Cambiar las ventanas de toda la comunidad: qué mayoría, qué ayudas y qué pasa con la fachada

Cuando una comunidad se plantea «hacer algo» de eficiencia energética, lo primero que sale es cambiar las ventanas. Es la intervención más visible, la que cada vecino nota en su casa desde el primer invierno, y la que más veces se hace a medias.

Esta guía va de las tres cosas que deciden si sale bien: con qué mayoría se aprueba, cómo encaja con las ayudas, y el detalle técnico que casi nadie mira y que determina si al año siguiente hay manchas de humedad en el interior.

La mayoría: simple, y el que vota en contra paga igual

El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene un párrafo dedicado a esto, y conviene leerlo entero porque cada línea resuelve una discusión:

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio […], incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación […], requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Cuatro lecturas prácticas:

• Mayoría simple, no tres quintos ni unanimidad. La carpintería exterior es envolvente del edificio.
• Pedir la ayuda va en el mismo paquete y con la misma mayoría. No hace falta un acuerdo reforzado aparte para solicitar una subvención o un préstamo.
• El tope de las doce mensualidades se mide después de descontar las ayudas y de aplicar la financiación. Esto es lo que más veces se calcula mal: repartir el pago en más años puede meter la obra dentro del límite y dejarla en la mayoría más fácil.
• Y hay que acreditar la mejora con el certificado de eficiencia energética del edificio. No basta con decir que las ventanas nuevas aíslan más: ese párrafo pide el certificado.

Y el remate, que cierra la vía de escape que algunos buscan: la misma norma dice que en estas obras el propietario disidente no tiene el derecho a desvincularse que sí existe para otras mejoras, y que el coste —o las cuotas del préstamo— tiene la consideración de gastos generales. Quien vota en contra paga su cuota.

El cuadro completo de mayorías por tipo de acuerdo está en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

¿Y las ventanas no eran de cada vecino?

Aquí está la confusión de siempre, y la resuelve el artículo 396 del Código Civil cuando enumera los elementos comunes: «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores».

Es decir: la imagen exterior de la ventana y los elementos de cierre que conforman la fachada son comunes, aunque la hoja que abres y cierras la uses solo tú. Por eso un vecino no puede cambiar la suya por otra de aspecto distinto por su cuenta: el artículo séptimo le prohíbe alterar «la configuración o estado exteriores» del edificio, y le obliga a dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad.

Qué parte paga la comunidad y qué parte el vecino en una reparación concreta está desarrollado en balcones, terrazas y ventanas. Y lo que sí es decisión de la junta, y conviene aprobar aunque se cambien por fases, es un modelo único: perfil, color, tipo de vidrio y posición respecto al plano de fachada. Sin eso, en diez años hay seis modelos distintos y la fachada no hay quien la arregle.

La regla del 25 % que cambia el calendario

Esta sorprende a todo el mundo y conviene tenerla prevista desde el principio. El Real Decreto 390/2021, que regula el certificado de eficiencia energética, incluye en su ámbito de aplicación las reformas que cumplan alguno de tres supuestos, y uno es este:

Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

Cambiar toda la carpintería exterior de un bloque, sobre todo si además se actúa en fachada o cubierta, puede pasar de esa cuarta parte. Si se pasa, el edificio entra en el ámbito del real decreto y hay que certificar de nuevo.

No es un drama de dinero, es una fecha: el certificado tiene que estar registrado para tener validez legal, y su validez máxima es de diez años, salvo cuando la calificación es G, que son cinco. Conviene encajarlo en el calendario antes de justificar una ayuda, no después. Qué documento es cada cosa y cada cuánto caduca está en ITE, IEE y certificado energético.

Y el detalle técnico que decide si entra agua

Aquí está la parte que nos toca y la que más veces se hace mal, dicho sin rodeos: el problema no suele estar en la ventana nueva, está en su perímetro.

Una ventana se cambia desde dentro de la vivienda, y es un trabajo de carpintería. Pero el hueco donde se mete tiene cuatro lados que son fachada:

1. El vierteaguas o alféizar, abajo. Si no tiene pendiente hacia fuera y goterón, el agua que escurre por el vidrio se mete por debajo del marco o vuelve hacia la pared. Es el punto número uno de las humedades «misteriosas» que aparecen el invierno siguiente a cambiar las ventanas.
2. Las jambas, a los lados. Al retirar la carpintería vieja se rompe el revestimiento del hueco, y hay que reconstruirlo y sellarlo. Si se tapa solo con silicona por dentro, el agua entra por fuera y no se ve hasta que mancha.
3. El dintel, arriba, donde suele estar el cajón de la persiana: el punto con menos aislamiento de toda la fachada y por donde se cuela el aire que la ventana nueva iba a evitar.
4. El encuentro con el aislamiento, si además se va a aislar la fachada. Si las ventanas se cambian antes y el aislamiento llega después sin coordinar, se queda un puente térmico justo en el perímetro, que es exactamente donde más condensa.

La consecuencia práctica: si el proyecto es cambiar ventanas y tocar fachada, el orden y la coordinación valen más que la marca de la carpintería. Y el sellado y el remate exterior del perímetro, en un bloque de cuatro o seis alturas, se hacen por fuera; por cuerda se llega a cada hueco sin montar andamio ni entrar otra vez en las viviendas. Es sellado de juntas y reparación de paramento.

Y conviene saber qué hay detrás antes de abrir: por qué la franja del canto de forjado, justo donde apoyan los alféizares, es la primera que falla en los edificios de Madrid está en por qué se cae el canto de forjado.

El orden que funciona

1. Aprobar el modelo único aunque el cambio vaya a hacerse por fases o lo pague cada vecino.
2. Plantear el acuerdo como eficiencia energética, con el certificado delante, y meter en el mismo punto la solicitud de ayudas. Mayoría simple.
3. Calcular el tope de las doce mensualidades después de ayudas y de financiación, no antes.
4. Comprobar si se pasa del 25 % de la envolvente térmica, porque entonces hay que volver a certificar.
5. Y presupuestar el perímetro, no solo la ventana: vierteaguas con goterón, jambas reconstruidas, dintel y sellado exterior, como partidas medidas.

Qué ayudas hay abiertas en cada momento lo mantenemos en ayudas a la rehabilitación en Madrid, y para contrastar si el total de la obra está en lo razonable, los precios de referencia de la Comunidad están en cuánto debería costar rehabilitar la fachada.

Nosotros no instalamos carpintería: lo que hacemos es la parte de fuera, el remate y el sellado del hueco, y la fachada alrededor. Si queréis saber en qué estado están los alféizares y los dinteles antes de encargar las ventanas, la inspección de fachada con informe los revisa hueco por hueco y lo deja por escrito. Cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.