La comunidad no quiere hacer la obra: qué puede hacer un propietario solo

Es una de las situaciones que más nos llegan al correo, y casi siempre la escribe la misma persona: el vecino que vive debajo de la cubierta, o el del bajo con humedad, o el que vio caer un trozo de cornisa a la acera. Lleva dos juntas pidiendo la obra. En la primera se aprobó pedir presupuestos; en la segunda se decidió esperar. Y la pregunta es siempre la misma: ¿puedo hacer algo yo solo?

Sí. Hay tres palancas, y van de menos a más contundente. Esto no es asesoramiento jurídico —la reclamación la lleva un abogado o el administrador—, es lo que dicen las normas, con los plazos delante, para saber qué se puede pedir y en qué orden.

Palanca 1: hay obras que no se votan

La primera no es una reclamación, es una corrección de concepto, y resuelve muchos casos sin más.

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios», impliquen o no modificación del título constitutivo, los trabajos y obras necesarios para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Es decir: si la obra es necesaria para conservar el edificio, la junta no decide si se hace. Decide el presupuesto, la empresa, el reparto y el calendario, pero no el «si». Un acuerdo que diga «no se hace» sobre una obra de conservación necesaria no está decidiendo algo que estuviera en su mano.

Dónde está la trampa, y hay que decirla: la diferencia entre obra necesaria y mejora voluntaria no la fija el vecino que la pide, ni la junta que la rechaza. La fija un técnico por escrito. Una fachada con armadura a la vista y material disgregado es conservación; cambiar el color de la fachada es mejora. Por eso la palanca 1 sin un informe delante es una discusión, y con un informe delante es un argumento.

Cómo funciona esto desde el lado de la comunidad, y qué mayorías hacen falta para lo que sí se vota, está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada y en un vecino no paga la derrama.

Y hay un caso con palanca propia, más directa que las tres de esta guía: si en la vivienda vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de setenta años, las obras de accesibilidad que pida son obligatorias sin acuerdo previo de la junta, con un tope y dos matices que lo amplían mucho. Está en ascensor por fuera.

Palanca 2: impugnar el acuerdo

Si la junta adoptó un acuerdo y ese acuerdo es contrario a la ley, se puede impugnar ante los tribunales. El artículo dieciocho de la misma ley lo regula, y tiene tres detalles prácticos que deciden si la vía está abierta o cerrada.

Por qué motivos. El apartado 1 enumera tres: cuando los acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos; cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y cuando supongan «un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo» o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Quién puede. Y aquí está el detalle que cierra la puerta a mucha gente sin que lo sepa. Están legitimados «los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta», los ausentes por cualquier causa y los que hubiesen sido privados indebidamente de su derecho de voto. Salvar el voto significa que conste en el acta que votaste en contra. Si fuiste, votaste no y el acta no lo recoge, te has quedado fuera de la lista. Es lo más fácil de asegurar y lo que más se olvida: pedir que el acta refleje tu voto en contra, y comprobarlo cuando llegue.

Hay además una condición de entrada: para impugnar hay que estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente antes. La excepción es la impugnación de acuerdos sobre las cuotas de participación.

En cuánto tiempo. El apartado 3 da dos plazos, y la diferencia es enorme:

• Tres meses desde que se adoptó el acuerdo, como regla general.
• Un año cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.

Para los ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo.

Y lo que no hace. El apartado 4 avisa: impugnar no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante y oída la comunidad. Así que si lo que se quiere es parar algo que ya está en marcha, hay que pedir la cautelar expresamente.

Palanca 3: el deber de conservación, y la anotación en el Registro

Esta es la que casi nadie conoce y la que más peso tiene, porque no depende de la junta ni de un juicio entre vecinos: depende del Ayuntamiento.

El artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana incluye entre los deberes de la propiedad el de «conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes». No es un consejo: es el contenido del derecho de propiedad.

Y su apartado 4 es el que cambia la conversación. La Administración competente «podrá imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación». Hasta ahí, lo esperable. Lo que sigue no lo es:

El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución «determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación». Y esa afección real se hace constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real.

