Antes de comprar el piso, mira el edificio: la derrama que no viene en el anuncio

Quien va a comprar un piso mide la cocina, cuenta los enchufes, mira a qué hora entra el sol y pregunta por el ruido. Dedica meses a esa decisión. Y casi nunca dedica media hora al edificio que sostiene ese piso.

Es una asimetría rara, porque de las dos cosas, la que puede costarte ocho mil euros en un año no es la cocina: es la fachada. Y a diferencia de la cocina, esa no se ve en las fotos del anuncio ni la menciona nadie en la visita.

Esta guía es lo que miraríamos nosotros antes de firmar.

El detalle legal que casi nadie conoce: compras la deuda con el piso

Empecemos por lo que más dinero puede costar, porque no es intuitivo.

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real: el piso que compras queda legalmente afecto al pago de lo que debían los titulares anteriores. Y no en abstracto, sino con un límite muy concreto: responde de lo que resulte imputable a la parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Dicho en claro: si el vendedor dejó de pagar derramas, el acreedor puede ir contra tu piso, aunque tú no debieras nada y aunque la deuda sea anterior a que existieras como propietario. Responde el inmueble.

Por eso el mismo artículo obliga al vendedor a hacer dos cosas en la escritura: declarar que está al corriente de los gastos generales —o decir qué debe— y aportar una certificación sobre el estado de deudas que coincida con lo declarado. Sin esa certificación, el notario no debe autorizar la escritura.

Y aquí está la trampa, en una sola línea del artículo

Ese documento puede faltar en un único supuesto: «salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente».

Es decir: tú puedes renunciar a pedirlo. Y se renuncia más a menudo de lo que debería, porque llega el día de la firma, el certificado no está, nadie quiere retrasar la operación y alguien dice que no pasa nada.

Si firmas esa exoneración, estás comprando a ciegas una deuda que responde con tu piso. No la firmes. Y si de verdad hay prisa, que sepas lo que estás aceptando.

Cómo se pide, por si te dicen que no da tiempo: la certificación la emite quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, y la ley le da un plazo máximo de siete días naturales desde la solicitud. No es un trámite de meses: es una semana.

Los cinco documentos que hay que pedir, y qué buscar en cada uno

1. Las actas de la junta de los últimos tres años

Es el documento más revelador de todos y el que menos se pide. En las actas está:

• Qué obras se han aprobado y cuáles se han aplazado. Un «se acuerda pedir presupuestos para la fachada» repetido en tres juntas seguidas significa que la obra existe, que nadie la quiere pagar y que va a caer.
• Si hay derramas aprobadas pendientes de ejecutar. Esto es decisivo, y lo explicamos abajo.
• Si hay morosidad, y de cuánto.
• Si hay litigios con un vecino, con un constructor o con el ayuntamiento.
• El tono. Una comunidad que lleva tres años discutiendo lo mismo no va a cambiar porque llegues tú.

2. El certificado de deudas del artículo 9.1.e

El de arriba. Que esté, que esté firmado y que coincida con lo que declara el vendedor.

3. La ITE, y su resultado

No basta con que esté pasada: hay que ver con qué resultado. Una ITE desfavorable es una obra obligatoria con plazo, y el plazo corre aunque el edificio cambie de dueño. Qué obliga exactamente está en ITE desfavorable en Madrid.

Y si todavía no le toca, conviene saber cuándo: la calculadora de la ITE te da el año a partir de la fecha de construcción, y las dos reglas que conviven en Madrid están en cómo saber si a tu edificio le toca. Comprar un piso en un edificio al que le toca la ITE dentro de dos años es comprar una obra a dos años vista.

4. El fondo de reserva

La ley obliga a toda comunidad a mantener un fondo de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Pregunta cuánto hay de verdad. Una comunidad con el fondo mínimo y una fachada de sesenta años tiene un problema de tesorería que va a resolver con una derrama. Para qué sirve y qué puede pagar está en el fondo de reserva.

