Chalé o adosado en Madrid: la ITE también va contigo, y en la urbanización no todo es común

En un piso, la inspección técnica llega con un aviso del administrador, se aprueba en junta y el coste se reparte entre los vecinos. En un chalé no hay nada de eso: no hay administrador que avise, no hay junta que decida y no hay nadie con quien repartir. Solo el propietario, que muchas veces se entera de que tenía una obligación el día que le llega el requerimiento.

Y no es un caso raro. Cuando un ayuntamiento publica su lista anual, ahí aparecen las viviendas unifamiliares junto a los portales: en Rivas-Vaciamadrid, por ejemplo, el Ayuntamiento contó 415 inmuebles obligados este año hablando expresamente de «portales o viviendas unifamiliares».

La inspección técnica también va contigo, y el plazo es el 31 de diciembre

En el municipio de Madrid la regla es la misma para un chalé que para un bloque: la primera acta de inspección técnica se presenta en el año siguiente a aquel en que el edificio cumple treinta años desde que terminaron las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general, según el artículo 1.4.8 de las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.

Después hay dos detalles que sorprenden a mucha gente:

• Las siguientes inspecciones van cada diez años contados desde el año de la obligación, no desde la fecha en que se presentó el acta anterior ni desde que se subsanaron sus deficiencias. Si te retrasaste la vez pasada, el reloj no se mueve contigo.
• El plazo es el año natural: hasta el 31 de diciembre. No es una fecha aproximada; es el último día del año que te toca.

Lo que la ITE no es, en una vivienda unifamiliar, es el Informe de Evaluación de Edificios. Ese otro documento —que añade accesibilidad y eficiencia energética— está pensado para la vivienda colectiva de más de cincuenta años, y a un chalé solo le aparece si sus propietarios piden ayudas públicas de rehabilitación. Las dos listas y sus plazos están explicados en la guía sobre cómo saber si a tu edificio le toca la ITE.

Y si no se hace, ¿qué pasa?

Esta es la pregunta que casi siempre llega después, y el Ayuntamiento la responde en sus preguntas frecuentes sobre la inspección técnica. El incumplimiento del deber de inspección da lugar a que el órgano competente ordene su práctica inmediata, con un plazo de dos meses. Si se persiste, puede incoarse un procedimiento sancionador e imponerse hasta tres multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, concediendo un nuevo plazo de dos meses tras cada una. Y si, terminado ese último plazo, sigue sin acreditarse la ITE, puede iniciarse la ejecución subsidiaria: la Administración encarga la inspección y pasa la factura.

Conviene entender bien la escala. Las multas coercitivas no son la sanción: son el instrumento para forzar el cumplimiento, y pueden acumularse con el expediente sancionador. En una comunidad ese coste se reparte entre muchos; en un chalé, no.

Qué mira el acta, y por qué casi todo está arriba

El contenido del acta no lo decide el técnico: lo fija la Ordenanza de Conservación. Son cinco apartados, y conviene leerlos pensando en una casa:

1. Estructura y cimentación.
2. Fachadas exteriores, interiores y medianeras, con atención expresa a lo que pueda suponer un peligro para las personas: cornisas, salientes, vuelos y elementos ornamentales.
3. Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
4. Redes generales de fontanería y saneamiento.
5. Elementos de accesibilidad existentes.

Además, desde el Real Decreto 390/2021 toda acta incorpora una declaración responsable en materia de certificación energética, que sirve para estadística y medidas de fomento y no afecta al resultado favorable o desfavorable de la inspección.

Tres de los cinco apartados están en sitios a los que, en un chalé, no se llega con una escalera de mano: el alero y el vuelo de la cubierta, el faldón de teja, la limahoya entre dos aguas, el canalón y la bajante. Es justo donde aparecen las deficiencias que luego hay que subsanar.

En una urbanización, lo tuyo y lo de todos no es evidente

Aquí está la segunda sorpresa. En una urbanización de chalés o adosados hay una comunidad, pero no funciona como la de un edificio: lo que se comparte son los viales, las zonas verdes, la piscina o el club, mientras que cada casa es de su dueño.

La Ley de Propiedad Horizontal lo regula en su artículo 24, que define los complejos inmobiliarios privados como los integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes destinadas a vivienda cuyos titulares participan «en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios». Esos complejos pueden constituirse en una sola comunidad de propietarios, y entonces la ley se les aplica entera, o en una agrupación de comunidades, con su propio título constitutivo inscribible en el Registro de la Propiedad.

Y hay un tercer caso, que es el que más problemas da: el apartado 4 del mismo artículo dice que a los complejos que no adopten ninguna de esas dos formas se les aplican las disposiciones de la Ley de forma supletoria, es decir, por detrás de los pactos que los copropietarios hayan establecido entre sí.

Traducido a una obra concreta: antes de encargar nada conviene mirar el título constitutivo o los estatutos de la urbanización, porque son ellos los que dicen si la cubierta de tu casa, el muro que da al vial o el murete perimetral son tuyos o de todos. Cuando no hay título, la discusión se resuelve por los pactos y, en lo que no haya pacto, por la ley.

El adosado y la medianera: donde el agua no respeta las escrituras

En una hilera de adosados, la cubierta es continua aunque las escrituras no lo sean. Y el agua se comporta como la cubierta, no como el registro.

El caso típico: aparece una mancha en el techo del dormitorio de la última casa, y el punto por el que entra el agua está en la limahoya que comparte con la casa de al lado, o en el remate de la medianera que separa las dos. El propietario afectado no es el mismo que el propietario del punto por el que entra.

La forma sensata de resolverlo es la menos habitual: una sola inspección de las dos cubiertas a la vez, con un informe común y fotografías de cada punto. Cuesta lo mismo que inspeccionar una, porque el técnico ya está arriba, y evita la discusión de quién paga antes de que empiece. Con el informe delante, el reparto deja de ser una opinión.

Por qué en una parcela la cuerda cambia la obra

En un edificio entre medianeras, el andamio ocupa la acera. En una parcela, ocupa tu jardín. Y eso significa césped levantado, riego roto, maquinaria entrando por el acceso de coches y semanas de estructura montada junto a la piscina para un trabajo que dura días.

Desde la cuerda se accede a la propia cubierta, se baja al punto exacto y se retira todo el mismo día. No hay estructura en el jardín, no hay que pasar material por dentro de la casa y no hay que pedir ocupación de nada. Es la diferencia entre una obra que se nota una jornada y otra que condiciona el verano.

En vivienda unifamiliar lo que más nos piden es reparación de tejados —tejas, limahoyas, chimeneas y aleros—, limpieza de canalones y reparación de cornisas y aleros. Y si el acta sale desfavorable, las deficiencias se presupuestan una a una, como explicamos en la guía sobre qué obras son obligatorias tras una ITE desfavorable.