¿Quién paga el arreglo de la fachada de un edificio? La regla y los seis casos que se discuten

Es la pregunta que más se hace sobre una fachada, y casi siempre se hace en un momento concreto: cuando el administrador manda la convocatoria con una derrama dentro.

La respuesta corta cabe en tres líneas:

La fachada es un elemento común del edificio. Su reparación la paga toda la comunidad, repartida según la cuota de participación de cada piso. Y da igual que vivas en el bajo, que no salgas al balcón o que acabes de comprar: pagas igual.

La respuesta larga es lo que viene después, porque hay seis situaciones en las que esa regla se matiza, y son exactamente las seis que bloquean una junta.

Por qué la fachada es de todos

Está en dos sitios, y conviene saber citarlos cuando alguien lo discute en una reunión.

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, e incluye expresamente las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas.

Y el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble con arreglo a su cuota de participación.

Juntando las dos: la fachada es de todos, y su conservación se paga entre todos en proporción a la cuota, no a partes iguales ni según quién la use.

Las tres cosas que la gente cree y no son

Son las tres frases que suenan en todas las juntas, y las tres tienen la misma respuesta.

«Yo vivo en el bajo y no me afecta». La cuota de participación no mide el uso: mide la proporción del edificio que te pertenece. Y la fachada del quinto sostiene el edificio en el que está tu piso.

«Yo no salgo nunca al balcón». El balcón lo usas tú, pero su revestimiento exterior y todo lo que se ve desde la calle son comunes. El reparto exacto de lo común y lo privativo en balcones está en balcones, terrazas y ventanas.

«Yo acabo de comprar, esto viene de antes». Esta es la más peligrosa de las tres, porque es la única que puede acabar con una reclamación contra tu piso. El inmueble que compras queda afecto a lo que debían los dueños anteriores, hasta la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Está explicado, con lo que hay que pedir antes de firmar, en qué mirar en el edificio antes de comprar un piso.

Y una cosa que sí cambia la respuesta: cuando la obra es obligatoria

Esto no cambia quién paga, pero sí cambia si se vota.

El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal dice que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, incluidas las de seguridad. Una fachada que amenaza desprendimiento no es una mejora que se somete a votación: es una obligación.

Lo que la junta vota entonces no es el «si», sino cómo se reparte la derrama y cómo se paga. Cómo funciona eso en la práctica, y qué se vota de verdad, está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

Los seis casos que de verdad se discuten

Aquí es donde la regla general deja de bastar. Cada uno tiene su propia respuesta y su propia guía:

Y hay un séptimo que no es de reparto sino de causa: cuando el daño lo provocó algo que instaló un vecino. Un aparato de aire anclado sin sellar, un toldo mal puesto o una máquina cuyo condensado lleva años cayendo sobre el canto de forjado. Ahí la conversación cambia, y está en toldos, aire acondicionado y antenas.

¿Y no lo paga el seguro?

Es la primera esperanza de toda junta, y conviene templarla antes de contar con ese dinero.

Una póliza cubre lo súbito y accidental. Un desprendimiento que es el final de cuarenta años de deterioro no suele encajar ahí, y por eso se rechazan tantos partes de fachada. Pero no te rindas con el primer no, porque en la misma póliza conviven coberturas distintas: pueden rechazar la reparación del edificio y pagar el coche que abolló el cascote. Las dos, y los plazos legales que juegan a tu favor, en el seguro de la comunidad y la fachada.

Lo que sí puede aliviar la derrama son las ayudas públicas, que en Madrid existen y tienen convocatorias con plazo: ayudas para rehabilitar la fachada.

Si la comunidad no quiere pagar

Pasa, y hay salidas. Tres, por orden de dureza: que la obra sea de las que no se votan, impugnar un acuerdo que incumple el deber de conservación, y la orden de ejecución municipal, que es la más potente y la menos conocida. Están las tres en la comunidad no quiere hacer la obra.

Y si lo que ocurre es lo contrario, que la obra se aprueba y un vecino no paga su parte, la comunidad tiene un procedimiento específico y bastante eficaz: un vecino no paga la derrama.

Lo que de verdad desbloquea estas discusiones

Después de muchas juntas, la conclusión es siempre la misma: casi ninguna de estas peleas es jurídica. Son peleas sobre dónde está el daño.

Nadie discute el artículo 396. Lo que se discute es si la humedad del tercero viene de la fachada común o de la ventana que cambió el vecino; si el desconchón del balcón es del canto o del suelo; si la bajante gotea en el tramo común o en el privativo.

Y eso no lo resuelve un abogado: lo resuelve alguien que lo mire de cerca y lo deje por escrito con fotos. Con un informe que separe lo común de lo privativo, el administrador aplica los artículos y la junta vota lo que toca votar. Sin él, se discute en bucle.

Esa inspección cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra si después se contrata, y el informe se queda la comunidad en cualquier caso: inspección de fachada con informe. La reparación, en rehabilitación de fachadas.

Un aviso honesto: esto es la regla general y los casos habituales. Lo primero que manda son los estatutos y el título constitutivo de tu edificio, que pueden establecer repartos distintos, y lo segundo, cómo esté redactado el acuerdo de la junta. Si hay mucho dinero en juego, esto sirve para saber de qué se habla, no para sustituir a un abogado.