Trabajos verticales en Villa de Vallecas

Villa de Vallecas es tres distritos en uno: el casco histórico de Vallecas, con sus calles estrechas y sus casas bajas; Santa Eugenia, de los años setenta y ochenta; y el Ensanche de Vallecas, el barrio nuevo de bloques y mancomunidades levantado a partir de los 2000. Lo que necesita cada uno no se parece en nada a lo de los otros, y en ninguno hace falta andamio para hacerlo.

Cómo son los edificios de Villa de Vallecas

Ensanche de Vallecas. Bloques y torres de los 2000 con fachadas de monocapa, ladrillo y grandes paños de vidrio, cubiertas llenas de instalaciones y mancomunidades que gestionan varios edificios. Aquí no hay patologías de edificio viejo: hay sellados que envejecen. Juntas de dilatación, encuentros de carpintería, petos y sumideros son por donde entra el agua, y se resuelven con mantenimiento programado.

Santa Eugenia. Bloques de los setenta y ochenta, de ladrillo y revoco, con patios de luces y bajantes de su época. Es la parte del distrito que ya está en edad de inspección técnica, con las deficiencias habituales: cantos de forjado, ladrillo suelto y juntas que ya no sellan.

Casco histórico de Vallecas. Fincas bajas de revoco y cubierta inclinada, calles estrechas donde montar estructura es un problema en sí mismo. Aquí el trabajo es de mantenimiento y de respeto a lo que hay: tejados, canalones y chimeneas, con los materiales que pide el ámbito.

Ayudas y aislamiento. En los bloques de Santa Eugenia y del casco, las ayudas municipales de rehabilitación son una opción real; conviene saber qué exige cada línea antes de encargar el proyecto: ayudas a la rehabilitación en Madrid.

El parque más joven de Madrid, y lo que eso significa para una comunidad

Según el Censo de Población y Viviendas de 2021 en el Banco de Datos del Ayuntamiento, de las 50.787 viviendas de Villa de Vallecas solo el 11,6 % está en edificios construidos antes de 1971 y el 29,8 % en edificios anteriores a 1981, sobre las viviendas de las que consta el año. Es la proporción más baja de los veintiún distritos de la ciudad, que en conjunto está en el 51,5 % y el 66,7 %. Dicho al revés: más de seis de cada diez viviendas del distrito están en edificios levantados desde 1991.

Para una comunidad eso cambia la conversación entera. En Madrid la primera inspección técnica se presenta en el año siguiente a que el edificio cumpla treinta años, así que a los bloques del Ensanche, construidos en su mayoría entre 2003 y 2012, les toca entre 2034 y 2043. No es una fecha lejana en la práctica: los sellados de fachada y las láminas de cubierta de esos edificios están entrando ahora en su segunda década, que es cuando empiezan a fallar. Lo barato es llegar a esa primera inspección con el mantenimiento hecho y documentado; lo caro es descubrirlo el año del informe. Cuándo le toca exactamente a tu edificio lo resuelve la calculadora de la ITE, y las dos reglas que conviven en la capital están en cómo saber si a tu edificio le toca la ITE.

En Santa Eugenia y en el casco, en cambio, la inspección ya está aquí, y lo que se presupuesta es otra cosa: obras de subsanación deficiencia por deficiencia, con la numeración del informe y fotos de antes y después de cada punto.

El casco de Vallecas tiene norma propia, y el Ensanche no

Villa de Vallecas fue municipio hasta su anexión, y el Plan General lo recuerda: el artículo 4.3.21 de las Normas Urbanísticas, en su compendio de 2023, enumera los diez cascos históricos de los distritos periféricos, «los primeros núcleos de asentamiento de aquellos municipios anexionados a Madrid que aún conservan cierto carácter que le es propio y una trama urbana basada en gran parte en la original», y uno es el casco de Villa de Vallecas, la APE 18.02.

En ese ámbito manda la norma zonal 6, y su artículo de estética es exigente: cada casco tiene detalladas las condiciones de fachadas, cubiertas, salientes, vuelos y materiales; la composición de la fachada hay que justificarla con el estudio de los edificios y las calles de alrededor, y la solución definitiva necesita informe favorable de la comisión de patrimonio. Con un detalle que pilla a muchas comunidades: aunque el edificio no esté catalogado, si conserva un elemento tradicional de fachada, un portón o una reja, la norma pide conservarlo, aun reubicándolo (artículos 4.3.21 y 8.6.15 del compendio). Qué se puede tocar y qué no está en fachadas de edificios catalogados en Madrid.

Tres kilómetros más allá, en el Ensanche, no aplica nada de esto: son edificios de los 2000 con la norma común. Por eso aquí la primera pregunta antes de presupuestar una fachada es en qué parte del distrito está el portal, porque cambia el trámite, cambia el material que se admite y cambia el plazo.

Lo que el andamio cuesta en Villa de Vallecas

En una torre del Ensanche, montar andamio para sellar juntas o limpiar cristales es desproporcionado: semanas de estructura y lonas para un trabajo de días. En el casco, las calles estrechas hacen que ocupar la vía pública sea caro y molesto, con su autorización y su tasa. Y en los patios de Santa Eugenia no cabe. Con cuerdas se trabaja desde la cubierta, justo delante del daño, y la calle sigue libre.

Qué nos piden más en Villa de Vallecas

• Sellado de juntas de dilatación y encuentros en los bloques del Ensanche.
• Contrato de mantenimiento anual para las mancomunidades, con informe por edificio.
• Impermeabilización de cubiertas planas, petos y sumideros.
• Limpieza de cristales en altura en fachadas con grandes paños de vidrio.
• Rehabilitación de fachadas y de patios en Santa Eugenia.
• Obras de subsanación de ITE en los edificios que ya han entrado en el calendario.
• Reparación de tejados y chimeneas en el casco.
• Líneas de vida en cubiertas con instalaciones.

Desplazamiento

Villa de Vallecas está dentro de nuestra zona prioritaria. Sin recargo por desplazamiento.