La nave es de alquiler y la cubierta gotea: quién paga, el propietario o el inquilino

La discusión se repite cada otoño en los polígonos: el agua entra por la cubierta de la nave, moja la mercancía, y propietario e inquilino se miran. El inquilino dice que la cubierta es del edificio. El propietario dice que la nave se entregó bien y que el que está dentro es el que la usa. Y mientras discuten, nadie la arregla, que es el peor de los resultados posibles para los dos.

La respuesta existe y es bastante clara. Pero empieza en un sitio que casi nadie mira primero.

Lo primero no es la ley: es el contrato

Esto es lo que más sorprende y lo que más dinero decide. El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda —y una nave lo es— se rigen, por este orden:

1. La voluntad de las partes. Es decir, el contrato.
2. En su defecto, lo dispuesto en el título III de la propia ley.
3. Y como norma supletoria, el Código Civil.

O sea: en el alquiler de una nave, el contrato va por delante de la ley. No es como el alquiler de vivienda, donde hay un bloque grande de normas imperativas que protegen al inquilino y que no se pueden pactar en contra. Aquí, si el contrato dice que la conservación de la cubierta es del arrendatario, eso es lo que vale, aunque la ley diga otra cosa para el caso en que no se pacte nada.

Así que antes de buscar un artículo, hay que buscar el contrato y leer las cláusulas de conservación, reparaciones y obras. Es frecuente que haya una, y es frecuente que esté redactada a favor de quien redactó el contrato.

Si el contrato no lo dice, entonces sí: la ley

Cuando el contrato guarda silencio, entra la ley. Y el puente es el artículo 30, que declara aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda los artículos 21, 22, 23 y 26.

El que importa aquí es el artículo 21. Y dice dos cosas que se reparten el trabajo:

El apartado 1: la conservación es del arrendador. El arrendador está obligado a hacer, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de uso, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Un detalle de redacción que conviene saber: el artículo 21 está escrito para viviendas y habla de habitabilidad. Aplicado a una nave, eso se lee como mantenerla en condiciones para el uso pactado en el contrato. Si la nave se alquiló como almacén y el agua hace que no se pueda almacenar nada debajo de un tramo, el problema es exactamente ese.

El apartado 4: las pequeñas reparaciones son del arrendatario. Literalmente, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son de cargo del arrendatario.

Y ahí está la línea que decide quién paga.

¿Una gotera de cubierta es conservación o desgaste de uso?

Casi siempre, conservación. Y por una razón sencilla: lo que degrada la cubierta de una nave no es el uso que el inquilino hace del interior.

Lo que la rompe es el sol sobre el policarbonato de los lucernarios, la lluvia sobre la chapa, los ciclos de calor y frío que dilatan los perfiles y abren los solapes, y el envejecimiento de las arandelas de goma de miles de tornillos. Nada de eso lo provoca que dentro haya cajas, coches o una línea de montaje.

Hay excepciones reales, y es honesto nombrarlas. Si el inquilino subió a la cubierta y pisó un lucernario, si instaló equipos de climatización anclados a la chapa sin sellar, si montó placas solares o si usó la cubierta como almacén, el deterioro sí es imputable a él, y es justo el supuesto que el artículo 21.1 deja fuera remitiendo al Código Civil.

Por eso la pregunta técnica —por dónde entra el agua y por qué— es la que resuelve la pregunta jurídica. Un informe que dice «entra por el solape de la fila tercera, donde las arandelas están cristalizadas» señala a la conservación. Uno que dice «entra por el paso de un tubo nuevo sin sellar» señala al inquilino.

Lo que el inquilino puede hacer si el propietario no responde

El artículo 21.3 le da tres cosas al arrendatario, y las tres importan:

• Debe avisar al arrendador de la necesidad de la reparación lo antes posible. Esto no es un consejo: si no avisas y el daño crece, el agravamiento se te puede volver en contra.
• Debe permitirle verificar el estado del inmueble.
• Puede realizar por sí mismo las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador, y exigir de inmediato su importe.

Y el artículo 21.2 añade una palanca que en una nave vale dinero: si una obra de conservación no puede aplazarse hasta el fin del contrato, el arrendatario tiene que soportarla aunque le resulte molesta o le prive de parte del inmueble; pero si la obra dura más de veinte días, hay que reducir la renta en proporción a la parte de la que se vea privado.

Un aviso sobre una novedad de este mes

El texto consolidado de la ley recoge un apartado 5 nuevo en el artículo 21, añadido en octubre de 2026, que regula un requerimiento escrito al arrendador con presupuesto, un plazo de quince días naturales para responder, y la posibilidad de que el arrendatario ejecute la obra y descuente su importe de las rentas futuras si no hay respuesta o la negativa no está justificada.

No te apoyes en ese apartado sin confirmarlo antes. El propio texto del BOE deja ver que esa previsión ya fue derogada una vez por acuerdo del Congreso de los Diputados antes de volver a introducirse por un segundo real decreto-ley, y una norma con ese recorrido en tres semanas no es terreno firme para decidir si te descuentas una obra de la renta. Para eso, consulta el BOE en el momento o pregunta a un abogado. La vía del apartado 3, que lleva décadas en la ley, es mucho más segura.

Lo que de verdad cierra la discusión: un informe con fecha

Después de muchas de estas conversaciones, la conclusión práctica es siempre la misma: la discusión no se gana con argumentos, se gana con un documento.

Un informe de inspección con fotos, fechado, que diga por dónde entra el agua, por qué, y qué hay que hacer, sirve a las dos partes a la vez:

• Al inquilino le vale como la comunicación del artículo 21.3, con prueba de cuándo avisó y de en qué estado estaba.
• Al propietario le vale para no pagar a ciegas, y para saber si el daño es conservación suya o imputable al uso.
• A los dos les vale para que el seguro de la nave tenga algo que peritar.

Y tiene un efecto secundario que no es menor: en cuanto hay un informe encima de la mesa, la conversación deja de ser «es tuyo, no, es tuyo» y pasa a ser «cuánto cuesta y cuándo lo hacemos».

Nosotros hacemos esa inspección por cuerda, sin pisar lucernarios, y entregamos el informe a quien la encargue, sea el propietario o el inquilino. Cuesta 95 € + IVA, que se descuentan de la obra si después se ejecuta. El detalle de los puntos por los que falla una cubierta de chapa está en la guía sobre goteras en una nave industrial, y la reparación, en cubiertas de nave industrial.