Impermeabilizar una terraza o un balcón: por dónde entra el agua y las tres salidas reales

Hay una frase que cambia la conversación en cuanto se dice en una junta: el suelo de tu terraza es el techo del vecino de abajo.

No es una forma de hablar. Una terraza o un balcón es una superficie horizontal a la intemperie con una vivienda debajo, exactamente igual que una cubierta. Y sin embargo casi nadie la trata como tal: la cubierta se impermeabiliza y se revisa, y la terraza se barre.

Y hay un dato que explica la mitad de las goteras de Madrid: en la mayoría de los edificios anteriores al Código Técnico, el suelo del balcón no lleva ninguna impermeabilización. Lleva baldosa recibida con mortero sobre el forjado, y nada más. Lo único que separa la lluvia del techo del vecino es la junta entre las baldosas.

Por dónde entra el agua, en orden de frecuencia

1. El encuentro con la fachada

Es el primero con mucha diferencia, y el que peor se resuelve.

La pared de la fachada recoge agua cuando llueve con viento y la baja por su cara hasta el suelo del balcón. Ahí, justo en el rincón donde el suelo se encuentra con el muro, es donde se decide todo. Si ese encuentro no tiene un remate que suba por la pared —lo que en obra se llama un babero o una entrega vertical—, el agua llega al rincón, encuentra la junta del rodapié y se mete por debajo de la baldosa.

Una vez debajo, ya está dentro del forjado, y a partir de ahí viaja. La impermeabilización de una terraza tiene que subir por la pared, y no unos centímetros simbólicos. Un suelo perfectamente impermeabilizado que termina a ras de la pared no sirve para nada.

2. Las juntas entre baldosas, que no impermeabilizan

El rejuntado cerámico es un relleno, no una lámina. Con los años se craquela, se vacía y deja paso. En una terraza sin lámina debajo, cada junta abierta es una entrada directa.

De ahí sale el error más repetido: rejuntar la terraza para quitar la gotera. Funciona unos meses y vuelve, porque el agua no entraba por una junta concreta: entraba por el sistema entero, que no estaba pensado para ser estanco.

3. La pendiente al revés

Una terraza debe verter hacia su sumidero o hacia el exterior. Muchas vierten hacia la pared del edificio, bien porque se ejecutó mal, bien porque un recrecido posterior cambió las cotas. El resultado es que el agua se acumula justo en el punto más delicado, el del apartado 1.

Se comprueba con medio litro de agua y mirando a dónde va.

4. El canto de la bandeja y el goterón

Esto es lo que se ve desde la calle. El agua que llega al borde del balcón debe caer, y para eso el canto lleva una ranura en su cara inferior que corta el recorrido: el goterón. Si no lo tiene, o si una capa de pintura lo ha rellenado, el agua da la vuelta al canto y corre por la cara inferior de la bandeja.

El resultado es la mancha negra en el techo del balcón de abajo y, con el tiempo, la oxidación de la armadura del canto y los desconchones. El proceso completo está en por qué se cae el canto de forjado.

5. El sumidero, en las terrazas que lo tienen

Un sumidero tapado convierte la terraza en una piscina de dos centímetros, y dos centímetros de agua quieta encuentran cualquier junta. El sumidero debe estar en el punto más bajo, con su rejilla, y conectado de forma estanca a la impermeabilización, no simplemente rodeado por ella.

6. La falta de junta perimetral, y el solado que se levanta

Un solado cerámico dilata con el calor. Si está encajado a tope contra las paredes en todo su perímetro, sin una junta perimetral que le deje sitio, en el primer verano fuerte se comprime y salta: las baldosas se levantan formando una cresta, lo que en obra se llama abombamiento del solado.

No es un defecto estético. Una baldosa levantada ha roto su agarre y ha abierto un camino de agua.

Y una cosa que ya está contada

La mancha de humedad no está donde entra el agua. El agua corre por encima del forjado hasta encontrar un punto bajo o una junta, y puede salir a varios metros. Por eso mirar justo encima de la mancha no encuentra nada. Está explicado en goteras en el último piso, y vale igual aquí.

Las tres salidas reales

A. Rejuntar y sellar

Se rehacen las juntas, se sella el encuentro con la fachada y se repasa el perímetro.

Cuándo tiene sentido: cuando el solado está sano, la pendiente es correcta y el problema es puntual y reciente.

