Un vecino no paga la derrama de la obra: qué puede hacer la comunidad

Es la conversación que acaba con más obras de fachada que el presupuesto: la junta aprueba, se reparte la derrama y uno no paga. A veces es que no puede, a veces es que no quiere, y a veces es que no está de acuerdo con la obra y usa el impago como voto.

Esto no es asesoramiento jurídico: la reclamación la lleva el administrador o un abogado. Es lo que dice la ley, con los artículos delante, para que una junta sepa qué palancas tiene antes de dar la obra por imposible. Son cuatro, y casi ninguna se usa.

1. El deudor pierde el voto, y su cuota no cuenta para las mayorías

Es la más desconocida y la que más desbloquea. El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que los propietarios que no estén al corriente de pago «podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto», salvo que hayan impugnado judicialmente la deuda o la hayan consignado.

Y sigue con la parte que cambia las cuentas de una votación: el acta reflejará a los propietarios privados del derecho de voto, «cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley».

Léelo otra vez, porque es lo importante: la cuota del deudor no se cuenta en el denominador. No es que vote en contra; es que desaparece del reparto para calcular la mayoría. Un par de morosos no pueden bloquear una obra simplemente dejando de pagar.

Cómo se vota una obra de fachada y qué mayoría hace falta en cada caso lo explicamos en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

2. La derrama extraordinaria se reclama igual que la cuota de todos los meses

A veces se cree que una derrama de obra es distinta y más difícil de reclamar. No lo es. El artículo 21 habla de las obligaciones de pago «tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva», y las encauza por el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

Es decir: la derrama de la fachada se reclama por la misma vía que las cuotas corrientes. Y el mismo artículo añade algo útil cuando el piso está alquilado o el propietario no aparece: «podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».

3. La deuda va pegada al piso: quien lo compra responde con él

Esta es la que convierte una deuda incobrable en cobrable, y suele aparecer cuando el moroso pone el piso en venta.

El artículo 9.1.e) dice que el adquirente de una vivienda o local, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, «responde con el propio inmueble adquirido» de las cantidades que debieran los titulares anteriores para el sostenimiento de los gastos generales, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en que se produce la compra y a los tres años naturales anteriores.

Y el mismo artículo da a esos créditos de la comunidad la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil, por delante de otros acreedores que ese precepto enumera.

Para una comunidad con una obra aprobada, la lectura práctica es que la deuda no se evapora si el vecino vende: se va con el piso, dentro de ese límite temporal. Y por eso conviene que el certificado de deuda que se emite en una venta esté bien hecho.

4. Si la obra es necesaria para conservar el edificio, no hace falta que la apruebe la junta

Esta es la palanca que nadie espera, y es la que resuelve el caso del edificio que se cae a trozos mientras la junta discute.

El artículo 10.1 dice que «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios», impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, una serie de actuaciones, entre las que están los trabajos y obras necesarios para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Dicho de otro modo: una obra de conservación necesaria no se somete a votación. Se vota el presupuesto, el reparto y el calendario, pero no si se hace. Y el artículo 10.2.c) cierra el círculo: los pisos y locales «quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras» en los mismos términos que los gastos generales.

Esto tiene consecuencias en los dos sentidos, y conviene decirlas las dos:

• A favor de la comunidad: quien no quiera la obra necesaria no puede impedirla con un no.
• A favor del vecino que duda: si alguien presenta como «obligatoria» una obra que en realidad es una mejora estética, no lo es, y ahí sí hace falta el acuerdo que corresponda.

Y al revés, cuando la obra necesaria es la que la junta no quiere hacer, ese mismo artículo es la primera de las tres palancas que tiene un propietario solo: la comunidad no quiere hacer la obra.

La diferencia entre lo que es conservación obligatoria y lo que es mejora voluntaria se ve en el informe técnico, no en la asamblea. Por eso insistimos tanto en llegar a la junta con un informe de prioridades en vez de con una cifra.

Y el fondo de reserva, que existe precisamente para esto

El artículo 9.1.f) obliga a contribuir «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca», y también las obras de accesibilidad del artículo 10.1.b).

Antes de montar una derrama que acabe en impagos, merece la pena mirar cuánto hay ahí y qué puede pagar. Lo contamos en el fondo de reserva de la comunidad.

Cómo ayuda esto a que la obra salga

Nuestra parte en esto es modesta pero útil: un presupuesto por partidas medidas y un informe con prioridades permiten hacer la obra por fases. Si la comunidad no reúne el dinero de todo, se aprueba y se ejecuta primero lo que es riesgo y entrada de agua, que es lo obligatorio, y se deja para más adelante lo que puede esperar.

Es la diferencia entre una junta que se bloquea ante una cifra única y una que aprueba una primera fase y respira. Cómo leer ese presupuesto partida por partida está en cómo leer un presupuesto de rehabilitación de fachada, y qué ayudas pueden cubrir parte, en ayudas a la rehabilitación en Madrid.