Trabajos verticales en Barajas
Barajas es el distrito más pequeño de Madrid por número de viviendas, y el que tiene las comunidades con más zona común por vecino: la Alameda de Osuna, con sus bloques entre jardines; Timón y Corralejos, más recientes; y el casco histórico de Barajas, con sus casas bajas. Casi todo el trabajo aquí consiste en llegar a la fachada o a la cubierta sin pisar el jardín, y eso es exactamente lo que hace el acceso por cuerda.
Cómo son los edificios de Barajas
Alameda de Osuna. Bloques de los años sesenta y setenta dispuestos entre zonas ajardinadas, con piscinas y aparcamiento comunitario, fachadas de ladrillo visto y patios. Ya están en edad de inspección técnica, y las deficiencias son las de su época: cantos de forjado con la armadura oxidada, ladrillo suelto, juntas de dilatación que ya no sellan y bajantes originales. Lo distinto es el acceso: montar andamio obliga a ocupar la zona común que da valor a la urbanización.
Timón y Corralejos. Bloques posteriores, con fachadas de ladrillo y monocapa y cubiertas con instalaciones. Mantenimiento programado: sellado de juntas y encuentros, revisión de cubiertas, limpieza de cristales y líneas de vida.
Casco histórico de Barajas. Fincas bajas de revoco y cubierta inclinada en calles estrechas. Aquí el trabajo es de mantenimiento con los materiales del ámbito: tejados, canalones y chimeneas.
Ayudas y aislamiento. En los bloques de la Alameda y del casco, las ayudas municipales de rehabilitación son una opción real; conviene saber qué exige cada línea antes de encargar el proyecto: ayudas a la rehabilitación en Madrid.
Un distrito pequeño y con una década dominante
Según el Censo de Población y Viviendas de 2021 en el Banco de Datos del Ayuntamiento, Barajas tiene 22.301 viviendas, el número más bajo de los veintiún distritos de la ciudad, y más de una cuarta parte de ellas, 6.089, está en edificios construidos en la década de los setenta. Solo el 16,2 % está en edificios anteriores a 1971 y el 43,8 % en anteriores a 1981, frente al 51,5 % y el 66,7 % del conjunto de Madrid.
Para las comunidades eso significa que el grueso del distrito está entrando ahora en su segunda o tercera inspección técnica, no en la primera. Y esa diferencia importa, porque en una renovación el técnico tiene que decir qué se hizo con las deficiencias de la anterior: las fotos de antes y después de cada reparación, numeradas como en el informe, son la mejor defensa de la comunidad. Cuándo le toca exactamente a tu edificio, con las dos reglas que conviven en la capital, está en cómo saber si a tu edificio le toca la ITE, y la calculadora de la ITE lo resuelve con el año de construcción.
El casco de Barajas es la excepción de la lista
El artículo 4.3.21 de las Normas Urbanísticas, en su compendio de 2023, enumera los diez cascos históricos de los distritos periféricos, «los primeros núcleos de asentamiento de aquellos municipios anexionados a Madrid que aún conservan cierto carácter que le es propio y una trama urbana basada en gran parte en la original», cada uno con su área de planeamiento específica. El de Barajas no está en esa lista, y no por falta de valor: el propio artículo lo explica aparte, porque su casco fue objeto de un estudio aprobado en el Pleno del 28 de julio de 1992, mientras se redactaba el Plan General, y quedó recogido como área de planeamiento incorporado, la API 21.10, con sus límites en el plano de ordenación.
En la práctica, para una comunidad del casco la consecuencia es la misma que en los demás cascos: en una obra exterior importan los materiales, la composición de la fachada y, cuando el edificio o el ámbito están protegidos, el informe de la comisión de patrimonio. Qué se puede tocar y qué no lo contamos en fachadas de edificios catalogados en Madrid. En la Alameda de Osuna o en Timón no aplica: son bloques con la norma común.
Lo que el andamio cuesta en Barajas
Aquí el cálculo es más claro que en ningún otro distrito. En la Alameda de Osuna, montar andamio significa ocupar el jardín, la piscina o el aparcamiento durante semanas, además del coste del montaje; y en el casco, ocupar la calle tiene su autorización y su tasa en calles que ya son estrechas. Con cuerdas se trabaja desde la cubierta, justo delante del daño, la zona común sigue en uso y la obra dura lo que dura la reparación, no lo que dura la estructura.
