Ascensor por fuera: qué mayoría hace falta y qué pide el Ayuntamiento de Madrid

Es la obra que más divide a una comunidad de un edificio antiguo: los de arriba la quieren, los del bajo y el primero no la usan, y alguien dice que hace falta unanimidad. Esa última parte es falsa, y saberlo cambia la votación.

Pero hay una segunda mitad del asunto que casi nunca se explica y que decide si la obra es posible: lo que pide el Ayuntamiento cuando la torre del ascensor se adosa a la fachada y pisa la acera o una zona verde. Esta guía recorre las dos.

La mayoría: simple, aunque cambie el título constitutivo

El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es explícito, y conviene leerlo literal porque es lo que zanja la discusión:

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Tres consecuencias que se discuten en casi todas las juntas:

• No hace falta unanimidad. Tampoco tres quintos. Mayoría de propietarios y mayoría de cuotas.
• Da igual que haya que tocar el título constitutivo. Normalmente hay que tocarlo, porque el hueco del ascensor cambia las superficies y las cuotas. La ley lo prevé expresamente y mantiene la mayoría simple.
• Y una vez aprobado válidamente, el gasto es de la comunidad entera. El mismo artículo lo dice: «la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». El vecino del bajo paga su cuota aunque no lo use. Lo que sí puede estar en los estatutos es una exención de gastos de ascensor; eso es otra cosa y hay que leerla.

Y a veces no hay ni que votar

Esta es la vía que desconoce casi todo el mundo, y es la que resuelve los casos en los que la junta se niega. El artículo 10.1.b) incluye entre las actuaciones que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios» las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, incluyendo expresamente «la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos».

Con un límite, y con dos matices que lo amplían mucho más de lo que parece:

• El límite: que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Fíjate en el orden: primero se descuentan las ayudas, y después se mide contra las doce mensualidades.
• Primer matiz: cuando «las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcancen el setenta por ciento del importe de las obras y actuaciones instadas, será obligatoria su ejecución», sin que juegue el límite anterior.
• Segundo matiz, y es el que más amplía: que las ayudas no lleguen a ese 70 %, o que el coste supere las doce mensualidades, no elimina el carácter obligatorio de las obras, «siempre que el exceso que haya que afrontar, en ambos casos, sea asumido por quienes las hayan requerido». Es decir: si quien lo pide pone la diferencia, la obra se hace.

Ojo con el porcentaje si lo has leído en otro sitio. Hasta el 23 de octubre de 2026 el umbral de ayudas era del 75 %, y a partir de esa fecha es del 70 %, por la modificación que introdujo la disposición final primera de la Ley 4/2026, de 1 de octubre. Casi toda la información que circula por internet sigue diciendo 75.

Y el artículo 10.2 cierra el círculo: estas obras las costean los propietarios, y el acuerdo de la junta se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono». No se vota el «si». Los pisos quedan además afectos al pago de esos gastos en los mismos términos que los gastos generales, igual que explicamos para las derramas en un vecino no paga la derrama.

Resumiendo las dos vías, que es lo que conviene llevar escrito a la junta:

La otra mitad: lo que pide el Ayuntamiento de Madrid

Aquí es donde se cae la mitad de los proyectos, y conviene saberlo antes de encargar nada.

Primero: va por licencia, no por declaración responsable. El anexo I de la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas incluye en la lista de actuaciones sujetas a licencia, en su punto 9, la instalación de torres de ascensores en el exterior de edificios residenciales que carezcan de ascensor o cuyo ascensor no reúna las condiciones de accesibilidad, cuando ocupen zona verde o vía pública. Es decir: procedimiento de licencia, con sus plazos, y no se puede empezar al presentar un papel.

Segundo: hay que justificar que no hay otra manera. La disposición adicional cuarta de esa ordenanza exige un informe preceptivo del órgano competente en el que se justifique:

1. Que la torre adosada a la fachada ocupando espacio público es la única solución técnica o económicamente viable.
2. Que el deterioro del espacio público afectado no es significativo para la funcionalidad y la calidad urbana.
3. El carácter público del espacio donde se propone instalarlo.

