¿Cuánto debería costar rehabilitar la fachada? Los precios de referencia de la Comunidad de Madrid

Tres presupuestos sobre la mesa de la junta, con una diferencia de diez mil euros entre el más alto y el más bajo, y nadie sabe cuál es el razonable. Es la escena que paraliza más obras de fachada, y lo primero que hace casi todo el mundo es buscar en internet «precio por metro cuadrado de fachada». Ahí se encuentran cifras de cualquier provincia, de cualquier año y de cualquier tipo de trabajo, y la conversación empeora.

Hay algo mejor, es público, es gratis y es de la propia Comunidad de Madrid. Casi ninguna comunidad de propietarios sabe que existe.

Lo que publica la Comunidad, y que puedes consultar tú

La Dirección General de Vivienda y Rehabilitación mantiene dos herramientas:

• La Base de Precios de la Construcción de la Comunidad de Madrid. La versión de 2024 contiene más de 16.000 unidades de obra y precios simples actualizados a junio de 2024. Se descarga en formato de intercambio para programas de mediciones y también en PDF, para consultarla sin software.
• Los Costes de Referencia de la Edificación, que no son precios de partidas sino intervalos de coste por metro cuadrado construido, con un método oficial para ajustarlos a cada caso.

Las dos están en la base de datos de la construcción de la Comunidad de Madrid, y los precios están calculados expresamente para esta Comunidad: la propia documentación explica que se han tenido en cuenta los costes de materiales, energía, suministros, transporte y mano de obra de aplicación aquí, con los convenios colectivos vigentes en la región.

La fórmula oficial, y por qué conviene conocerla

El método de costes de referencia funciona así:

CRP = CRG × CS × CA × CH × CDA

Y cada letra responde a una pregunta que en una junta se discute a ciegas:

Los números, con su año y su letra pequeña

Del anexo del método, actualizado a 2022, para vivienda colectiva, en coste de ejecución material por metro cuadrado construido:

• Bloque abierto: 871 – 1.064 €/m²
• Manzana cerrada: 856 – 1.046 €/m²

Eso es obra nueva. Para una rehabilitación entra el coeficiente CH, y aquí está el valor que interesa a una comunidad que va a tocar fachada y cubierta:

Rehabilitación energética: 0,17. El método lo define como la intervención «en la envolvente del edificio (fachada, cubierta y carpintería exterior) de un inmueble medio y en el sistema de calefacción colectiva».

Los otros valores, para situarlo: obra nueva 1,00; rehabilitación completa no estructural 0,90; rehabilitación de instalaciones y acabados interiores 0,40; rehabilitación de acabados interiores 0,25.

Haciendo la cuenta para una manzana cerrada, en un municipio del área 1, con acabados de coste medio y sin dificultad de acceso: 856 a 1.046 × 0,17 ≈ 146 a 178 euros por metro cuadrado construido.

Y ahora la letra pequeña, que es la mitad del valor de este artículo. Son dos avisos, y los dos van a favor de entender un presupuesto honrado:

1. Es por metro cuadrado construido, no por metro cuadrado de fachada. No son cifras comparables entre sí: un edificio con mucha fachada por vivienda y otro con poca tienen el mismo m² construido y obras muy distintas. Si alguien te da un «precio por m² de fachada», no lo puedes contrastar con este número.
2. El coste de referencia no incluye beneficio industrial ni gastos generales. Lo dice el propio método: son precios de ejecución material, que sí comprenden los costes indirectos de las partidas, pero no el beneficio ni los gastos generales por la coordinación de los oficios. Un presupuesto real está legítimamente por encima de esta cifra, y quien te diga lo contrario está comparando dos cosas distintas.

El método, además, dice de sí mismo lo que es: un procedimiento de estimación a nivel de anteproyecto. Y para las obras que no están en su lista remite expresamente a «el estudio de las mediciones y precios unitarios contenidos en los proyectos y su comparación con bases de precios elaboradas por organismos competentes». Es decir: la referencia sirve para detectar un disparate, no para sustituir un presupuesto medido.

