Trabajos verticales en Ciempozuelos

Ciempozuelos está en el corredor sur, el mismo en el que tenemos la base, junto a Valdemoro, Pinto y Parla. Y tiene una particularidad que conviene conocer antes de encargar nada: no se rige solo por el decreto autonómico, sino que aprobó su propia ordenanza del Informe de Evaluación de Edificios, con un calendario que no se parece al de sus vecinos.

Cómo son los edificios de Ciempozuelos

El casco y las manzanas de siempre. Fincas bajas de revoco y cubierta inclinada, calles estrechas donde montar estructura entorpece a todo el mundo y encarece la obra sin mejorarla. Aquí el trabajo es de conservación: tejados y canalones, chimeneas y conductos, saneado de revocos y pintura.

Los bloques de los ochenta y noventa. Son los que hoy están dentro del calendario de la inspección. Fachada de ladrillo, patios interiores, petos y cubierta plana. Lo que suele aparecer en el informe es el canto de forjado, las juntas y los encuentros de carpintería, no un problema de estructura.

Los crecimientos recientes. Bloques de ladrillo y monocapa con cubierta llena de instalaciones. Todavía no les toca la inspección, pero es donde más barato sale adelantarse: lo primero que falla son los sellados y la impermeabilización, y esperar a que entre agua multiplica la factura.

Ciempozuelos tiene ordenanza propia, y su calendario iba por dos carriles

El municipio aprobó la Ordenanza Reguladora del Informe de Evaluación de Edificios, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 276, del 20 de noviembre de 2017, tras aprobarse inicialmente en el pleno del 30 de marzo de ese año.

Lo llamativo es su disposición transitoria. En vez de una sola lista, estableció dos carriles que avanzaban a velocidades distintas:

• La vivienda colectiva avanzaba año a año. Hasta junio de 2018 entraban los edificios anteriores al 31 de diciembre de 1987; en el resto de 2018, los de 1988; en 2019, los de 1989, y así sucesivamente.
• Todo lo demás, «de cualquier otro uso y tipología», avanzaba por décadas. Empezó por lo anterior a 1942, siguió con 1943-1952 en la segunda mitad de 2018, 1953-1962 en 2019, 1963-1972 en 2020 y 1973-1982 en 2021.

Los dos carriles confluyeron en 2022, cuando coincidieron la vivienda colectiva de 1992 y el resto de edificios de 1983 a 1992. Y a partir de ahí la ordenanza cierra el asunto con una frase que hoy es la que manda: «A partir del año 2023 y siguientes se realizará el IEE de aquellos inmuebles y edificios, de cualquier uso y tipología, que cumplan en ese ejercicio una antigüedad de treinta años.»

Traducido a la práctica, la cuenta es de una resta: al año en curso réstale treinta y ese es el año de construcción al que le toca. La calculadora de la ITE lo hace a partir de la fecha de construcción, y la guía cómo saber si a tu edificio le toca la inspección explica el resto de la Comunidad.

La regla que le da la vuelta al reloj: una reforma grande puede reiniciarlo

Es lo más útil de esta ordenanza para una comunidad que se haya gastado dinero en su edificio. El artículo 3 dice que la edad se cuenta desde la terminación total de la edificación, «o en caso de que se hubiese producido una intervención que alterase la configuración arquitectónica del edificio, se tomará esta fecha como referencia».

No sirve cualquier obra: tiene que haber alterado la configuración arquitectónica, y hay que acreditarlo. La propia ordenanza fija en qué orden se demuestra la antigüedad, y ese orden importa porque el catastro va el cuarto, no el primero: acta de recepción de la obra, certificado final de obra, licencia de primera ocupación, certificado catastral, cualquier otro medio de prueba admisible en derecho y, si no hay ninguno, estimación técnica según la tipología y las características constructivas.

Dos detalles más del mismo artículo que conviene tener presentes:

• La renovación es cada diez años desde el primer informe, y la ordenanza precisa que la vigencia expira el 31 de diciembre del período decenal correspondiente. La fecha que hay que apuntar es un 31 de diciembre, no el aniversario del informe.
• El Ayuntamiento puede adelantarlo. Si los servicios técnicos municipales detectan deficiencias en el estado general de un edificio, pueden requerir al propietario «de forma anticipada» para que haga el informe, sin esperar a que cumpla años.

Quedan fuera los edificios declarados en situación legal de ruina urbanística y aquellos que hayan iniciado el procedimiento; si el procedimiento acaba diciendo que no hay ruina, el informe vuelve a ser exigible.

No esperéis a que os avisen

Aquí hay una diferencia clara con municipios como Colmenar Viejo, que publica su padrón completo con las direcciones una por una. En Ciempozuelos el artículo 5 dice que el Ayuntamiento «podrá publicar anualmente» la relación de edificios obligados, y que ese padrón «podrá exponerse al público durante un plazo de treinta días», anunciándose por edicto en el Boletín de la Comunidad y, en particular, en la página web municipal.

Está redactado como una facultad, no como un deber. Para una comunidad, la lectura práctica es sencilla: la obligación nace al cumplir la edad, no el día en que llega una carta. Y el plazo de entrega una vez hecha la inspección es corto: tres meses como máximo desde que conste su finalización, presentándolo en cualquiera de las oficinas de registro del Ayuntamiento.

Cómo trabajamos en Ciempozuelos

Subimos por cuerda, sin andamio. Primero una inspección de fachada con informe fotográfico punto por punto, para que la junta sepa qué tiene antes de decidir. Después, el presupuesto por partidas medidas, para que se pueda comparar y para que nadie firme una cifra redonda sin saber qué incluye.

Si el informe sale desfavorable, la guía de obras de subsanación de la ITE explica qué es obligatorio y en qué plazos, y la de ayudas a la rehabilitación qué líneas pueden cubrir parte. Para los presidentes que se enfrentan por primera vez a esto, está la guía para presidentes de comunidad.

Y si lo que hay es una urgencia, un desprendimiento o una gotera que no puede esperar a la próxima junta, está la página de urgencias en altura.