Colonias históricas de Madrid: qué se puede tocar en la fachada y en la cubierta

Hay una conversación que se repite en las colonias de Madrid. Una comunidad decide arreglar la fachada, pide tres presupuestos y alguien pregunta, ya con el proyecto encima de la mesa, si hace falta algún permiso especial. La respuesta suele llegar tarde y sorprende: en una colonia histórica la norma es más estricta que en un edificio catalogado corriente, y lo es aunque tu casa no tenga ficha propia en ningún catálogo.

Conviene saberlo antes de encargar nada, porque cambia el proyecto, el material y el plazo.

La regla que casi nadie conoce: la envolvente no se toca

El Plan General dedica una sección entera a estas colonias y, dentro de ella, hay una frase que vale por todo el artículo. Como excepción a lo que dice el catálogo general de la ciudad, en una colonia histórica se prohíbe modificar la envolvente de ningún edificio, sea cual sea su nivel de catalogación, con las salvedades que contemple la normativa particular de cada colonia o su ficha de catálogo.

Léelo despacio, porque tiene dos consecuencias.

La primera es que da igual que tu casa no esté catalogada. En el resto de la ciudad, un edificio sin ficha tiene mucho margen; aquí no. La protección es del conjunto.

La segunda es que la envolvente es justo lo que se toca cuando se rehabilita: fachadas, cubiertas, huecos, aleros, cerramientos. Lo que queda permitido no sale de la regla general sino de la letra pequeña de tu colonia, y eso hay que mirarlo colonia por colonia.

Las cuarenta y dos, distrito por distrito

El Plan General enumera cuarenta y dos colonias históricas, cada una con su área de planeamiento específico. Así quedan repartidas:

• Chamartín, diecisiete: Ciudad Jardín Alfonso XIII-Municipal, Socialista, Unión Eléctrica Madrileña, Jardín de la Rosa, Primo de Rivera, Fomento de la Propiedad, Cruz del Rayo, Prosperidad, De la Prensa y Bellas Artes, Iturbe IV El Viso, El Viso, Parque Residencia, Los Pinares, Albéniz, Los Cármenes, Los Rosales y Las Magnolias.
• Salamanca, tres: Los Carteros, Fuente del Berro y Fomento-Iturbe, e Iturbe III-Madrid Moderno.
• Latina, tres: Militar Cuatro Vientos, Ciudad Jardín Castañeda y Lucero.
• Ciudad Lineal, tres: San Vicente, Santo Ángel y Sámbara.
• Tetuán, dos: Jardín Norte y Cooperativa Benéfica, y Bellas Vistas.
• Carabanchel, dos: De la Prensa y Tercio y Terol.
• Usera, dos: San Fermín y Bomberos.
• San Blas-Canillejas, dos: Benéfica Belén y Las Margaritas.
• Una en cada uno de estos: Retiro (Colonia Retiro), Chamberí (Parque Metropolitano), Fuencarral-El Pardo (Mingorrubio), Moncloa-Aravaca (Manzanares), Moratalaz (El Hogar Ferroviario), Hortaleza (El Bosque), Villaverde (Nuestra Señora de la Paz) y Vicálvaro (Valderribas).

Cinco distritos no tienen ninguna: Centro, Arganzuela, Puente de Vallecas, Villa de Vallecas y Barajas.

Si tu colonia está en esa lista, lo siguiente que necesitas es el código de su área de planeamiento, porque ahí está todo lo que de verdad te afecta.

Qué manda en tu colonia, y en qué orden

Las colonias históricas se rigen por cuatro capas de normas, y se aplican todas a la vez:

1. La normativa general de la ciudad.
2. La norma zonal 2, que es común a todas las colonias.
3. La normativa del área de planeamiento de tu colonia, que es la que baja al detalle.
4. Si el edificio está catalogado, lo que corresponda a su nivel de protección.

La tercera es la importante. Cada colonia tiene su propio catálogo de edificios protegidos y, además, un catálogo de la edificación con los modelos tipológicos originales identificados cuando se ha podido. Para cada tipo o modelo de casa, ese documento señala en detalle a qué condiciones estéticas hay que sujetarse. Y la norma particular de cada colonia concreta lo que afecta al volumen, al tratamiento de fachadas, materiales, salientes y vuelos, cubiertas y huecos, e incluso a los cerramientos de parcela y al tratamiento de los espacios libres.

Dicho de otro modo: no existe una respuesta válida para todas las colonias. Existe la respuesta de la tuya, y está escrita.

Toda licencia pasa por la comisión de patrimonio

Aquí está el segundo cambio de reglas. En una colonia histórica, las solicitudes de licencia de obras deben ser informadas por la comisión de patrimonio. No es un trámite reservado a los edificios con ficha: es para las obras del ámbito.

La norma de 1997 la nombra con las siglas de entonces, CIPHAN. La comisión municipal que hoy se ocupa de esto es la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico y Natural de la Ciudad de Madrid, adscrita al Área de Gobierno de Urbanismo y regulada por un decreto de la Alcaldía de 22 de noviembre de 2023.

Y la documentación del proyecto lleva tres añadidos que no están en una obra corriente:

• Un estudio de integración ambiental que justifique que la obra cumple los objetivos del área de planeamiento.
• Si la obra afecta a un edificio protegido, una memoria pormenorizada que explique en qué medida toca sus características básicas y constructivas.
• Un plano con todos los árboles de la parcela, con especie, porte y proyección, señalando cuáles se conservan, qué talas parciales hacen falta y cómo se protegen durante la obra.

Ese último punto pilla a todo el mundo. En una colonia, el arbolado forma parte del conjunto protegido, y un proyecto que lo ignore vuelve con pegas.

Entonces, ¿qué se puede hacer?

Mucho, y es justo lo que la mayoría de las comunidades necesita: conservar y reparar. Sanear un revoco que se abolsa, reponer tejas rotas, rehacer un canalón, sellar un encuentro, tratar la carpintería, limpiar una fachada ennegrecida, reparar una cornisa. Cuando la intervención mantiene la envolvente como está, con sus materiales y sus formas, el camino es corto.

El camino se alarga cuando la obra cambia el aspecto: aislar por el exterior, cerrar una terraza, abrir o modificar huecos, cambiar el material de la cubierta, sustituir una carpintería por otra de distinto despiece. Ahí hay que ir al área de planeamiento de la colonia antes de dibujar nada, y contar con el informe de patrimonio.

Los criterios que aplica la comisión a una fachada protegida los explicamos en fachada de un edificio catalogado en Madrid: qué se puede hacer y qué licencia toca, y el caso concreto del aislamiento exterior, en SATE en Madrid. Para saber el nivel de protección de un edificio concreto, en fachadas de edificios catalogados contamos dónde se consulta.

Cómo trabajamos nosotros en una colonia

En una colonia no cabe un andamio, y casi nunca hace falta. Son edificios bajos, de dos o tres alturas, con jardín delante, árboles pegados a la fachada y calles estrechas donde una estructura ocupa el paso de todos los vecinos durante semanas. Desde la cuerda se llega al alero, a la cornisa, al canalón y al faldón de cubierta sin plantar nada en el suelo, sin tocar el arbolado y retirando el material cada tarde.

Y hay una ventaja que en estos conjuntos pesa más que en ningún otro sitio: al trabajar punto por punto se repara exactamente lo que está dañado, con el mismo material que tiene el resto, que es precisamente lo que la norma quiere que hagas.