Trabajos verticales en Villaverde

Villaverde es un distrito de bloques levantados casi todos en la misma época, y eso se nota en lo que falla: Villaverde Alto y Villaverde Bajo, con su casco antiguo y sus manzanas de ladrillo; San Cristóbal de los Ángeles y Los Ángeles, promociones grandes de los años sesenta con muchos portales por comunidad; Los Rosales y El Espinillo, algo posteriores; y Butarque, con lo más nuevo del distrito. Fachadas de ladrillo visto, patios de luces, cubiertas planas y bajantes de su época: casi todo lo que una inspección técnica encuentra en Madrid, y casi todo sin necesidad de andamio.

Cómo son los edificios de Villaverde

San Cristóbal de los Ángeles y Los Ángeles. Promociones de bloques de los años sesenta, de cuatro a diez plantas, con comunidades de muchos portales y administrador. Las deficiencias se repiten portal tras portal: cantos de forjado con la armadura oxidada, ladrillo suelto, juntas de dilatación que ya no sellan y patios con bajantes originales. Es el caso en el que el presupuesto por unidades medidas ahorra más, porque lo que se mide en un portal vale para los demás.

Villaverde Alto y Villaverde Bajo. El casco antiguo, con fincas bajas de revoco y cubierta inclinada junto a bloques posteriores. Aquí conviven dos trabajos distintos: mantenimiento de tejados, canalones y chimeneas en las casas bajas, y rehabilitación de fachada en los bloques.

Los Rosales, El Espinillo y Butarque. Bloques de los setenta en adelante, con fachadas de ladrillo y monocapa y cubiertas con instalaciones. Lo que se pide es mantenimiento programado: sellado de juntas y encuentros, revisión de cubiertas y líneas de vida para que las empresas de mantenimiento suban con seguridad.

Ayudas y aislamiento. En los bloques antiguos del distrito, las ayudas municipales de rehabilitación son una opción real; conviene saber qué exige cada línea antes de encargar el proyecto: ayudas a la rehabilitación en Madrid.

Un distrito de una sola década, y eso ordena el calendario de la inspección

Según el Censo de Población y Viviendas de 2021 en el Banco de Datos del Ayuntamiento, Villaverde tiene 61.484 viviendas, y 20.410 de ellas, una de cada tres, están en edificios construidos entre 1961 y 1970. Sumando las décadas anteriores, el 48,2 % está en edificios anteriores a 1971 y el 61,5 % en edificios anteriores a 1981; la ciudad entera está en el 51,5 % y el 66,7 %.

Esa concentración tiene una consecuencia práctica. En Madrid conviven dos listas: el padrón de la Inspección Técnica de Edificios, que llama a los edificios el año siguiente a cumplir treinta años y cada diez después, y el listado del Informe de Evaluación, que recoge a la vivienda colectiva de más de cincuenta. Los bloques de los sesenta de San Cristóbal y Los Ángeles ya están en el segundo, y les toca por tandas, no de uno en uno: las comunidades vecinas pueden compartir técnico, presupuesto medido y calendario de obra. Cuándo le toca a cada edificio, con las dos reglas, está en cómo saber si a tu edificio le toca la ITE, y la calculadora de la ITE lo resuelve con el año de construcción.

San Cristóbal de los Ángeles tiene ayuda propia reservada para 2027

De los cinco barrios del Plan Transforma Tu Barrio del Ayuntamiento, uno es de Villaverde: San Cristóbal de los Ángeles, con 500.000 euros reservados para 2027 y las cuatro líneas abiertas, accesibilidad, conservación, eficiencia energética y salubridad. Para una fachada, la regla que importa es la de conservación: paga el 50 % del coste, con un máximo de 25.000 euros por edificio, cuando la obra de fachada o cubierta incluye aislamiento térmico. El ámbito está delimitado en la convocatoria y no coincide sin más con el barrio administrativo, así que lo primero es comprobar que el portal cae dentro. Los plazos, los requisitos y el detalle de cada línea están en la guía del Plan Transforma Tu Barrio.

Nuestra parte en una obra así es la de siempre: sanear el soporte antes de que llegue el aislamiento, y hacer desde la cuerda las cubiertas, los patios y las bajantes, para que la parte de la derrama que no cubre la subvención sea la menor posible.

El casco de Villaverde tiene norma propia, y el resto del distrito no

Villaverde fue un municipio independiente hasta su anexión, y el Plan General lo recuerda: el artículo 4.3.21 de las Normas Urbanísticas, en su compendio de 2023, enumera los diez cascos históricos de los distritos periféricos, «los primeros núcleos de asentamiento de aquellos municipios anexionados a Madrid que aún conservan cierto carácter que le es propio y una trama urbana basada en gran parte en la original», y uno de ellos es el casco de Villaverde, la APE 17.12.

En ese ámbito manda la norma zonal 6, y su artículo de estética es exigente: cada casco tiene detalladas las condiciones de fachadas, cubiertas, salientes, vuelos y materiales; la composición de la fachada hay que justificarla con el estudio de los edificios y las calles de alrededor, y la solución definitiva necesita informe favorable de la comisión de patrimonio. Con un detalle que pilla a muchas comunidades: aunque el edificio no esté catalogado, si conserva un elemento tradicional de fachada, un portón o una reja, la norma pide conservarlo, aun reubicándolo (artículos 4.3.21 y 8.6.15 del compendio). Qué se puede tocar y qué no en una fachada protegida lo contamos en fachadas de edificios catalogados en Madrid.

A unas calles de allí, en San Cristóbal, Los Rosales o Butarque, no aplica nada de esto. Por eso en Villaverde la primera pregunta antes de presupuestar una fachada es de qué lado de esa línea cae el portal, porque cambia el trámite, cambia el material que se admite y cambia el plazo.

Lo que el andamio cuesta en Villaverde

En un bloque de diez plantas con patios estrechos, el andamio es la parte cara y lenta de la obra: semanas de montaje, estructura delante de las ventanas y, si toca la calle, su autorización y su tasa. En un patio de luces directamente no cabe, y montar cualquier cosa ahí obliga a pasar por las viviendas. Con cuerdas se trabaja desde la cubierta, justo delante del daño, sin entrar en ninguna casa y sin ocupar el portal.

Qué nos piden más en Villaverde

• Rehabilitación de fachadas de ladrillo visto: cantos de forjado, ladrillo suelto y juntas en los bloques de los sesenta y setenta.
• Rehabilitación de patios y sustitución de bajantes, que en estas promociones van juntas.
• Obras de subsanación de ITE, deficiencia por deficiencia y con fotos numeradas como en el informe.
• Impermeabilización de cubiertas planas y reparación de encuentros y petos.
• Reparación de tejados y chimeneas en las casas bajas de los cascos.
• Sellado de juntas en fachadas de ladrillo y monocapa.
• Contrato de mantenimiento anual para administradores con varias fincas en el distrito.
• Líneas de vida en cubiertas con instalaciones.

Desplazamiento

Villaverde está dentro de nuestra zona prioritaria. Sin recargo por desplazamiento.