Qué nos piden más en Barajas
- Rehabilitación de fachadas de ladrillo visto en la Alameda de Osuna: cantos de forjado, ladrillo suelto y juntas.
- Obras de subsanación de ITE, deficiencia por deficiencia y con fotos numeradas como en el informe.
- Rehabilitación de patios y sustitución de bajantes en los bloques de los setenta.
- Impermeabilización de cubiertas planas, petos y sumideros.
- Contrato de mantenimiento anual para comunidades con zonas comunes amplias.
- Limpieza de cristales en altura y de fachadas en Timón y Corralejos.
- Reparación de tejados y chimeneas en las casas bajas del casco.
- Líneas de vida en cubiertas con instalaciones.
Desplazamiento
Barajas está dentro de nuestra zona prioritaria. Sin recargo por desplazamiento.
Imagen de archivo. Se sustituirá por fotos de obras propias.
Lo que obliga la norma en Barajas (Madrid)
Qué obliga a conservar el edificio en Madrid
En el municipio de Madrid conviven dos padrones y conviene no confundirlos. El de la Inspección Técnica de Edificios, de la ordenanza de conservación de 2011, llama a los edificios el año siguiente a cumplir treinta años y cada diez después (el de 2026 incluye los construidos en 1995 y las renovaciones de los que la pasaron en 2016) y excluye expresamente a la vivienda colectiva de más de cincuenta años. A esa la llama el listado del Informe de Evaluación de Edificios del Decreto 103/2016, a los cincuenta años más cinco: el de 2026 incluye los bloques construidos en 1971, además de los que renuevan por haber pasado su periodo decenal. Para un edificio concreto, la respuesta fiable es la consulta municipal por dirección.
Haya o no inspección periódica, el deber de conservación existe siempre. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana obliga a la propiedad a conservar los edificios «en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato» (artículo 15.1.b), y el ayuntamiento puede requerir a una comunidad para que acredite en qué estado está su edificio. Si no se cumple, llega una orden de ejecución, que obliga a reparar en un plazo.
Un apunte que muchas webs se saltan: los apartados que fijaban un plazo estatal de 50 años para el informe de evaluación fueron anulados por el Tribunal Constitucional en 2017, así que quien manda hoy es la ordenanza de cada municipio y, en la Comunidad de Madrid, el Decreto 103/2016 del informe de evaluación. Lo que no ha cambiado es el deber de conservar.
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE) Cómo se organizan las obras de una ITE desfavorable Calculadora: cuándo toca la ITE a tu edificio
Preguntas frecuentes en Barajas (Madrid)
Somos una comunidad de la Alameda de Osuna con jardín y piscina. ¿Podéis trabajar sin ocupar la zona común?
Sí, y es la razón principal por la que nos llaman aquí. Con acceso por cuerda se baja desde la cubierta hasta el punto exacto de la reparación, sin montar estructura sobre el césped, la piscina o el aparcamiento, y sin cortar el paso a los vecinos.
Nuestro bloque es de los setenta. ¿Nos toca ya la inspección técnica?
Depende del año exacto. En Madrid la primera inspección se presenta en el año siguiente a que el edificio cumpla treinta años y se renueva cada diez; a partir de los cincuenta, a la vivienda colectiva la llama el listado del Informe de Evaluación. A un edificio de 1975 le tocó en 2006 y renueva en 2016, 2026 y así. Lo fiable para un portal concreto es la consulta municipal por dirección, y nuestra calculadora da el año con las dos reglas.
Vivimos en el casco de Barajas, en una casa baja. ¿Cambia algo en una obra de fachada?
Sí. El casco de Barajas está reconocido en el Plan General con ámbito propio, así que en una obra exterior importan los materiales y puede hacer falta informe de patrimonio. Lo comprobamos antes de presupuestar.
¿Atendéis urgencias en Barajas?
Sí. Desprendimientos, goteras y bajantes rotas se atienden como urgencia, con el mismo compromiso de respuesta que figura en nuestra página de urgencias en altura.
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