Traducido: una orden de ejecución firme no es una carta que se guarda en un cajón. Queda escrita en el Registro de la Propiedad y acompaña al inmueble. Aparece cuando alguien pide una nota simple para vender o para pedir una hipoteca. Eso es, en la práctica, lo que mueve a las comunidades que no se movían por nada.

Cómo se activa: poniendo en conocimiento del Ayuntamiento el estado del edificio. Y en Madrid hay una vía más, porque está regulada y tiene plazo: si el edificio tenía que presentar el informe de evaluación y no lo ha hecho, el artículo 3.4 del Decreto 103/2016 dice que ese incumplimiento «tendrá la consideración de infracción urbanística». Qué documento es cada cosa y en qué plazos, en ITE, IEE y certificado energético.

Y ahora la parte honesta, porque esta palanca tiene dos filos. Una orden de ejecución municipal:

• Obliga a todos los propietarios, tú incluido. No es una sanción a los demás: es una obligación del edificio, y tú pagas tu cuota como el resto.
• Quita libertad de calendario. La comunidad pierde la posibilidad de organizar la obra por fases a su ritmo: hay un plazo municipal, y si no se cumple vienen requerimientos, multas coercitivas y, en último término, la ejecución a costa de los obligados. El recorrido completo en Madrid, con las cuantías, está en ITE desfavorable en Madrid.
• Y la anotación en el Registro afecta también a tu piso, no solo al del vecino que se negaba.

Por eso el orden sensato es el de este artículo: primero el informe y la palanca 1, que resuelve la mayoría de los casos sin romper nada; después la 2 si hay un acuerdo ilegal que impugnar; y la 3 cuando el riesgo es real y la junta está bloqueada de verdad. No como amenaza en una reunión.

El límite que casi todo el mundo cita mal

Hay una cifra que conviene conocer, porque aparece en cualquier discusión sobre obras obligatorias y casi siempre se cuenta a medias.

El apartado 2 del mismo artículo 15 dice que el deber legal de conservación es el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, y que cuando se supere ese límite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general corren a cargo de los fondos de la Administración que las ordene.

¿Y dónde está ese límite? El apartado 3 lo fija: en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original, en relación con sus características constructivas y su superficie útil, en condiciones de que su ocupación sea autorizable.

Dos lecturas, y las dos importan:

• Por debajo de ese límite, la obra la pagan los propietarios. Que sea caro no la convierte en voluntaria.
• Por encima, ya no es deber de conservación. Ahí se entra en otro terreno, el de la ruina y la rehabilitación, con un reparto distinto. Es un cálculo técnico, no una impresión: lo hace quien valora el edificio. Cuándo procede la ruina legal en Madrid, quién la declara y qué obliga a hacer después —que no es lo que la gente espera— está en declaración de ruina en Madrid.

Lo que hay que tener antes de usar cualquiera de las tres

Las tres palancas comparten el mismo requisito, y es la razón por la que tantos vecinos se quedan a medias: las tres necesitan que esté documentado que la obra es necesaria para la conservación, no una mejora que alguien quiere.

Sin eso, la palanca 1 es tu opinión contra la de la junta; la 2 no tiene por dónde agarrarse; y la 3 es una llamada al Ayuntamiento que puede acabar en una visita y en nada.

Con eso —un informe con fotos, localización de cada deficiencia y una valoración de prioridades— pasa lo contrario: la junta suele aprobar sin necesidad de llegar a ningún sitio, porque ya no es una discusión entre vecinos sino un documento sobre la mesa. Es exactamente para lo que sirve una inspección de fachada con informe: recorremos fachada, patios y cubierta, y se entrega por escrito qué hay, qué es urgente y qué puede esperar. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si se encarga.

Y si lo que hay no admite espera —un desprendimiento, un cascote ya caído—, el camino no es ninguna de las tres palancas, es qué hacer en las primeras horas: asegurar la zona primero y documentar después.

Si eres tú quien tiene que llevar esto a la junta, en la guía para presidentes de comunidad están los modelos de convocatoria, de petición de presupuesto y la calculadora de derrama.