ITE, IEE y certificado energético: tres papeles distintos, y uno puede valer por otro
Son tres documentos de tres normas distintas, con plazos y caducidades distintas, y en las juntas se usan como si fueran sinónimos. Qué es cada uno, cada cuánto caduca, quién está obligado, y el artículo que permite que el informe de evaluación del edificio surta los efectos de la inspección técnica municipal cuando cubre todo lo que esa ordenanza pide.
En una junta de propietarios, «la ITE», «el informe» y «el certificado» se usan como si fueran lo mismo. No lo son: son tres documentos, de tres normas distintas, que los firma gente distinta, caducan en plazos distintos y se presentan en sitios distintos. Y confundirlos cuesta dinero, porque se acaba pagando dos veces por un trabajo que podía ser uno.
Esta guía los separa, y termina con el artículo que casi nadie cita y que es el que de verdad ahorra: el que permite que uno de ellos surta los efectos del otro.
El certificado de eficiencia energética: el más pequeño de los tres
Es el de la etiqueta de letras, de la A a la G. Lo regula el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que derogó el anterior de 2013, y es el único de los tres que afecta a un piso suelto y no solo al edificio.
Cuándo hace falta, según su artículo 3: en obra nueva; en los edificios o partes de edificios que se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario; en los de la Administración de más de 250 m²; en determinados usos no residenciales de más de 500 m²; y en reformas y ampliaciones que cumplan alguno de tres supuestos. Ese tercer grupo es el que interesa a una comunidad que va a rehabilitar, y en particular este supuesto:
Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
Apunta esa cifra, porque es una trampa de calendario, y es la que más veces pilla a una comunidad que cambia toda la carpintería: cambiar las ventanas de toda la comunidad. Si la obra de fachada incluye aislamiento y toca más de la cuarta parte de la envolvente térmica, el edificio entra en el ámbito del real decreto y hay que certificar de nuevo. No es un gasto enorme, pero sí una fecha que conviene tener prevista antes de justificar una ayuda, no después.
Cuánto dura. Validez máxima de diez años, con una excepción que sorprende a mucha gente: cuando la calificación es G, la validez máxima es de cinco años. Y para tener validez legal tiene que estar registrado; en la Comunidad de Madrid, en su registro de certificados.
El informe de evaluación del edificio: el que lo engloba todo
Este es el grande, y el que más se confunde con la ITE. Lo regula el Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid, y su artículo 4 dice para qué sirve: acreditar la situación del edificio en cuanto a tres cosas a la vez.
- El estado de conservación, mediante inspección visual de «la estructura, fachada y cubierta y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento». El técnico comprueba además que las instalaciones con revisión obligatoria (ascensor, electricidad, calefacción, agua caliente) la tengan en vigor, y si no la tienen o es desfavorable, lo hace constar.
- La accesibilidad universal, estableciendo si el edificio es susceptible o no de ajustes razonables para cumplirla.
- La certificación de la eficiencia energética, que tiene que estar registrada y vigente.
Léelo otra vez, porque ahí está la primera respuesta: el certificado energético no es un trámite paralelo al informe, va dentro de él. Si alguien os presupuesta los dos por separado como si fueran dos encargos independientes, preguntad.
A quién le toca (artículo 2.2): a los edificios de vivienda colectiva con más de cincuenta años desde la terminación de la obra nueva o de una rehabilitación con reestructuración general; a los edificios cuyos titulares quieran acogerse a ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética; y al resto de casos cuando la normativa municipal establezca especialidades o cuando los servicios técnicos municipales hayan detectado deficiencias en el estado de conservación.
Ese segundo supuesto es el que pilla a más comunidades por sorpresa: pedir una ayuda activa la obligación. Antes de solicitar nada en ayudas a la rehabilitación, conviene saber si eso os obliga al informe.
Plazos y consecuencias. Se presenta en el Ayuntamiento en el plazo máximo de tres meses desde que conste finalizada la inspección. Se renueva cada diez años como mínimo, y su vigencia expira el 31 de diciembre del período decenal, no en el aniversario de la firma. Y el artículo 3.4 no se anda con rodeos: no cumplirlo en tiempo y forma tiene la consideración de infracción urbanística.
Quién queda fuera. Los edificios declarados en situación legal de ruina urbanística y los que hayan iniciado ese procedimiento. Y si el procedimiento acaba diciendo que el edificio no está en ruina, hay un año para hacer el informe.
La ITE: la municipal, y la que más varía
La inspección técnica de edificios es el instrumento municipal, y por eso no hay una respuesta única para toda la Comunidad: cada ayuntamiento con ordenanza propia fija su edad de entrada y su periodicidad. En la práctica, la diferencia más grande es la edad:
- El decreto autonómico habla de cincuenta años.
