Declaración de ruina en Madrid: cuándo procede, quién la declara y qué obliga a hacer

Hay una frase que aparece en las juntas cuando el presupuesto de la obra suena desproporcionado: «esto es ruina». Normalmente se dice como salida, con la idea de que si el edificio está en ruina ya no hay que arreglarlo. Es justo al contrario de lo que dice la ley.

La ruina legal no es una opinión ni una forma de hablar: es una situación declarada por el alcalde, tras un procedimiento, con un cálculo concreto detrás. Y lo que obliga a hacer después suele ser más caro, no más barato. Esta guía explica qué dice la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, con los artículos delante.

Primero: hasta dónde llega el deber de conservar

Todo gira alrededor de un límite, y conviene entenderlo antes que nada. El artículo 168 de la Ley 9/2001 obliga a los propietarios a mantener los edificios «en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro», y en su apartado 2 pone el techo:

El deber alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no rebase «la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil», realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable.

Esa es la cifra que casi todo el mundo cita a medias. Y viene con un derecho que prácticamente nadie ejerce, en el apartado 3:

Cuando el Ayuntamiento ordene o imponga obras de conservación o rehabilitación que excedan de ese límite, el propietario podrá requerirle que sufrague el exceso.

Es decir: si el Ayuntamiento manda una obra que se pasa de la mitad del valor de reposición, la diferencia no la paga la comunidad. Hay que pedirlo, con el cálculo hecho por un técnico, pero está escrito. La norma estatal dice lo mismo en el artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo: lo que rebase el límite corre a cargo de la Administración que lo ordene.

Y para calcular esa mitad hace falta el valor de un edificio nuevo equivalente. Ahí es donde sirve algo que publica la propia Comunidad: sus costes de referencia por metro cuadrado, que para vivienda colectiva están entre 856 y 1.064 euros el metro cuadrado construido. Están explicados, con su fórmula y su letra pequeña, en cuánto debería costar rehabilitar la fachada.

Antes de la ruina está la orden de ejecución

El camino normal no empieza por la ruina, empieza por una orden municipal. El artículo 170 no dice que el Ayuntamiento «pueda»: dice que deberá dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios deteriorados o en condiciones deficientes para su uso. Y si el edificio está catalogado, el órgano de patrimonio de la Comunidad también debe dictarlas.

Lo que pasa si no se cumple está en el apartado 2, y son tres cosas de gravedad creciente:

1. Ejecución subsidiaria a costa del obligado, y hasta el límite del deber normal de conservación.
2. Sanciones de las previstas en la propia Ley.
3. Expropiación forzosa.

Sí: expropiación. Es el final del camino y no es frecuente, pero está en la ley. Qué puede hacer un propietario cuando es la junta la que bloquea la obra, y por qué una orden de ejecución queda anotada en el Registro de la Propiedad, está en la comunidad no quiere hacer la obra.

Cuándo procede la declaración de ruina

El artículo 171 da dos supuestos, y el segundo es casi desconocido.

El primero, el del cálculo. Procede cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver al edificio «la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales», o para restaurar las condiciones mínimas para su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio de nueva planta con similares características e igual superficie útil, excluido el valor del suelo.

Fíjate en las dos precisiones, porque cambian el resultado: se compara con un edificio nuevo equivalente, no con lo que valdría vender el piso; y se excluye el valor del suelo, que en Madrid es justamente la parte más cara.

El segundo, el de la tendencia. Procede también cuando el propietario acredita haber cumplido puntualmente las recomendaciones de al menos los informes de las dos últimas inspecciones periódicas, y la suma de lo gastado por esas dos inspecciones más lo que aún debe ejecutarse supera el límite del deber de conservación, comprobándose una tendencia constante y progresiva al incremento de las inversiones necesarias.

Es la vía del edificio que se lleva arreglando en serio y aun así no deja de pedir dinero. Y tiene una consecuencia práctica que conviene saber: guardar los informes de las ITE y las facturas de lo que se hizo con cada una no es papeleo, es la prueba de ese supuesto. Razón de más para tener el libro del edificio al día.

Quién la declara, y qué protege al propietario diligente

La declara el alcalde, previo procedimiento en el que debe darse audiencia a los propietarios y a los demás titulares de derechos afectados.

Y la declaración tiene que hacer dos cosas: incluir las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, y pronunciarse sobre si se ha incumplido o no el deber de conservación. Ahí está la protección que importa, en la letra b) del apartado 3:

En ningún caso cabe apreciar ese incumplimiento cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando los propietarios hayan sido diligentes en el mantenimiento y uso del inmueble.

