Lo que aparece en informes y presupuestos, explicado

Técnica de trabajo en altura en la que el técnico se posiciona colgado de dos cuerdas ancladas de forma independiente: una de trabajo y otra de seguridad. En el sector se le llama también descuelgue, y es el término que usan muchos administradores de fincas y aparejadores. En España la regula el Real Decreto 2177/2004. Sustituye al andamio en la mayoría de reparaciones de fachada, cubierta y patio.

El piso que se compra queda legalmente afecto al pago de lo que debían los titulares anteriores, hasta la parte vencida de la anualidad en que se adquiere y los tres años naturales anteriores. Por eso el certificado de deudas no es un trámite: si se renuncia a él, se compra esa deuda a ciegas.

Agua a la que se le han retirado las sales y la cal disueltas, mediante ósmosis inversa o desionización. Como no lleva minerales, se seca sin dejar marca en el vidrio, y por eso al limpiar con ella no hace falta pasar la goma ni secar.

Forma de contratar una obra por un precio cerrado para un alcance definido, frente a contratarla por piezas o por medida. En el ajuste alzado el contratista asume la subida de jornales y materiales, y a cambio tiene la seguridad del precio pactado.

Pieza de remate que corona un peto, un muro o un antepecho para que el agua no entre por su canto superior. Cuando está rota, mal volada o sin goterón, en lugar de soltar el agua la escurre por la fachada, y ahí empiezan las manchas y el salitre.

Parte de la cubierta que sobresale de la fachada y conduce el agua hacia el canalón. Cuando se desconcha o se humedece por debajo, suele ser porque el canalón rebosa o el remate está abierto.

Asociación Nacional de Empresas de Trabajos Verticales. Forma y certifica a técnicos de acceso por cuerda y agrupa a las empresas del sector en España.

Peto o murete bajo que cierra el borde de un balcón, una terraza o una ventana. Cuando la barandilla va empotrada en él, el óxido del montante lo fisura desde dentro y acaba expulsando el trozo que sujeta la barandilla.

Revestimiento de placas de piedra, porcelánico o composite que no se pegan al muro: se cuelgan de anclajes metálicos. Por eso su fallo no avisa sonando a hueco como un revestimiento pegado, y cuando el anclaje cede la placa cae entera.

Pieza de remate, tradicionalmente de plomo, que resuelve el encuentro de un tejado con un elemento vertical: una chimenea, un peto o una medianera. Sube por el paramento, se empotra en una roza de la fábrica y baja sobre las tejas. Es el punto donde está la mayoría de las goteras de un tejado.

Tubería vertical que baja el agua desde la cubierta (pluviales) o desde baños y cocinas (fecales). Las de pluviales van por fachada o por patio y son las que se sustituyen desde la cuerda sin entrar en las viviendas.

Base, normalmente de hormigón, sobre la que se apoyan equipos instalados en una cubierta: antenas, climatización o placas. Apoyada directamente sobre la impermeabilización la aplasta e impide que el agua corra por debajo, y acaba siendo el punto donde se embalsa.

Canal horizontal en el borde de la cubierta que recoge la lluvia y la lleva a las bajantes. Si está atascado, el agua rebosa hacia la fachada y aparecen las manchas bajo el alero.

Borde del forjado de cada planta que asoma en la fachada. Cuando su armadura se oxida, el óxido ocupa más volumen que el acero, revienta el hormigón y caen trozos a la calle. Es la causa más habitual de desprendimientos en edificios de los años 60 y 70.

Certificación sobre el estado de deudas con la comunidad que el vendedor debe aportar al transmitir. La emite quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide, y el comprador puede exonerar de ella, que es justo lo que no conviene hacer.

Obligación de intercambiar la documentación de prevención de riesgos cuando varias empresas coinciden en un mismo lugar de trabajo. Es lo que un administrador pide antes de que una empresa suba a la cubierta de una comunidad.

La hermana grave de la eflorescencia. Las sales cristalizan dentro del poro del ladrillo en vez de en la superficie, y al ocupar más volumen revientan la cara de la pieza desde dentro. No se limpia: deja el ladrillo descabezado.

Porcentaje que la escritura de división horizontal asigna a cada vivienda o local. Con él se reparten los gastos comunes, salvo que los estatutos o la junta acuerden otro criterio.

Cuota extraordinaria que aprueba la junta para pagar un gasto que no cubre el presupuesto ordinario ni el fondo de reserva: una obra de fachada, una cubierta, una bajante. El andamio suele ser la parte de la derrama que más se puede recortar.