- Muchas ordenanzas municipales bajan a treinta, y son legales porque el decreto se aplica sin perjuicio de los plazos más restrictivos que fijen los municipios.
Por eso un edificio de treinta y cinco años puede tener obligación en un municipio y no tenerla en el de al lado. Cuál es el caso de tu edificio está en cómo saber si a tu edificio le toca la ITE en Madrid, y el año concreto lo da la calculadora de la ITE.
Y hay municipios que añaden cosas: Collado Villalba obliga a medir gas radón dentro del informe, lo que alarga el calendario porque un promedio anual necesita un detector puesto un tiempo. Lo contamos en gas radón en comunidades de Madrid.
El artículo que ahorra dinero: cuando uno vale por otro
Aquí está lo que casi nunca se explica. El artículo 5.3 del Decreto 103/2016 dice que cuando el informe de evaluación del edificio contenga todos los elementos que exige la normativa autonómica y municipal reguladora de las inspecciones técnicas, podrá surtir los efectos derivados de esas inspecciones: tanto en cuanto a exigir la subsanación de las deficiencias observadas como en cuanto a su realización en sustitución y a costa de los obligados.
Traducido: no son necesariamente dos trabajos. Si el informe se encarga completo, cubriendo lo que pide la ordenanza del municipio, vale para las dos cosas. Quien lo tiene que verificar es el técnico que lo firma, contrastándolo con la ordenanza concreta; pero es la pregunta que hay que hacerle antes de encargar nada, y casi nadie la hace.
Y una pieza más del mismo decreto que resuelve la discusión eterna de «qué año cuenta». El artículo 2.3 fija un orden de prelación para acreditar la antigüedad cuando no consta con claridad:
- Certificado final de obra.
- Acta de recepción de la obra.
- Licencia de primera ocupación.
- Certificado catastral.
- Cualquier medio de prueba admisible en derecho que indique la fecha de terminación.
- Y en defecto de todos los anteriores, estimación técnica según tipología y características constructivas.
Los tres primeros, por cierto, son papeles que están en el libro del edificio si el edificio es posterior a 1999. Otra razón para buscarlo antes de dar por buena la fecha del catastro.
Los tres, en una tabla
| Qué se compara | Certificado energético | Informe de evaluación (IEE) | ITE |
|---|---|---|---|
| Norma | Real Decreto 390/2021, estatal | Decreto 103/2016, de la Comunidad | Ordenanza de cada municipio |
| Qué mira | Solo el comportamiento energético | Conservación, accesibilidad y energía | Conservación, según la ordenanza |
| Alcance | El edificio o un piso suelto | Todo el edificio | Todo el edificio |
| Dónde se presenta | Registro de certificados de la Comunidad | Ayuntamiento, en tres meses | Ayuntamiento, según la ordenanza |
| Caducidad | Diez años; cinco si la letra es G | Diez años, hasta el 31 de diciembre | La que fije la ordenanza |
Lo que casi siempre sale desfavorable, y por qué
En los edificios de Madrid de los años cincuenta a setenta, lo que aparece en estos informes se repite: cantos de forjado con la armadura oxidada, cornisas con material disgregado, juntas abiertas, petos de cubierta sin remate, bajantes vistas en patio. Es decir, fachada, patios y cubierta: exactamente la parte del edificio que no se ve desde la calle y que nadie mira hasta que la mira un técnico con un informe en la mano.
Qué es obligatorio y en qué plazos cuando el resultado es desfavorable está en ITE desfavorable en Madrid, y cómo se organizan esas obras, en obras de subsanación de la ITE.
El orden que funciona
Si os toca el informe en los próximos meses, el orden sensato no es llamar primero al técnico:
- Mirar el edificio antes, para saber qué tiene y no enterarse por el acta. Una inspección de fachada con informe recorre fachada, patios y cubierta y deja por escrito las prioridades y un presupuesto por partidas. Cuesta 95 € + IVA, y se descuenta de la obra si nos la encargáis.
- Preguntar al técnico si su informe puede valer también para la ITE, con el artículo 5.3 delante.
- Encargar el informe sabiendo ya lo que va a decir, y con el dinero previsto en el presupuesto del año.
- Y si hay obra con aislamiento, contar con que puede hacer falta certificar otra vez por la regla del 25 % de la envolvente.
Qué revisar antes de que llegue el técnico, con la lista concreta, está en cómo preparar el edificio antes de la ITE.
Un detalle de redacción, para quien vaya a leer el decreto: su artículo 4 remite al Real Decreto 235/2013 para la certificación energética. Ese real decreto fue derogado por el Real Decreto 390/2021, que es el que se aplica hoy. El decreto madrileño no se ha modificado desde entonces, así que la cita quedó anticuada aunque la obligación siga siendo la misma.