5. El libro del edificio, si existe

Dice qué se ha hecho y cuándo: cuándo se impermeabilizó la cubierta, cuándo se cambiaron las bajantes, qué garantías hay vivas. Cuándo es obligatorio y cómo conseguir una copia, en el libro del edificio.

La derrama aprobada pero no ejecutada: la discusión clásica

Es el caso que más pleitos de vecinos genera después de una compraventa, y conviene entenderlo antes de firmar, no después.

Una junta aprueba en marzo una derrama para la fachada. La obra se ejecuta en octubre. El piso se vende en junio. ¿Quién la paga?

La respuesta corta es que depende de cuándo nace la obligación de pago de cada cuota, y que eso lo determinan el acuerdo de la junta y el calendario de pagos aprobado. La respuesta práctica es que esto se pacta en el contrato de compraventa, y si no se pacta, se discute.

Así que haz dos cosas:

1. Pregunta expresamente si hay alguna derrama aprobada, ejecutada o no, y pide el acta donde se aprobó con su calendario de pagos.
2. Que el contrato lo diga. Quién paga las cuotas de esa derrama, con nombre y fecha. Una línea en el contrato vale más que seis meses de burofaxes.

Y ten presente la afección real del punto anterior: aunque el contrato diga que paga el vendedor, si no paga, el acreedor puede ir contra el piso. El contrato te da acción contra él, no inmunidad frente a la comunidad.

Y ahora lo que se mira con los ojos

Media hora en la calle y en el portal, antes de hacer una oferta:

Desde la acera de enfrente, que es desde donde se ve el edificio entero:

• Manchas verticales bajo alféizares, albardillas y balcones: falta de goterón y agua que lleva años corriendo por la pared.
• Fisuras horizontales a la altura de cada planta, o cercos de óxido: es el canto de forjado, y es la patología más cara y más común en los edificios de los sesenta y setenta. Está en por qué se cae el canto de forjado.
• Grietas, y si las hay, de qué tipo: cómo saber si son peligrosas.
• El plano de la fachada a contraluz, buscando panzas, que indican revestimiento despegado. En gresite y plaqueta eso no avisa de otra manera: el gresite que se despega.
• Una malla o una red de protección, o un vallado en la acera: significa que ya se ha caído algo y que la obra está pendiente.

Asómate al patio, que es donde el edificio enseña la verdad. En el patio no se disimula nada: revoco disgregado, bajantes oxidadas o de fibrocemento, cables, humedad permanente. Por qué el patio siempre está peor que la calle, en el patio de luces.

Sube a la cubierta si te dejan. Mira si hay charcos secos, si los sumideros están limpios, si la lámina está agrietada en los petos y si hay equipos apoyados sobre ella.

Y en el piso, mira los techos y las esquinas de las habitaciones que dan a fachada y a patio, sobre todo en el último piso y en el bajo. Una mancha recién pintada tiene un color y un tacto distintos del resto.

Lo que te juegas, en números redondos

Una rehabilitación de fachada repartida entre los vecinos de un bloque medio no son unos cientos de euros: son miles por vivienda. Y eso es exactamente lo que no aparece en el precio del anuncio.

La referencia para saber si una cifra que te mencionen es razonable existe y es pública: la base de precios de la Comunidad de Madrid, explicada en cuánto debería costar rehabilitar la fachada.

Si quieres estar seguro antes de firmar

Nosotros hacemos la inspección también para compradores, no solo para comunidades: recorrido de la fachada, el patio y la cubierta con informe fotográfico y una valoración de qué obras se ven venir y en qué plazo. Cuesta 95 € + IVA, y el informe es tuyo.

Puesto al lado de lo que cuesta un piso en Madrid, es la comprobación más barata de toda la operación, y es la única que mira lo que no se puede cambiar después: el edificio. La reparación, si al final hace falta, está en rehabilitación de fachadas.

Un aviso honesto: esto es lo que se mira técnicamente y los documentos que la ley permite exigir. Las consecuencias concretas de un contrato de compraventa las valora un abogado o tu notario, y conviene que lo hagan antes de firmar, no después.