La forma habitual de llamar a los trabajos verticales en el sector de la administración de fincas y de la edificación. Un trabajo de descuelgue es el que se ejecuta suspendido de cuerdas ancladas en la cubierta, y quien lo hace es un técnico de descuelgue. Es exactamente lo mismo que acceso por cuerda.

Polvillo o costra blanca que aparece en un muro húmedo cuando el agua se evapora y deja las sales que traía disueltas. Se rasca con la uña. Es la señal más clara de que el agua viene del propio muro y no del aire.

El tramo de impermeabilización que no se queda en el suelo, sino que sube por la pared en el encuentro con la fachada. Es el punto que más falla en terrazas y balcones: un suelo perfectamente impermeabilizado que termina a ras de la pared deja entrar el agua por el rincón.

Regueros y pequeñas formaciones blancas que cuelgan del techo de un garaje cuando el agua atraviesa el forjado y arrastra cal del propio hormigón. No son suciedad: son material que estaba dentro del forjado, y avisan de que el agua está llegando a la armadura.

Sistema en el que las placas del revestimiento van colgadas de una subestructura metálica separada del muro, dejando una cámara de aire con aislamiento. La cámara tiene que drenar y ventilar: si los remates la taponan, el agua se queda dentro y oxida los anclajes.

Material con amianto usado en cubiertas, bajantes y depósitos hasta 2002. Su retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA; nosotros coordinamos con una y ejecutamos el resto de la obra.

Documento del fabricante que fija las condiciones de aplicación de una pintura, un mortero o un sellador: temperatura mínima y máxima del soporte, humedad admisible y tiempo de curado. Es lo que determina de verdad qué día se puede aplicar, por encima de cualquier regla general.

Cantidad que toda comunidad está obligada a mantener para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y que la ley fija en un mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario. Pertenece a la comunidad, no a los propietarios uno a uno, y con cargo a él se puede contratar un seguro de daños o un contrato de mantenimiento del edificio.

Plataforma suspendida instalada de forma permanente en la cubierta de algunos edificios, sobre todo de oficinas, para limpiar y mantener la fachada. Es una máquina de elevación de personas: antes de contar con ella hay que comprobar que tiene las revisiones y la documentación al día, porque muchas llevan años fuera de servicio.

Ranura o resalte en la cara inferior de un vuelo, un alféizar o una albardilla que corta el recorrido del agua y la obliga a caer en vez de seguir pegada al muro. Un alféizar sin goterón deja una mancha vertical bajo la ventana: es el defecto más barato de arreglar y uno de los que más daño hace.

Mosaico de piezas vitrificadas de dos o tres centímetros, pegadas en malla, muy usado entre los años sesenta y ochenta en bandas de fachada y en patios. Al no absorber agua, su unión con el muro es solo mecánica, así que con el tiempo se despega sin dar señales a la vista: se detecta golpeando, porque suena a hueco.

Producto incoloro que se aplica sobre ladrillo, piedra o mortero para que repelan el agua sin tapar el poro: el muro sigue respirando pero deja de absorber lluvia. Se aplica después de limpiar o reparar la fachada.

Agua del terreno que asciende por los poros del muro, como el aceite por una mecha. Se reconoce porque solo aparece en planta baja, forma una franja horizontal a altura constante y deja sales blancas. No es un trabajo de altura: lo resuelve una empresa de tratamiento de muros.

Vapor de agua generado dentro de la vivienda que se vuelve líquido al tocar una superficie fría. Sale en esquinas, detrás de armarios y en perímetros de ventana, en forma de moho en puntitos, y empeora en invierno. No entra agua de fuera, así que no se arregla desde la fachada.

Agua de lluvia que entra desde fuera por una junta abierta, un encuentro mal resuelto, la cubierta o el patio. Aparece con la lluvia o uno o dos días después y deja una mancha con cerco. Es la que se repara desde la cuerda, cerrando el punto de entrada.

Informe que amplía la ITE con la evaluación de accesibilidad y eficiencia energética. Lo exigen algunas ayudas a la rehabilitación y algunos municipios.

Membrana que se aplica en estado líquido y forma una capa continua sin juntas, normalmente de poliuretano, y que puede colocarse sobre un solado existente sin levantarlo. Resuelve el encuentro con la pared, cambia el aspecto de la terraza y tiene una vida útil que marca el fabricante.

Asociación internacional de acceso por cuerda industrial. Certifica a los técnicos en tres niveles y exige renovar la certificación cada tres años y registrar las horas de trabajo.

Inspección obligatoria del estado de conservación del edificio a partir de cierta antigüedad, con la periodicidad que fija cada ayuntamiento. Si sale desfavorable, la comunidad debe ejecutar las obras que indica el informe en el plazo que marca.

