Cerrar o acristalar una terraza: qué mayoría hace falta y qué pasa si ya está cerrada

«Mi terraza es mía, hago lo que quiero» y «para eso hace falta unanimidad» son las dos frases que se oyen en la junta, y las dos están equivocadas. La respuesta está en un apartado concreto de la Ley de Propiedad Horizontal, da un número exacto, y no es ninguno de los dos.

La respuesta corta: tres quintos

El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal enumera lo que necesita una mayoría cualificada, y nombra el caso expresamente:

Estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales […]; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

Tres quintos de propietarios y tres quintos de cuotas. No unanimidad, y tampoco la mayoría simple que basta para otras cosas. Y fíjate en dónde lo coloca la ley: entre las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, al lado de construir una planta nueva. Eso explica por qué el umbral es alto.

Por qué no basta con avisar

El punto de partida es que la terraza, en la mayoría de los casos, no es «tuya» en el sentido en que la gente lo dice. El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores». El uso puede ser privativo; el cierre y la imagen exterior son comunes. La regla general de qué es de cada uno está desarrollada en balcones, terrazas y ventanas.

Y el artículo séptimo pone el límite a lo que un propietario puede hacer por su cuenta: puede modificar los elementos arquitectónicos de su piso siempre que no altere «la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores», y debiendo dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad. Un cerramiento cambia el estado exterior por definición. Con qué mayoría se autorizan otras cosas que cuelgan de la fachada —toldos, aparatos de aire, antenas— está en toldos, aire acondicionado y antenas.

Y además, autorización administrativa

El acuerdo de la comunidad no es el único requisito. El artículo 10.3.b) de la misma ley somete al régimen de autorización administrativa que corresponda, y previa aprobación por la mayoría de propietarios que proceda, «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».

Dos permisos, por tanto, y en este orden: el de la comunidad y el del Ayuntamiento. Tener el primero sin el segundo no legaliza nada, y al contrario tampoco.

Lo que el Ayuntamiento exige depende de si la obra necesita proyecto técnico y de si el edificio está protegido. Cómo funciona ese reparto entre licencia y declaración responsable en Madrid, con el anexo de la ordenanza delante, está explicado en obras de fachada en un edificio catalogado. Y hay un punto que conviene mirar antes de nada: en muchos casos un cerramiento computa como superficie edificable, y si el edificio ya agotó la que le permite el planeamiento, la respuesta es que no se puede, por mucha mayoría que haya. Eso lo determina el técnico sobre el planeamiento concreto, no la junta.

Dos protecciones que casi nadie recuerda

La del vecino que vota en contra. El mismo artículo 17.4 dice que cuando se adoptan por tres quintos acuerdos para innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resulta obligado ni se modifica su cuota, aunque no se le pueda privar de la mejora. Si más adelante quiere participar de ella, tendrá que abonar su cuota de realización y mantenimiento actualizada con el interés legal.

La que no se puede saltar ni con mayoría. El último párrafo del 17.4 es tajante: «No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso». Si un cerramiento deja a oscuras el tendedero del vecino o le quita el acceso a un elemento común, no hay mayoría que lo autorice sin su consentimiento.

Lo que más se pregunta: «pero si todas están cerradas»

Es la situación real de miles de bloques en Madrid: la mitad de las terrazas cerradas desde los años ochenta, cada una con un perfil y un color distinto, y ninguna con acuerdo en el libro de actas. Tres cosas que conviene tener claras, dichas con honestidad porque aquí es fácil prometer de más:

• Que exista uno igual no autoriza el siguiente. No hay un derecho a cerrar porque el vecino lo hizo. Cada actuación necesita su acuerdo y su autorización.
• Que lleve años puesto no es irrelevante, pero no lo decidimos nosotros ni una guía. Hay plazos de prescripción urbanística y hay doctrina sobre el consentimiento tácito de la comunidad cuando ha tolerado una situación durante mucho tiempo. Es terreno de abogado, con el libro de actas y las fechas en la mano, y la respuesta depende del caso.
• Y lo que sí puede hacer la comunidad hoy, en una tarde: aprobar un modelo único —perfil, color, tipo de vidrio, posición respecto al plano de fachada— para los cerramientos futuros y para los que se renueven. No legaliza lo anterior, pero evita que dentro de diez años haya quince modelos distintos. Es la decisión más rentable y la que menos cuesta.

Cuando llega la obra de fachada, los cerramientos entran en el presupuesto

Y aquí está la parte práctica que nos toca. Un cerramiento viejo afecta a la obra de fachada de tres maneras, y conviene que esté en el presupuesto medido y no como sorpresa:

1. El anclaje. Los perfiles van fijados al canto de forjado o al antepecho. En las fachadas de los años sesenta y setenta esa es justo la zona que suele tener la armadura oxidada, y hay anclajes que se hicieron sobre un soporte que ya no agarra.
2. El agua. El encuentro entre el perfil y la fábrica es una junta, y una junta sin sellar o con el sellado cuarteado mete agua durante años en el punto donde más daño hace. Es sellado de juntas, y se resuelve desde la cuerda.
3. El acceso. Una terraza cerrada tapa el paramento que hay detrás. Si hay que sanear ahí, hay que acordar con ese vecino el acceso, y conviene hacerlo antes de aprobar el calendario de la obra, no el día que llega el equipo. El deber de permitir las reparaciones y el derecho a que la comunidad resarza los daños están explicados en el patio de luces, y valen igual aquí.

Por eso en nuestra inspección de fachada con informe hacemos el inventario de los cerramientos por portal y por planta, con fotos: cuántos hay, en qué estado está cada anclaje y cuáles van a necesitar acceso desde dentro. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis. Con ese inventario, el presupuesto recoge la partida medida y la junta sabe a qué vecinos tiene que avisar.

Resumen para la junta

• Cerrar una terraza necesita tres quintos de propietarios y de cuotas, porque la ley lo cuenta como alteración de la estructura o fábrica del edificio.
• Y además autorización administrativa, que puede ser imposible si el edificio agotó su edificabilidad.
• El disidente no paga si el acuerdo es para una mejora no necesaria que pase de tres mensualidades, y puede sumarse después pagando su parte actualizada.
• Ninguna mayoría permite dejar inservible una parte del edificio para otro propietario sin su consentimiento expreso.
• Y lo más útil que puede aprobar hoy una comunidad es un modelo único para los cerramientos futuros.

Cómo se redacta el punto del orden del día para que un acuerdo así sea válido, y qué mayoría corresponde a cada tipo de obra, está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.