Te han nombrado presidente de la comunidad: qué pedir, qué mirar y qué no tienes que hacer

Suele pasar igual en todas partes. Junta de diciembre, turno rotatorio, sale tu nombre, alguien dice «es solo firmar cuatro cosas» y te vas a casa siendo presidente de la comunidad sin que nadie te haya explicado qué acabas de aceptar.

Esta guía es lo que nos habría gustado que alguien nos contara ese día.

Lo primero: el cargo es obligatorio, pero tienes un mes

Conviene saberlo porque tiene fecha de caducidad.

El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice dos cosas seguidas. La primera es que el presidente se nombra entre los propietarios por elección o, en su defecto, por turno rotatorio o por sorteo, y que el nombramiento es obligatorio: no se puede decir simplemente que no.

La segunda es la que casi nadie conoce: el propietario designado puede solicitar su relevo al juez exponiendo las razones que le asistan, y tiene para hacerlo el mes siguiente a su toma de posesión.

No es un trámite cómodo ni se concede por no apetecer, pero existe y tiene plazo. Si tienes un motivo serio —una enfermedad, que no vives en Madrid, que no puedes asumirlo— ese mes es tu ventana. Pasado, el cargo es tuyo.

Y dura un año, salvo que los estatutos digan otra cosa (artículo 13.7). Puedes ser removido por la junta en sesión extraordinaria, igual que puedes dimitir pidiendo que se convoque.

Lo segundo: qué eres exactamente, y qué no

Esta confusión es la fuente de la mitad de los disgustos.

Lo que sí eres: el representante de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3). Eres quien firma, quien convoca y quien da la cara.

Lo que no eres: el que decide. Las decisiones importantes son competencia de la junta, no tuyas. El artículo 14 se lo reserva expresamente: aprobar el plan de gastos y las cuentas, aprobar presupuestos y la ejecución de obras de reparación ordinarias y extraordinarias, reformar los estatutos y decidir sobre lo que afecte al interés general.

Dicho de otra forma: tú no apruebas una obra de fachada, la aprueba la junta. Tú la llevas a la junta. Esa distinción es la que te protege.

Y lo que puede que seas sin saberlo: si la comunidad no tiene administrador contratado, el artículo 13.5 establece que las funciones de secretario y de administrador las ejerce el propio presidente. Es decir: si sois una comunidad pequeña sin administrador, acabas de heredar también la contabilidad, la custodia de la documentación y la conservación del edificio. Conviene saberlo el primer día y no en marzo.

Los siete documentos que hay que pedir, y a quién

Pídelos por escrito —un correo vale— al administrador saliente o al anterior presidente. Si no hay administrador, están donde estén:

1. El libro de actas, que es el documento oficial de la comunidad y debe estar al día.
2. Las actas de los últimos tres años. Es lo que más te va a contar: qué se aprobó, qué se aplazó, qué se discute cada año.
3. Las cuentas y el último presupuesto aprobado, con el saldo real de la cuenta bancaria.
4. El estado del fondo de reserva, que por ley no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Para qué sirve, en el fondo de reserva.
5. La lista de morosos, con el importe y desde cuándo. Qué se puede hacer, en un vecino no paga la derrama.
6. Las pólizas de seguro en vigor, con sus coberturas y la franquicia. Por qué importa más de lo que parece, en el seguro de la comunidad y la fachada.
7. Los contratos vigentes y su fecha de vencimiento: ascensor, limpieza, mantenimiento, administrador. Un contrato con renovación tácita que nadie revisa es dinero que se va solo.

Y dos más, que son de edificio y no de papeles de gestión: la ITE con su resultado y el libro del edificio, si existe. Cómo conseguirlo, en el libro del edificio.

Las ocho cosas del edificio que se miran en una tarde

Esto es lo que casi ningún presidente hace y lo que marca la diferencia entre un año tranquilo y un año de urgencias. Con una tarde basta:

1. La fachada desde la acera de enfrente. Manchas verticales bajo alféizares y balcones, fisuras horizontales a la altura de cada planta, cercos de óxido. Qué significa cada cosa, en cómo saber si las grietas son peligrosas.
2. El plano de la fachada a contraluz, buscando panzas: revestimiento despegado que todavía no ha caído.
3. Las barandillas de los balcones. Empuja desde dentro, sin asomarte. Si alguna se mueve, es lo primero de tu lista: la barandilla oxidada.
4. El patio, que es donde el edificio enseña la verdad: el patio de luces.
5. La cubierta: charcos secos, sumideros atascados, lámina agrietada en los petos, equipos apoyados encima.
6. Los canalones, antes del otoño. Es la partida de mantenimiento más barata que existe: limpieza de canalones.
7. El techo del garaje, buscando manchas y estalactitas blancas, que ahí no son suciedad: gotea el techo del garaje.
8. Cuándo le toca la ITE, que la calculadora te dice con la fecha de construcción.

Qué hacer si aparece una urgencia

Es lo que más miedo da y la ley lo resuelve con sentido común.

El artículo 20.c encarga al administrador atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones urgentes, dando cuenta inmediata al presidente. Es decir: ante una urgencia no hay que convocar una junta. Se actúa, y se informa.

Y si no hay administrador, eso lo haces tú. Lo primero no es pedir presupuestos: es asegurar la zona. El orden de las primeras horas está en se ha caído un trozo de fachada.

Hay además obras que ni siquiera se votan porque la ley las declara obligatorias: las necesarias para la conservación y la seguridad del edificio. Eso te quita un peso enorme de encima, y está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

La junta: lo que tienes que saber de plazos

• Una ordinaria al año como mínimo, para aprobar presupuestos y cuentas (artículo 16.1).
• Las extraordinarias las convocas tú cuando lo creas conveniente, o cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas.
• La citación de la ordinaria, con al menos seis días de antelación (artículo 16.3), indicando los asuntos, el lugar, el día y la hora.
• Y un consejo que no está en la ley: lo que no está en el acta, no ha pasado. Que todo acuerdo quede escrito con lo que se aprueba, por cuánto y con qué plazo.

Tres errores que cuestan dinero

Firmar un presupuesto sin que la junta lo haya aprobado. Las obras las aprueba la junta (artículo 14.c). Si firmas tú solo una obra que no está aprobada, te lo pueden reclamar a ti.

Pedir tres presupuestos que no se pueden comparar. Si cada empresa mide distinto, no estás comparando precios: estás comparando formatos. Hay una plantilla para pedirlos con las mismas condiciones, y cómo leerlos después, en cómo leer un presupuesto de fachada.

Dejar la fachada para el año que viene porque este no toca. Es la decisión más cara de todas, porque las patologías de fachada no esperan: lo que hoy es un saneado, en tres años es una obra con apeos.

Lo que recomendamos hacer el primer mes

Pedir los documentos, dar esa vuelta de una tarde por el edificio, y llevar a la primera junta una sola cosa: qué hay que arreglar, en qué orden y cuánto cuesta. No para aprobarlo todo, sino para que deje de decidirse por urgencias.

Si quieres ese mapa hecho por alguien que lo mire de cerca, es exactamente lo que entregamos en la inspección con informe: recorrido de fachada, patios y cubierta con fotos y prioridades separadas —lo urgente, lo del año que viene y lo que puede esperar—. Cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra si después se contrata, y el informe se queda la comunidad en cualquier caso. Es, por mucho, la forma más barata de empezar un año de presidencia sabiendo lo que tienes.