Las ranuras horizontales y verticales de una fachada de mortero monocapa. No son decoración: parten el paño en trozos para que el revestimiento pueda retraer y dilatar sin romperse. Donde falta una, la fisura aparece sola y en línea recta.

Corte que atraviesa el edificio para que pueda moverse con los cambios de temperatura sin agrietarse. Va rellena con un sellante elástico que envejece y se despega: por ahí entra el agua «solo cuando llueve con viento».

Holgura que se deja entre el solado de una terraza y las paredes de su perímetro para que la baldosa pueda dilatar con el calor. Si no existe, el solado se comprime en verano y se levanta formando una cresta, y cada baldosa levantada es una entrada de agua.

Ladrillo que ha perdido su cara exterior, exfoliada en escamas por el hielo o por las sales que cristalizan dentro del poro. Queda el interior poroso a la vista, que absorbe agua y se ensucia enseguida. No se repara: se repone la pieza.

Encuentro en ángulo entre dos faldones de cubierta por donde baja el agua concentrada. Es uno de los puntos donde más goteras se localizan, porque acumula hojas y porque su chapa o su lámina se fatiga antes que el resto.

Arista saliente donde se encuentran dos faldones de una cubierta, al contrario que la limahoya, que es el canal entrante. Sus piezas suelen ir recibidas con mortero, y cuando ese mortero se fisura las piezas se descalzan.

Dispositivo de anclaje permanente instalado en la cubierta (norma UNE-EN 795) para que quien sube a trabajar pueda asegurarse. Debe revisarse una vez al año por un instalador competente.

Las dos juntas de una fábrica de ladrillo: el tendel es la horizontal y la llaga la vertical. Juntas ocupan en torno al 15 % de la fachada y son por donde entra el agua, porque el mortero es más blando y más poroso que la pieza.

Ventana o cúpula en la cubierta que da luz cenital a escaleras y patios. Con los años se ensucia, se amarillea y sus juntas dejan pasar agua; se limpia y se sella desde la cuerda sin plataforma.

Pared que separa dos edificios y queda a la vista cuando uno es más bajo o hay un solar al lado. No suele tener ventanas ni acceso, así que se pinta e impermeabiliza desde la cuerda. Si es común a los dos edificios, su reparación se rige por los artículos 571 a 579 del Código Civil y se costea entre los dos propietarios.

Todo lo que hace falta para llegar al sitio y trabajar con seguridad: cuerdas y anclajes, o andamio con su montaje, alquiler y desmontaje. Es la partida que más cambia entre dos presupuestos y la única que no repara nada.

Cambio sobre lo contratado que aumenta o altera el trabajo previsto. En un precio cerrado, el artículo 1.593 del Código Civil solo permite subir el precio si el cambio produce aumento de obra y el propietario lo ha autorizado: sin autorización previa, no hay incremento que reclamar.

Retraso de la aseguradora en pagar, que el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro penaliza con el interés legal del dinero incrementado en un 50 %, y con un mínimo del 20 % anual pasados dos años desde el siniestro. Lo impone el juez de oficio, sin que haya que pedirlo.

Revestimiento de fachada que se aplica en una sola capa y hace de acabado y de impermeabilización a la vez, con el color en la masa y sin necesidad de pintura. Esa es su virtud y su punto débil: al no haber capas, una fisura llega directa al soporte, y un parche nunca iguala el tono envejecido.

Mortero formulado para no encoger al fraguar. Es el que se usa al recibir de nuevo un montante de barandilla o un anclaje: un mortero corriente retrae y deja una rendija alrededor de la pieza, y esa rendija vuelve a ser la puerta por la que entra el agua.

Licencia y tasa municipal necesarias para colocar un andamio, una plataforma o un contenedor en la acera. El acceso por cuerda no instala nada en la calle, por lo que normalmente no la necesita.

Resolución con la que un ayuntamiento obliga a la propiedad de un edificio a reparar en un plazo, y que puede incluir medidas de seguridad inmediatas. En Madrid, si no se cumple, el Ayuntamiento abre expediente de hasta tres multas coercitivas y puede declarar el incumplimiento del deber de conservación.

Precio cerrado para un trabajo que no se puede medir por adelantado, como la retirada de escombro o el informe final. Es legítima, pero si medio presupuesto son partidas alzadas vuelve a ser una cifra sin desglose, imposible de comparar con otra.

