¿Qué garantía tiene la obra de fachada? Lo que da la ley y lo que hay que pedir por escrito

«¿Y qué garantía me dais?» es la pregunta correcta, y la que más mal se responde en los dos sentidos: hay empresas que prometen cosas que la ley no les exige, y comunidades que exigen un seguro decenal que no corresponde a esa obra. Y mientras se discute eso, se pierde el plazo que de verdad importa.

Esto es lo que dice la Ley de Ordenación de la Edificación, con los artículos delante.

Los tres plazos de responsabilidad

El artículo 17.1 fija tres periodos, y se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas:

Fíjate en la primera casilla de la tabla, porque es la que más se malinterpreta: el plazo de diez años no cubre cualquier defecto durante diez años. Cubre lo estructural que comprometa la estabilidad del edificio. Un revoco que se cuartea o una pintura que pierde adherencia no son eso.

Y fíjate también en de dónde se cuenta: de la recepción de la obra. Si no hay acta de recepción con fecha, el punto de partida se discute. Es un papel de dos párrafos que conviene firmar siempre.

El reloj que de verdad se pierde: dos años

Esto es lo que cuesta dinero a más comunidades, y está en el artículo 18.1:

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Los diez, tres y un año son el periodo en el que el daño tiene que aparecer. Cuando aparece, empieza otro reloj, y es de dos años para reclamar. Una comunidad que ve una mancha el primer invierno, la comenta en la junta de marzo, pide un informe en otoño y decide reclamar tres años después, ha perdido el derecho aunque estuviera dentro del plazo de diez.

La regla práctica: el día que aparece algo, se documenta con fotos y fecha y se comunica por escrito a la empresa. Eso es lo que para el reloj, no la conversación en el portal.

Y ahora el dato que casi nadie conoce

Aquí está la parte que cambia la conversación en vuestro edificio. Una cosa es la responsabilidad de los artículos 17 y 18, que existe siempre. Otra es la obligación de tener un seguro que la respalde, y eso lo decide la disposición adicional segunda de la misma ley.

Esa disposición dice que la garantía de diez años es exigible para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, y después pone dos excepciones. La segunda es la que interesa:

«Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».

La ley entró en vigor el 6 de mayo de 2000. Dicho en claro: si vuestro edificio se construyó con licencia anterior a esa fecha —y eso incluye prácticamente todos los bloques de Madrid de los años cincuenta a noventa—, en una obra de rehabilitación el seguro decenal no es exigible.

Esto hay que decirlo en los dos sentidos, porque en los dos se usa mal:

• Si alguien os ofrece «garantía decenal» como argumento de venta en un saneado de fachada, preguntad qué seguro concreto es y qué cubre. No es un requisito legal de esa obra.
• Y si alguien de la junta exige el seguro decenal para dar por válido un presupuesto, está pidiendo algo que la ley no exige para ese trabajo. Hay cosas mucho más útiles que pedir, y están al final de esta guía.

Las garantías de uno y tres años, por su parte, el artículo 19 las plantea como referente, y la misma disposición adicional deja su obligatoriedad a lo que se establezca mediante Real Decreto para los edificios de vivienda. Es decir: tampoco son automáticas.

La cláusula gratis que sí podéis poner: retener el 5 %

Y aquí está lo más aprovechable de todo el artículo. El artículo 19.1.a), al describir la garantía de un año sobre los elementos de terminación o acabado, añade que «podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra».

En una obra de fachada, la comunidad actúa como promotora de su propia obra: es quien decide, impulsa, programa y financia. Así que ese mecanismo —reconocido por la ley como equivalente a la garantía de un año— es una cláusula perfectamente defendible para poner en el contrato:

Se retiene el 5 % del importe de ejecución material durante un año desde la recepción de la obra, en garantía de los elementos de terminación y acabado, y se abona al cumplirse el plazo si no hay defectos pendientes de subsanar.

No cuesta nada, no ofende a una empresa seria —que la acepta sin problema porque sabe que su trabajo aguanta— y es el filtro más barato que existe: a quien no piensa volver si algo falla, esa cláusula le incomoda. Vale más que cualquier promesa verbal.

Qué pedir por escrito, ya que la ley da menos de lo que parece

Cuatro cosas, y las cuatro caben en el presupuesto o en el contrato:

1. La garantía de los trabajos ejecutados, con su plazo, dicha en el propio papel. No «garantizamos nuestro trabajo», sino qué cubre y cuántos meses o años.
2. La garantía del fabricante de los materiales que la tengan: impermeabilización, pintura, morteros de reparación. Esta es independiente de la empresa que ejecuta, y es la que sigue valiendo si la empresa desaparece. Importante: casi todas las garantías de fabricante dependen de que el producto se haya aplicado según su ficha técnica, así que pedid también la ficha y las capas aplicadas.
3. La documentación de lo ejecutado al terminar: fotos del antes y el después por zonas, fichas de los materiales y certificados de lo que se haya anclado. Además de servir para la garantía, es lo que por ley debe acabar en el libro del edificio.
4. El acta de recepción, con fecha. Es la que pone en marcha los plazos del artículo 17.

Qué más documentación conviene exigir antes de contratar, y no después, está en qué documentación exigir a una empresa de trabajos en altura y en diez preguntas para elegir empresa.

Lo que de verdad decide si la reparación dura

Dicho con honestidad: ninguna garantía sustituye a un procedimiento correcto. En la reparación más habitual de las fachadas de Madrid —los cantos de forjado con la armadura oxidada— hay un paso que decide si la reparación dura tres años o veinte, y es pasivar la armadura antes de reconstruir. Si se salta, el óxido sigue trabajando debajo del mortero nuevo y vuelve a empujar.

Por eso una garantía larga sobre un procedimiento incompleto no vale nada: cuando el problema reaparezca, la discusión será si fue un defecto de ejecución o «el estado previo del edificio». El mecanismo completo está explicado en por qué se cae el canto de forjado, y cómo comprobar que esos pasos están en el presupuesto, en cómo leer un presupuesto de fachada.

Resumen para llevar a la junta

• Diez, tres y un año son plazos de responsabilidad, y se cuentan desde la recepción de la obra.
• Cuando aparece el daño, quedan dos años para reclamar. Documentar y comunicar por escrito el mismo mes.
• El seguro decenal no es exigible en la rehabilitación de un edificio residencial con licencia anterior al 6 de mayo de 2000.
• La retención del 5 % durante un año es la cláusula más útil y no cuesta nada.
• Y lo que hay que pedir es garantía escrita con plazo, garantía del fabricante con su ficha técnica, documentación de lo ejecutado y acta de recepción fechada.

En nuestros presupuestos la garantía de los trabajos ejecutados va por escrito con su plazo, y al terminar se entrega la documentación de lo hecho con fotos y fichas de materiales. Si queréis empezar por saber qué tiene el edificio antes de pedir precios, la inspección de fachada con informe cuesta 95 € + IVA y se descuenta de la obra si nos la encargáis.