Ese punto 1 es el filtro de verdad. Si el ascensor cabe por el patio o por el hueco de la escalera, aunque sea más incómodo o más caro de obra, la ocupación de la acera no se justifica con facilidad.

Tercero: hasta cinco informes más, y un aval. Verificado lo anterior, el proyecto pasa por los informes preceptivos que correspondan:

• Vías y espacios públicos, si se instala sobre vía pública. Incluye la valoración del coste de reposición de la vía y de los elementos preexistentes, «a los efectos de la constitución del aval para su reposición a su estado original».
• Medio ambiente, si se instala sobre zona verde, con el mismo aval de reposición.
• Urbanismo, cuando el edificio forme parte de un conjunto de similares características, para salvaguardar la unidad del conjunto. Y tiene un efecto que conviene aprovechar: el modelo que se autorice sirve de referencia para las instalaciones futuras del mismo ámbito, y en esos casos ya no hace falta un informe nuevo. Si en tu calle hay un conjunto de bloques iguales, al primero que lo saca le abre el camino a los demás.
• Seguridad y movilidad, cuando se incida en el tráfico vial y peatonal, en el acceso de vehículos de emergencia, en la red de hidrantes o en la señalización.
• Patrimonio, cuando el edificio tenga algún tipo de protección, general o individualizada. Si es vuestro caso, lo que puede y no puede hacerse en esa fachada está en obras de fachada en un edificio catalogado.

El aval es la partida que más sorprende: la comunidad deposita una garantía por el coste de devolver la acera o la zona verde a su estado original. No es un gasto perdido, pero sí dinero inmovilizado que hay que prever en la derrama.

Lo que nos toca a nosotros, dicho sin adornos

Nosotros no instalamos ascensores. Lo decimos claro porque es lo primero que conviene saber. Lo contamos porque la obra del ascensor toca la fachada, y ahí sí trabajamos, en tres momentos concretos:

1. Antes. La torre se ancla al paramento. Si el canto de forjado o el ladrillo de esa zona está disgregado, el anclaje se hace sobre un soporte que no agarra. Merece la pena saber en qué estado está esa franja antes de que el proyecto la dé por buena.
2. Después. Al abrir los huecos de acceso en cada planta queda un encuentro nuevo entre la torre y la fachada, y ese encuentro es por donde entra el agua si no se resuelve y se sella bien. Es sellado de juntas y reparación de paramento, y se hace desde la cuerda sin montar nada.
3. Y la fachada que queda al lado. Si la comunidad va a hacer una derrama grande para el ascensor, es el momento de mirar si la fachada aguanta otros diez años o no, porque hacer dos derramas seguidas es lo que de verdad enfada a los vecinos.

Para eso sirve mirar primero: una inspección de fachada con informe recorre fachada, patios y cubierta a un palmo y deja por escrito qué hay y en qué orden conviene arreglarlo. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.

El orden que evita perder un año

1. Comprobar por qué vía va: si alguien puede pedirlo por el artículo 10.1.b), no hay que votar el «si», solo el cómo se paga.
2. Pedir al técnico que justifique el punto 1 de la disposición adicional cuarta desde el principio: por qué no cabe por dentro. Sin eso, el expediente se para.
3. Prever el aval en la derrama, además del presupuesto de obra.
4. Mirar si en el mismo ámbito ya hay un modelo autorizado, porque ahorra un informe.
5. Y mirar la fachada antes, no después de haber firmado el proyecto.

Qué mayorías hacen falta para cada tipo de obra en una junta, y cómo se redacta el punto del orden del día para que el acuerdo sea válido, está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada. Y si la accesibilidad os ha salido en el informe de evaluación del edificio, lo que ese informe mira y cada cuánto caduca está en ITE, IEE y certificado energético.