Lo que hay que saber: no convierte la terraza en estanca. Es mantenimiento, no impermeabilización, y lo honesto es presupuestarlo como tal y no como solución a una gotera. Si debajo no hay lámina, sigue sin haberla.

B. Impermeabilización líquida sobre el solado existente

Se aplica una membrana líquida —poliuretano o similar— sobre la baldosa ya colocada, formando una capa continua sin juntas, que sube por la pared resolviendo el encuentro y envuelve el sumidero.

A favor: no hay que levantar nada, así que no hay escombro, ni ruido, ni semanas de obra, ni la terraza inutilizada. Y resuelve de verdad el punto 1, que es el que más falla.

En contra, y hay que decirlo antes: cambia el aspecto. La terraza deja de ser cerámica y pasa a ser una superficie continua, con su color y su textura. Y tiene vida útil: no es para siempre, hay que renovarla, y el plazo lo da la ficha técnica del producto. Es una pregunta que debe tener respuesta en el presupuesto.

También exige un soporte sano: aplicarla sobre baldosas huecas o levantadas es tapar el problema. Lo hueco se detecta golpeando, igual que en una fachada: el método está en el gresite y la plaqueta que se despegan.

C. Levantar el solado y rehacerlo

Se pica todo, se forma la pendiente correcta, se coloca una impermeabilización en condiciones con su entrega vertical, y se solada encima.

Es la solución completa, y la única que deja la terraza como debió estar desde el principio. Es la más cara, la más larga y la que genera escombro.

La limitación que decide cuál de las tres es posible

Esto es lo que ningún presupuesto explica y lo que más veces obliga a cambiar de plan a mitad de obra.

Al rehacer un suelo, el nivel sube. La impermeabilización, el mortero de agarre y la baldosa nueva suman centímetros. Y hay dos sitios donde esos centímetros no caben:

• El umbral de la puerta. El suelo de la terraza tiene que quedar por debajo del nivel interior, con su escalón. Si al rehacerlo el suelo sube hasta rasante, el agua entra directamente en la vivienda la primera vez que llueva fuerte y el sumidero no dé abasto.
• La altura de la barandilla. Subir el suelo baja la barandilla en la misma medida. Y si ya estaba justa, deja de proteger lo que protegía.

Por eso, antes de decidir la opción C, hay que medir cuánto hay desde el suelo actual hasta el umbral. Si hay poco margen, la opción C exige demoler también el recrecido antiguo, lo que la encarece, o deja de ser viable, y entonces la impermeabilización líquida no es la alternativa barata: es la única.

Lo de la barandilla no es un detalle menor y conviene mirarlo a la vez, porque muchas veces está en peor estado de lo que parece: la barandilla oxidada que revienta el antepecho.

Quién paga, que es la otra mitad de la discusión

Es la discusión clásica, porque el agua la sufre uno y la terraza la usa otro. La regla general: el uso es privativo, pero la bandeja, su cara inferior, el canto y todo lo que forma parte del cierre de la fachada son comunes. Lo que cambia el reparto es dónde esté el fallo exactamente, y eso solo se sabe con un informe.

Está resuelto, con los artículos delante, en balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga el vecino. Y si la terraza es de un ático y el agua sale en la vivienda de abajo, conviene además leer goteras en el último piso.

El orden que ahorra una obra repetida

1. Localizar por dónde entra, mirando el encuentro con la fachada, la pendiente con agua, el sumidero y el canto. No rejuntar antes de saberlo.
2. Comprobar el estado del solado a golpeo, porque decide entre la opción B y la C.
3. Medir la altura disponible hasta el umbral y revisar la barandilla.
4. Resolver el canto y el goterón, que es trabajo de fachada y se hace desde fuera.
5. Y entonces elegir, con los tres datos encima de la mesa.

El suelo de una terraza se trabaja desde la propia terraza y no necesita cuerda. Lo que sí la necesita es el canto, la cara inferior de la bandeja y el goterón, que es donde se ve el daño y donde está la mitad de la causa, y a lo que no se llega desde arriba ni desde el balcón de abajo. Por eso una reparación que solo mira el suelo deja fuera la mitad del problema.

El servicio está en impermeabilización de cubiertas, y el diagnóstico previo, en la inspección con informe fotográfico por 95 € + IVA, que se descuentan de la obra.