Tratamiento que se da al hierro oxidado de un canto de forjado o una cornisa después de cepillarlo, para detener la oxidación antes de reconstruir con mortero. Si esta partida no está en el presupuesto y el edificio tiene desprendimientos en cantos, el problema vuelve en pocos años.

Patio interior estrecho que da luz y ventilación a cocinas y baños. Concentra bajantes, tendederos y humedades, y no admite andamio: se trabaja descolgándose desde la cubierta.

Caña telescópica con cepillo en la punta, alimentada con agua purificada, que permite limpiar cristales desde el suelo. Cubre bien las primeras plantas y pierde precisión según sube; no pasa si hay una marquesina, un voladizo o un árbol en medio.

Murete que remata una azotea o una terraza. Su coronación se agrieta con el sol y la helada y deja pasar el agua hacia la fachada; sellar esas grietas evita muchas humedades en el último piso.

Capa exterior más densa y menos porosa que se forma en el ladrillo al cocerlo, y que es la que le permite resistir el agua. Un chorro de arena o una presión excesiva se la quitan, y entonces el ladrillo absorbe agua para siempre. Es un daño irreversible.

Baldosa cerámica fina adherida a la fachada con mortero, de formato mayor que el gresite. Falla por el mismo motivo que él: no se rompe la pieza, se rompe la adherencia. Cuando una zona suena a hueco, está suelta aunque parezca intacta.

Medio de acceso montado sobre un vehículo con brazo articulado. Necesita suelo firme, nivelado y libre para abrir los estabilizadores, y nada en medio hasta el punto de trabajo. Gana en trabajos cortos a poca altura con la calle despejada, y no entra en patios ni en medianeras.

Aguas de lluvia, frente a las fecales de baños y cocinas. En muchos edificios antiguos las bajantes de pluviales van por la fachada y son las primeras en oxidarse o romperse.

Precio de una unidad de obra que no estaba en el presupuesto y que las dos partes acuerdan durante la ejecución. Se llama contradictorio porque lo proponen y lo aceptan ambas, y para que sirva tiene que pactarse antes de ejecutar, por escrito y con su medición.

Presupuesto en el que cada trabajo va medido (metros cuadrados, metros lineales o unidades) con su precio unitario. Se puede comparar con otros y, si al final se ejecuta menos de lo medido, se descuenta.

Listón, normalmente de madera, sobre el que se apoyan y fijan las tejas. Cuando el agua lleva años entrando, el rastrel se pudre: las tejas pierden su sujeción, el plano del tejado se hunde y la zona deja de aguantar el peso de una persona.

Registro obligatorio para las empresas que intervienen como contratistas o subcontratistas en obras de construcción (Ley 32/2006). Acredita que la empresa cumple con la organización preventiva y la formación exigidas.

Recorrer un paño golpeándolo suavemente para distinguir por el sonido lo que está adherido de lo que está hueco, y marcarlo sobre un alzado. En revestimientos pegados es lo que decide si basta reponer piezas o hay que picar entero, que son presupuestos muy distintos.

Rascar la junta de mortero deteriorada de una fachada de ladrillo y rellenarla con mortero nuevo. La regla que decide si sale bien: el mortero nuevo nunca debe ser más duro que el ladrillo, porque entonces el movimiento y la humedad los paga la pieza y no la junta.

Registro de Empresas con Riesgo por Amianto. Solo las empresas inscritas pueden retirar fibrocemento con amianto, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral.

Porcentaje del importe de la obra que la propiedad retiene y libera pasado un plazo desde la recepción, para cubrir defectos que aparezcan en ese tiempo. Se pacta en el contrato: si no se escribe, no existe.

Empresa acreditada que asume la prevención de riesgos laborales de otra: evaluación de riesgos, planificación, formación y vigilancia de la salud. Su contrato forma parte de la documentación que se entrega a la comunidad.

Pinchos, redes o cable tensado que impiden que las palomas se posen o aniden en cornisas, alféizares, patios y cubiertas. Se instala después de limpiar y desinfectar la zona, porque los excrementos corroen la piedra y el metal.

La fórmula con la que las pólizas delimitan lo que cubren: un acontecimiento imprevisto, frente al deterioro progresivo y la falta de conservación, que quedan excluidos. Es la razón por la que muchas aseguradoras rechazan un desprendimiento de fachada: no ocurrió nada ese día, terminó un proceso de décadas.

Lámina impermeable que cubre las cubiertas planas y las terrazas. Con los años se cuartea, se despega en los solapes y se levanta en los encuentros con petos y sumideros: ahí empiezan las goteras.

Tarjeta que acredita la formación en prevención de riesgos y la experiencia de un trabajador del sector de la construcción.