Dicho de otro modo: una comunidad que ha hecho sus inspecciones y ha ejecutado lo que le marcaron no queda señalada como incumplidora porque el edificio llegue al final de su vida útil.

Y lo que obliga a hacer: aquí está la sorpresa

El apartado 3.c) del artículo 171 distingue según el edificio esté protegido o no, y la diferencia es grande.

Si el edificio no está catalogado ni protegido ni en trámite de protección, la declaración constituye a los propietarios en la obligación de proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición.

Léelo otra vez, porque es lo contrario de lo que la gente espera: declarar la ruina no libera de actuar. Obliga a elegir entre rehabilitar del todo o demoler. Y demoler un edificio de viviendas en Madrid, con sus licencias, su gestión de residuos y el realojo de quien viva ahí, no es la opción barata.

Si el edificio sí está catalogado o protegido, no hay opción de demoler. La obligación es adoptar las medidas urgentes y hacer las obras necesarias para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad. El Ayuntamiento puede convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva, y si no hay acuerdo puede elegir entre ordenar las obras otorgando simultáneamente ayuda económica adecuada o sustituir al propietario incumplidor. Qué se puede tocar en una fachada protegida está en obras de fachada en un edificio catalogado.

La ruina física inminente es otra cosa

Se confunden constantemente, y no son lo mismo. El artículo 172 regula la ruina física inminente: cuando un edificio amenaza ruina inminente con peligro para la seguridad pública o para el patrimonio catalogado, el alcalde está habilitado para disponer todas las medidas precisas, incluido el apuntalamiento y el desalojo, y excepcionalmente la demolición estrictamente indispensable.

Tres cosas que conviene tener claras:

• Que apuntalen un edificio no significa que esté declarado en ruina. El propio artículo lo dice: estas medidas «no presupondrán, ni implicarán la declaración de la situación legal de ruina urbanística».
• Los gastos del Ayuntamiento son repercutibles en los propietarios, por vía administrativa, hasta el límite del deber normal de conservación.
• Y esto va por horas, no por juntas. Si lo que hay es un riesgo inmediato, lo primero no es un procedimiento: es asegurar la zona. Qué hacer en las primeras horas, en se ha caído un trozo de fachada y en urgencias en altura.

Un efecto colateral en la ITE que conviene conocer

El Decreto 103/2016 excluye del informe de evaluación del edificio a los declarados en situación legal de ruina urbanística y a los que hayan iniciado ese procedimiento. Pero añade el cierre que evita que se use como atajo:

Si la resolución del procedimiento concluye que el edificio no está en situación legal de ruina, el informe de evaluación se tendrá que realizar antes de un año desde esa resolución.

Es decir: abrir un expediente de ruina no es una forma de aplazar la ITE indefinidamente. Si sale que no hay ruina, el reloj vuelve a correr con un año de plazo. Qué documento es cada cosa y cada cuánto caduca, en ITE, IEE y certificado energético.

Qué hacer si a tu comunidad le han dicho que «esto es ruina»

Con todo lo anterior, el orden razonable es este:

1. Pedir el número, no la palabra. La ruina legal se sostiene en una comparación: coste de las reparaciones necesarias frente a la mitad del valor de un edificio nuevo equivalente, sin el suelo. Sin esas dos cifras calculadas por un técnico, «esto es ruina» no es nada.
2. Separar lo necesario de lo conveniente. Al numerador de esa comparación solo entra lo que devuelve estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural, o las condiciones mínimas de uso. Una mejora estética no suma.
3. Si el Ayuntamiento ordena obra por encima del límite, pedir que sufrague el exceso. Es el artículo 168.3, y hay que invocarlo.
4. Y guardar los informes y las facturas de cada inspección, que es la prueba del segundo supuesto y, sobre todo, lo que acredita diligencia si algún día se discute el incumplimiento.

Nuestra parte en esto es la del numerador, y la decimos sin exagerarla: la valoración la firma un técnico, no nosotros. Lo que aportamos es el inventario medido de lo que el edificio necesita por fuera —fachada, patios y cubierta—, con fotos y por prioridades, que es el dato que el técnico necesita para calcular. Es la inspección de fachada con informe: cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.

Y en la mayoría de los casos que vemos, la conclusión no es la ruina: es que el edificio necesita una obra por fases, aprobada y ejecutada en el orden correcto. Cómo se organiza eso sin bloquear la junta está en ITE desfavorable en Madrid.