«Esto no estaba previsto»: modificados, precios contradictorios y lo que dice el Código Civil

Es la conversación más incómoda de una obra de fachada, y pasa en casi todas. El andamio o las cuerdas ya están, el contratista ha picado el primer paño, y entonces llama al administrador con una frase que la junta va a oír tres veces más antes de que acabe: «esto no estaba previsto».

A veces es verdad. Una fachada no se puede radiografiar: hasta que no se abre, nadie sabe cuánto hay detrás. Y a veces no lo es, y lo que hay es un presupuesto que salió bajo para ganar el concurso y se recompone a mitad de obra, cuando la comunidad ya no puede cambiar de empresa.

Lo que decide quién paga no es quién tiene razón en la discusión. Es lo que se firmó y, cuando el contrato calla, cinco artículos del Código Civil que casi ninguna junta conoce.

Antes de nada: en qué modalidad se contrató

El Código Civil distingue dos formas de contratar una obra, y las consecuencias son opuestas.

Por ajuste o precio alzado. Un precio cerrado por un alcance definido. Es lo habitual en una obra de comunidad: «rehabilitación de la fachada principal, tanto».

Por piezas o por medida. Se pacta un precio por unidad —el metro cuadrado de saneado, el metro lineal de junta— y se paga lo que realmente se ejecute. El artículo 1.592 dice que quien se obliga así «puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción».

La mayoría de los presupuestos de fachada son un híbrido: un total cerrado, pero desglosado en partidas medidas. Y ese híbrido es precisamente donde nacen los problemas, porque las mediciones del presupuesto son estimaciones hechas desde la calle.

El artículo que una junta debería tener impreso: el 1.593

Es el más importante y dice, en una sola frase, cuándo puede subir el precio y cuándo no:

El contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.

Dos consecuencias prácticas, y las dos favorecen a la comunidad:

1. La subida de costes no es motivo. Si a mitad de obra sube el precio del material o de la mano de obra, en un ajuste alzado eso lo asume el contratista. Es el riesgo que acepta a cambio de la seguridad de un precio cerrado.

2. El aumento de obra sí es motivo, pero solo con autorización. La palanca entera está en esa última frase. Un modificado no se impone: se autoriza. Y quien no autoriza, no debe.

De ahí sale la regla de oro de cualquier obra de comunidad: ningún trabajo adicional se ejecuta antes de estar aprobado por escrito y medido. Si el contratista lo ejecuta sin esa autorización, está asumiendo el riesgo de que nadie se lo pague.

La trampa del artículo 1.592: pagar es aprobar

Este es el que hace daño, y pasa desapercibido. La última frase del artículo 1.592 dice:

«Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.»

Traducido: si la comunidad paga una certificación o una parte de la obra, se presume que ha aprobado y recibido esa parte.

Y esto choca de frente con lo que hace una comunidad cuando quiere evitar un conflicto: pagar «para que no se pare la obra» y discutirlo después. Pagar una certificación con la que no se está de acuerdo no aparca la discusión: la cierra.

Lo correcto cuando hay desacuerdo es no pagar esa parte y dejar constancia escrita del motivo, o pagarla haciendo constar expresamente la disconformidad. Lo que no funciona es pagar en silencio y reclamar en marzo.

Tres artículos más que conviene conocer

El 1.599: el precio se paga al entregar. «Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega.» Es decir, los anticipos y las certificaciones mensuales son un pacto, no la norma por defecto. Una comunidad puede negociarlos, y debería: un calendario de pagos ligado a hitos verificables protege mucho más que uno ligado al calendario.

El 1.594: la comunidad puede parar la obra, pero no gratis. El dueño puede desistir por su sola voluntad aunque la obra haya empezado, «indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella». Conviene saberlo antes de amenazar con echar a nadie: se puede, y se paga, incluido el beneficio que habría obtenido.

El 1.596: el contratista responde de su gente. «El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.» Vale para los operarios y vale para lo que subcontrate. La comunidad tiene un solo interlocutor, y es él.

Y el 1.598, para una cláusula que aparece mucho: cuando se pacta que la obra se hará «a satisfacción del propietario», si no hay conformidad la aprobación queda reservada «al juicio pericial correspondiente». O sea, acaba decidiéndolo un perito, no la parte que esté más enfadada.

Qué es exactamente un precio contradictorio

Es el nombre técnico de lo que casi siempre se improvisa. Un precio contradictorio es el precio de una unidad de obra que no estaba en el presupuesto y que las dos partes acuerdan durante la ejecución.

Se llama contradictorio porque lo proponen y lo aceptan ambas partes, no porque sea conflictivo. Y para que sirva necesita tres cosas, en este orden:

1. Antes de ejecutar. Un precio pactado después de hacer el trabajo no es un acuerdo: es una factura.
2. Por escrito, con su descomposición: material, mano de obra, medios auxiliares.
3. Medido. Con unidad y cantidad. «Refuerzo de zonas deterioradas, 1.800 €» no es una partida: es una cifra.

Y la referencia para saber si ese precio es razonable existe y es gratuita: la base de precios de la construcción de la Comunidad de Madrid, explicada en cuánto debería costar rehabilitar la fachada.

Lo que hay que dejar escrito antes de empezar

Casi todo esto se evita en una página del contrato:

• Una partida de imprevistos, con un porcentaje y la regla de que solo se consume con autorización previa. Que exista no significa que se gaste.
• El procedimiento de los modificados: quién los propone, con qué documentación, en qué plazo se contesta y quién los autoriza. Este último punto es el que más conflictos genera: conviene fijar un importe por debajo del cual puede decidir el presidente o el administrador, y por encima del cual hace falta junta.
• Las mediciones contradictorias: que lo ejecutado se mide conjuntamente antes de certificar.
• Qué pasa con el calendario si llueve o hace frío, que en una fachada no es un detalle menor.
• La retención de garantía, un porcentaje que se libera pasado un plazo desde la recepción.

Cómo se lee un presupuesto partida por partida, antes de llegar aquí, está en su propia guía. Qué garantía tiene lo ejecutado y qué conviene pedir por escrito, en ¿qué garantía tiene la obra de fachada?. Y cómo se aprueba todo esto en junta, incluidos los modificados, en cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

Y la forma más barata de que no aparezca nada

Que aparezcan cosas a mitad de obra es, en parte, inevitable. Pero se reduce muchísimo si antes de pedir presupuestos alguien ha mirado la fachada de cerca.

La diferencia entre medir desde la acera y medir colgado delante del paño es, en la práctica, la diferencia entre un presupuesto que se cumple y uno que se recompone. Un informe previo con las zonas marcadas sobre un alzado convierte las estimaciones en mediciones, y entonces los tres presupuestos que pida la comunidad comparan lo mismo, que es la otra mitad del problema.

Esa inspección cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra, y el informe se queda la comunidad aunque no contrate nada.

Un aviso honesto: esto es el marco general del Código Civil, y lo primero que se aplica es lo que las partes hayan firmado. Si hay un contrato de obra, manda el contrato en todo lo que no sea contrario a la ley. Y si la cantidad en discusión es seria, esto sirve para saber de qué se habla, no para sustituir a un abogado.