridad y salud (artículo 7.1), desarrollando el estudio o el estudio básico según su propio sistema de ejecución. Si propone medidas alternativas, tienen que ir con justificación técnica y no pueden bajar el nivel de protección previsto.
- El plan debe aprobarse antes del inicio de la obra por el coordinador de seguridad y salud durante la ejecución (artículo 7.2).
- Y si no hace falta coordinador, esas funciones «serán asumidas por la dirección facultativa».
Dicho en claro para una junta: el papel que la empresa trae no se aprueba a sí mismo. Lo aprueba el coordinador o la dirección facultativa. Si no hay ni uno ni otro y alguien dice que ya está todo en orden, falta un paso.
Trabajar en altura y los «riesgos especiales»
El anexo II enumera los trabajos que implican riesgos especiales, y el primero de la lista son los trabajos «con riesgos especialmente graves de sepultamiento, hundimiento o caída de altura, por las particulares características de la actividad desarrollada, los procedimientos aplicados, o el entorno del puesto de trabajo».
Conviene leerlo con precisión, porque se cita mal en los dos sentidos: no dice que cualquier trabajo en altura sea automáticamente un riesgo especial, sino que lo es cuando esa gravedad especial viene de las características de la actividad, de los procedimientos o del entorno. Lo valora quien redacta el estudio y quien coordina. Y cuando se clasifica así, el estudio y el plan tienen que abordarlo expresamente, no de pasada.
Qué normativa regula específicamente el acceso por cuerda, con la exigencia de la segunda cuerda y la formación acreditada, está en qué documentación exigir a una empresa de trabajos en altura.
Un trámite que ya no existe y que mucha gente sigue pidiendo
Si alguien os dice que hay que presentar el aviso previo a la autoridad laboral, está citando una norma derogada. El artículo 18 del Real Decreto 1627/1997, que lo regulaba, está derogado por el Real Decreto 337/2010. El anexo III, que fijaba su contenido, quedó sin objeto.
Lo decimos porque sigue apareciendo en plantillas de contrato y en artículos antiguos, y porque pedir papeles que no existen hace perder tiempo y da la impresión equivocada de rigor.
Qué hacer, en orden, antes de que empiece la obra
- Contar cuántas empresas y autónomos van a pisar la obra. Si son dos o más, hay que designar coordinador antes de empezar. Si es una sola con sus trabajadores, no por este artículo.
- Preguntar al técnico si la obra necesita proyecto, porque de eso depende el estudio o el estudio básico de seguridad y salud, y quién lo redacta.
- Pedir el plan de seguridad y salud de la empresa, y comprobar que está aprobado por el coordinador o por la dirección facultativa antes del inicio.
- Guardar todo con la obra, porque esa documentación es la que demuestra que la comunidad cumplió. Y acaba, además, en el libro del edificio.
- Y no fragmentar la obra sin motivo. Repartirla entre varios autónomos para ahorrar un 5 % puede añadirle a la comunidad la obligación de coordinar, y un coordinador cuesta más que ese 5 %.
Qué documentación conviene exigir antes de contratar, y las preguntas que destapan en cinco minutos a quién no tiene esto resuelto, están en qué documentación exigir a una empresa de trabajos en altura y en diez preguntas para elegir empresa.
Y si todavía estáis decidiendo el alcance de la obra, el orden que evita contratos sueltos es saber primero todo lo que hay que hacer: una inspección de fachada con informe recorre fachada, patios y cubierta y deja la lista completa por escrito, para que la obra se contrate de una vez y no a trozos. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.