Dónde está el edificio cambia el precio oficial

Esto sorprende a casi todo el mundo. La Comunidad no tiene una base de precios, tiene tres: reparte sus 179 municipios en tres zonas —CM1, CM2 y CM3— y elabora una base distinta para cada una, porque cambian la mano de obra, la disponibilidad de materiales y el acceso a infraestructuras. En el método de costes, esas mismas tres áreas son el coeficiente de situación:

De los 179 municipios, 72 están en CM1, 61 en CM2 y 46 en CM3. Comprobado uno a uno en el anexo de la base de 2024: casi todos los municipios en los que trabajamos están en el área 1, la del coeficiente base. La excepción es Navalcarnero, que está en CM2, con coeficiente 1,08.

La lectura práctica: un presupuesto de un edificio de la sierra alta no es directamente comparable con uno de la capital, y no porque alguien infle el precio, sino porque la propia Comunidad reconoce hasta un 16 % de diferencia por situación geográfica. Si vais a pedir referencias a conocidos de otro municipio, mirad primero en qué área está.

El coeficiente que nadie espera, y que explica muchos presupuestos barnizados

Queda el último, el CDA, y es el más interesante para nuestro oficio porque es el que la mayoría de los presupuestos baratos ignora. El método dice cuándo hay que aplicarlo: en obras de edificación o rehabilitación de inmuebles que, por su ubicación, tengan dificultades de movilidad en cascos históricos; dificultades de acceso de vehículos de gran tamaño; dificultades de aparcamiento; dificultades de acopio de escombros y materiales; espacios protegidos, calles estrechas, restricciones de acceso, necesidad de solicitar permisos previos, zonas y ámbitos peatonales.

Lee esa lista otra vez pensando en un andamio. Calle estrecha, zona peatonal, prohibido aparcar, sin sitio donde acopiar material, permisos previos: eso es exactamente lo que convierte una obra de fachada corriente en un problema logístico, y lo que una empresa que presupuesta por teléfono no ha mirado. El precio no sube por capricho; sube porque la obra es más difícil, y la Comunidad lo tiene escrito.

Aviso honesto sobre este coeficiente: el documento describe cuándo se aplica, pero no publica su valor numérico en esta versión; el cálculo lo hace el programa de la propia base. Así que se puede citar como factor reconocido, no con una cifra.

Y aquí está la parte que nos toca, dicha sin adornos: por cuerda esa lista de dificultades casi desaparece. Se ancla en la cubierta y se baja, no hay estructura que montar ni acopio en la calle, no se ocupa vía pública y por tanto no hay autorización municipal ni tasa. Lo que cuesta cada opción está desglosado en andamio o trabajos verticales, y el trámite y la tasa del andamio municipio a municipio, en poner un andamio en una calle de Madrid.

Qué hacer con todo esto en una junta

Cuatro pasos, en este orden:

1. Pedir que cada presupuesto diga su unidad y su criterio de medición. ¿Por m² de fachada o por m² construido? ¿Se descuentan los huecos de las ventanas o se mide a cinta corrida? Dos empresas honradas pueden medir distinto, y hasta que no lo dicen no se pueden comparar. Cómo leer eso partida por partida está en cómo leer un presupuesto de fachada.
2. Comprobar el área de vuestro municipio en el anexo de la base de precios, antes de comparar con el presupuesto de un conocido de otro pueblo.
3. Usar el coste de referencia solo como detector de disparates, por arriba y por abajo. Un presupuesto muy por debajo de la referencia de ejecución material —que ni siquiera incluye beneficio ni gastos generales— no es una ganga: es un presupuesto que se completará después, o una obra que se dejará a medias.
4. Y exigir medición antes de precio. La referencia oficial estima; el presupuesto mide. Para eso hacemos primero una inspección de fachada con informe: recorremos fachada, patios y cubierta, y se entrega por escrito qué hay, qué es urgente y qué puede esperar, con las cantidades medidas. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.

Y antes de mirar el precio, mirar quién lo firma

Un presupuesto solo es comparable si las dos empresas van a hacer lo mismo con la misma seguridad. Las preguntas que lo destapan en cinco minutos están en diez preguntas para elegir empresa de trabajos verticales y en qué documentación exigir antes de contratar.

Y si parte de la obra puede cubrirla una ayuda, eso cambia la cuenta más que cualquier coeficiente: lo que hay abierto en cada momento está en ayudas a la rehabilitación en Madrid.